วิกฤตอสังหาฯจีน เข้าปีที่ 4 ยังไม่มีวี่แววจะฟื้น

จีนเผชิญวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2021 ถึงตอนนี้วิกฤตล่วงเลยเข้าสู่ปีที่ 4 แล้ว ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวสักเท่าไรนัก แม้ว่ารัฐบาลจีนพยายามแก้วิกฤตแล้วก็ตาม

วิกฤตอสังหาฯ จีนมีสาเหตุมาจากหลายปัจจัยประกอบกัน แต่ปัญหาเริ่มใหญ่ขึ้นหลังจากรัฐบาลจีนพยายามควบคุมการกู้ยืมเงินของบริษัทอสังหาฯ โดยในปี 2020 ทางการจีนได้ประกาศนำนโยบาย “สามเส้นแดง” (Three Red Lines Policy) มาเป็นเกณฑ์บังคับให้สถาบันการเงินใช้สำหรับพิจารณาปล่อยกู้ เพื่อควบคุมการก่อหนี้ของบริษัทอสังหาฯ และป้องกันภาวะฟองสบู่จากการเก็งกำไรอสังหาฯ

ด้วยเงื่อนไขอันเข้มงวดของนโยบายสามเส้นแดง เป็นเหตุให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ จำนวนมากประสบปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน แล้วปัญหานั้นก็ปะทุออกมาให้เห็นเป็นข่าวใหญ่ไปทั่วโลก เมื่อเอเวอร์แกรนด์ (Evergrande) บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ผิดนัดชำระหนี้ครั้งแรกในเดือนสิงหาคม 2021

วิกฤตสภาพคล่องดังกล่าวนำไปสู่ปัญหาที่ใหญ่และขยายวงกว้างขึ้น ทั้งการที่บริษัทอสังหาฯ จำนวนมากหยุดการก่อสร้าง คนที่ซื้อบ้านไม่ได้บ้านตามกำหนด ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ผู้คนที่มีกำลังซื้อก็ไม่กล้าซื้อบ้าน เพราะเกรงว่าจ่ายเงินไปแล้วจะไม่ได้บ้าน อีกทั้งราคาบ้านที่ลดลงทำให้ไม่มีใครอยากสะสมเงินเก็บเอาไว้ในอสังหาฯ อีกต่อไป ส่วนคนที่ซื้อบ้านไว้ก่อนหน้านั้นก็เปลี่ยนพฤติกรรมการใช้จ่ายให้ประหยัดขึ้น เพราะรู้ว่าเงินที่ตัวเองมีอยู่กำลังเสื่อมมูลค่าลงไป

ความทุกข์ยากในภาคอสังหาฯ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาคของจีนเป็นอย่างมาก เนื่องจากภาคอสังหาฯ เป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจจีน โดยในช่วงก่อนเกิดวิกฤต มูลค่าผลิตภัณฑ์ภาคอสังหาฯ คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 25% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี)

แม้จะผ่านมาหลายปี และรัฐบาลจีนได้งัดหลายเครื่องมือออกมาช่วยแก้ปัญหา แต่วิกฤตในภาคอสังหาฯ จีนก็ไม่คลี่คลายเบาบาง และไม่แสดงสัญญาณบวกให้เห็นเท่าไรนัก

นับจากการผิดนัดชำระหนี้ของเอเวอร์แกรนด์ในปี 2021 มาจนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาฯ จีนผิดนัดชำระหนี้ไปแล้วจำนวนมาก แม้กระทั่ง คันทรี่ การ์เดน (Country Garden) ที่เคยเป็นเบอร์ 1 ก็ยังผิดนัดชำระหนี้ครั้งแรกในเดือนตุลาคม 2023 และล่าสุด ไชน่า ว่านเคอ (China Vanke) บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่อันดับ 10 ของจีนเป็นอีกรายที่เตือนนักลงทุนว่าบริษัทกำลังขาดสภาพคล่อง เนื่องจากขาดทุนไปมหาศาลในปี 2024 โดยตัวเลขประมาณการขาดทุนสูงถึง 45,000 ล้านหยวน

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ที่ผ่านมา รัฐบาลจีนพยายามอีกหลายระลอก มีการผ่อนคลายทางการเงินหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการลดอัตราส่วนเงินสำรองขั้นต่ำ (RRR) ของธนาคารพาณิชย์ ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะกลาง (MLF) ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี (LPR) รวมถึงขยายเพดานหนี้ของรัฐบาลท้องถิ่น เพื่อให้รัฐบาลท้องถิ่นใช้เงินกระตุ้นเศรษฐกิจและซื้ออสังหาฯ

ถึงอย่างนั้นก็ตาม ตัวเลขของภาคอสังหาฯ ก็ขยับดีขึ้นเพียงน้อยนิด เรียกว่า “แย่น้อยลง” จะเหมาะสมกว่า โดยราคาบ้านในเดือนธันวาคม 2024 เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า (MOM) หยุดร่วงเป็นครั้งแรกในรอบ 18 เดือน ขณะที่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YOY) ยังลดลง 5.3% แต่ลดในอัตราที่ชะลอลงจากเดือนพฤศจิกายนที่ลดลง 5.7% (YOY)

นอกจากนั้น ยอดขายอสังหาฯ ก็เป็นตัวเลขอีกตัวที่ปรับตัวขึ้นในเดือนธันวาคม ช่วยให้ยอดขายภาพรวมทั้งปี 2024 ลดลง 12.9% (YOY) ชะลอลงจากช่วง 11 เดือนแรกที่ลดลง 14.3% (YOY)

ถึงอย่างนั้นก็ตาม ยังมีตัวเลขบางส่วนที่แย่ลงกว่าเดิม อย่างเช่น การก่อสร้างบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 23% (YOY) เมื่อวัดจากพื้นที่ใช้สอย และการลงทุนในอสังหาฯ ที่แย่ลงในเดือนสุดท้าย ส่งผลให้ตัวเลขรวมทั้งปี 2024 ลดลง 10.6% (YOY) ถือเป็นการลดลงรายปีครั้งใหญ่ที่สุดเท่าที่มีการบันทึกข้อมูลไว้

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนสัญญาณว่าภาคอสังหาฯ จีนที่สั่งสมปัญหามาหลายปียังไม่น่าจะฟื้นขึ้นได้มากนักในปี 2025 นี้ สอดคลองกับความเห็นของนักวิเคราะห์หลายสำนัก

จาง ต้าเหว่ย (Zhang Dawei) นักวิเคราะห์จากเคนทาไลน์ (Centaline) บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของฮ่องกงกล่าวกับรอยเตอร์ (Reuters) ว่า แม้นโยบายมากมายของรัฐบาลจีนจะช่วยสร้างเสถียรภาพในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน โดยเฉพาะในเมืองชั้นหนึ่ง (First-Tier City) ซึ่งเป็นเมืองขนาดใหญ่ที่มีความเจริญสูง แต่ความตกต่ำที่เกิดขึ้นมาจนถึงตอนนี้ “ยังไม่ใช่จุดต่ำสุด” ของภาคอสังหาฯ จีน และจางคาดว่ารัฐบาลจีนจะมีนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมออกมาอีกในเดือนมีนาคมที่จะถึงนี้ ผ่านการลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน ผ่อนคลายเงื่อนไขการซื้อบ้าน และลดต้นทุนธุรกรรม เช่น ภาษีและค่าธรรมเนียมลงอีก

นอกจากนั้น รายงานของเอสแอนด์พีโกลบอล (S&P Global) ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2025 ระบุว่า นโยบายผ่อนคลายต่าง ๆ ที่รัฐบาลจีนเร่งดำเนินมาตั้งแต่ปลายเดือนกันยายน 2024 ช่วยเพิ่มอุปสงค์ใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนอย่างมาก ทั้งในบ้านราคาสูงและบ้านราคาระดับเริ่มต้น

ถึงแม้อย่างนั้น เอสแอนด์พีโกลบอลก็ยังมองว่า ปี 2025 จะเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับบริษัทอสังหาฯ จีนอยู่ดี เพราะพวกเขาจะต้องแย่งชิงส่วนแบ่งในตลาดบ้านมือหนึ่งที่หดตัวเล็กลง แต่สิ่งที่พอจะชดเชยกันได้คือ ฝั่งบริษัทผู้พัฒนาโครงการก็มีจำนวนน้อยลงเช่นกัน

โดยสรุปแล้ว เอสแอนด์พีโกลบอลมองว่า ตลาดอสังหาฯ จีนในปี 2025 จะค่อนข้างนิ่ง โดยมียอดขายใกล้เคียงกับปี 2024 ที่ 17 ล้านล้านหยวน (ราว 79 ล้านล้านบาท) ซึ่งตลาดบ้านมือสองจะโตกว่าตลาดบ้านมือหนึ่ง แต่วิกฤตสินเชื่อจะยังคงเป็นปัญหาต่อไป