3 นายกอสังหาฯชี้ธุรกิจฟื้น คอนโดฯต่ำ 3 ล้านแน่นตลาด บ้านขาดแคลน
สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว กลับมาในจุดที่ปกติก่อนเกิดโควิด-19
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว ทำให้ปี 2566 ภาพรวมตลาดจะกลับมาฟื้นตัวสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 แม้จะมีผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อ แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบกับกำลังซื้อมากนัก
โดยเฉพาะเงินเฟ้อแม้จะปรับตัวสูงขึ้นในไตรมาส 2 แต่ไตรมาส 3 ก็เริ่มปรับตัวลดลง ถือเป็นปัจจัยบวกให้ผู้ประกอบการคุมต้นทุนค่าก่อสร้างไม่ให้สูงเกินไป ส่งผลให้ราคาขายไม่ได้สูงเกินกำลังของผู้ซื้อที่อยู่ในภาวะเปราะบาง ขณะที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติเริ่มทยอยกลับมาซื้ออสังหาฯในไทยอีกครั้งหนึ่ง หลังภาครัฐผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และเปิดประเทศเต็มรูปแบบ เพื่อต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ
คอนโดฯเปิดตัวเพียบ-อพาร์ตเมนต์ผู้เช่าเต็ม
ภาพรวมตลาดอสังหาฯครึ่งแรกปี 2565 มีเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 51,500 ยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 60% อีก 40% เป็นบ้านจัดสรร และพบว่า การเติบโตของคอนโดฯใหม่มีมากขึ้น 50% เทียบกับปีที่แล้วที่เปิดตัวน้อย เนื่องจากผลของโควิด-19 หากเป็นเช่นนี้ต่อไป คาดว่าปีนี้ทั้งปีตัวเลขการเปิดตัวใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯจะทุบสถิติสูงสุดในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนในการถือที่ดินสะสมมาพอสมควรแล้ว ขณะที่ความมั่นใจก็ดีตามไปด้วย โดยเฉพาะบ้านจัดสรรจะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่าคอนโดฯ เพราะช่วงที่ประกาศล็อกดาวน์หลายบริษัทให้พนักงานทำงานที่บ้าน (work from home) ต่อเนื่องหลายเดือน ทำให้คนใช้เวลาอยู่ในบ้านมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยในบ้านมีมากขึ้น บ้านจัดสรรจึงได้รับความนิยม
สำหรับตลาดคอนโดฯจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะราคาที่เข้าถึงง่ายหรือไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะผลกระทบราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูง และปัญหาจากปริมาณฝนที่ตกมากในปีนี้ ส่งผลให้เกิดน้ำท่วมหลายพื้นที่ สร้างปัญหาการเดินทาง คนทำงานส่วนหนึ่งจึงเลือกซื้อคอนโดฯใกล้ที่ทำงานแทน
ขณะที่คอนโดฯ ปล่อยเช่าเริ่มกลับมาอีกครั้ง เห็นได้จากธุรกิจรับบริหารการเช่าคอนโดฯของออริจิ้นฯ พบว่าอัตราค่าเช่าคอนโดฯขณะนี้ปรับขึ้นเป็น 2 เท่าจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะทำเลที่มีต่างชาติเข้ามาทำงานอยู่ในไทย สังเกตจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มมีผู้เช่าเต็ม ชาวต่างชาติจึงต้องเช่าคอนโดฯแทน
ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มผลักผู้เช่าระยะยาวออกไป เพื่อรองรับผู้เช่าระยะสั้นแทนหรือให้เช่ารายวันสำหรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากทำราคาได้ดีกว่า โดยโครงการสเตย์บริดจ์ สวีทส์ แบงค็อก ทองหล่อ ของบริษัท ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่าย่านทองหล่อ ปัจจุบันมีอัตราเข้าพักสูงถึง 90% โดย 70% เป็นลูกค้าเช่าระยะยาว
แต่นโยบายบริษัทต้องการลดสัดส่วนผู้เช่าระยะยาวเหลือ 30% เพื่อรับลูกค้ารายวันที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เพราะได้ ADR หรืออัตราค่าบริการห้องพักเฉลี่ยต่อวันสูงขึ้นกว่าเท่าตัวใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด-19 คือ 3,500-4,000 บาท/คืน ขณะที่ช่วงเกิดโควิด-19 ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,500-2,000 บาท
กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยเดินทางเข้ามาส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกง ขณะที่ลูกค้าคนจีนซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายยังเดินทางมาน้อยมาก ซึ่งไทยถือเป็นจุดหมายปลายทางอันดับ 4 รองจากญี่ปุ่น เกาหลี เป็นต้น
ชี้คนรุ่นใหม่นิยมเช่าอยู่-แนวราบโอนแค่ 5 หมื่นยูนิต
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการได้พัฒนาสินค้าคุณภาพสู่ตลาดมากขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มชะลอตัว เพราะลักษณะสังคมไทยเปลี่ยนแปลงไป โดยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ คนวัยทำงานเริ่มลดลง และจำนวนเด็กเกิดใหม่น้อยลง
คนหนุ่มสาวก็เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเป็นการเช่าอยู่แทน โดยเฉพาะการเช่าคอนโดฯ เพราะสามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปได้เรื่อย ๆ ไม่ต้องแบกรับภาระเงินกู้ในระยะยาว
ดังนั้น การพึ่งพากำลังซื้อของชาวต่างชาติ ถือเป็นทางเลือกในการกระตุ้นให้ภาคธุรกิจอสังหาฯกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง เพราะกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีมูลค่าสูงถึง 1.5 แสนล้านบาทต่อปี โดยชาวจีนยังให้ความสนใจซื้อคอนโดฯในไทยมากกว่าประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชีย
หากภาครัฐมีการแก้ไขกฎหมายให้สิทธิชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้นจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจแน่นอน
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯช่วงครึ่งปีแรก มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแล้วกว่า 50,000 ยูนิต ทั้งปีคาดว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 100,000 ยูนิต หรือแทบไม่เติบโต เนื่องจากผู้ประกอบการหาซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ยากขึ้นและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่โครงการเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรกมี 20,000 ยูนิต คาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 40,000 กว่ายูนิต จะเห็นว่าตัวเลขยังห่างกับยอดโอนกรรมสิทธิ์มาก ทำให้สินค้าในตลาดถูกดูดซับออกไปได้ค่อนข้างมาก บ้านจะหายากขึ้นเรื่อย ๆ และมีราคาแพงขึ้นต่อเนื่อง คนที่พร้อมควรตัดสินใจซื้อตอนนี้
ดอกเบี้ยขยับจิ๊บ ๆ ต่างชาติหนุนเศรษฐกิจ
นายกสมาคมอาคารชุดไทยให้ความเห็นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นว่า หลังพ้นวิกฤตเศรษฐกิจทุกครั้งภาคอสังหาฯจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ฟื้นตัวได้ร้อนแรงอยู่เสมอ โดยกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากภาคธุรกิจที่กลับมาฟื้นตัว มีการจ้างงาน รวมถึงลูกค้าต่างประเทศจะกลับมาซื้อบ้าน ซึ่งมีผลมากกว่าบรรยากาศของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้นเล็กน้อย 0.25-0.50% ทำให้ไม่รู้สึกกังวล คิดว่าภาคธุรกิจอสังหาฯได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดแล้ว และจะทยอยดีขึ้นต่อเนื่อง
ยิ่งกว่านั้นยังแอบหวังว่า ปี 2566 อัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาในจุดที่ปกติก่อนเกิดโควิดด้วย
“ทุก 1% ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น จะกระทบกำลังซื้อผู้บริโภค 6% ดังนั้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 0.25% จะกระทบกำลังซื้อ 1.5% และจากอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกเริ่มมีแนวโน้มขาขึ้นนั้น แต่ดอกเบี้ยของไทยยังปรับขึ้นช้ากว่าต่างประเทศ ดังนั้น คนพร้อมที่จะซื้อบ้านตอนนี้ ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุด”
แม้ดอกเบี้ยจะปรับขึ้น แต่เชื่อว่าช่วง 3-4 เดือนที่เหลือของปีนี้ ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินยังคงแข่งขันปล่อยสินเชื่อ พร้อมอัดโปรโมชั่นพิเศษให้กับผู้ซื้อบ้านอย่างแน่นอน