ราคาที่ดิน CBD วาละ 1.7-3.1 ล้าน CBRE ห่วงคอนโดแพงไม่ใช่ขายดีทุกทำเล

ดีลซื้อขายที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ปลุกความสนใจว่ายังมีแปลงไหนราคาแพงแบบนี้อีกบ้าง

ล่าสุด “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” เอ็มดี ซีบีอาร์อี ประเทศไทย โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพยเกรดลักเซอรี่ เปิดผลสำรวจ 3 ทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือย่าน CBD-central business district ที่มีดีลซื้อขายในปี 2560 พบว่า เกาะกลุ่มอยู่ในช่วง 1.7-3.1 ล้านบาท/ตารางวา

ทั้งนี้ คำนิยามทำเลของซีบีอาร์อีฯแบ่งเป็น “เพลินจิต-ลุมพินี” ดังที่ทราบกันแล้วว่า ผู้ซื้อคือซีอีโอคนรุ่นใหม่ ค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ปิดดีลที่ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท

สำหรับโซน “สุขุมวิท” ข้อมูลซีบีอาร์อีฯชี้ไปที่ยอดปิดดีลตารางวาละ 2.6 ล้านบาท

และ “สีลม-สาทร” ถึงแม้ปี 2560 มีการปิดดีลซื้อขายที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย โดยผู้ซื้อบิ๊กแบรนด์อสังหาฯจากค่ายศุภาลัย ในราคาเฉลี่ยตารางวาละ 1.45 ล้านบาท แต่ราคาสูงสุดของทำเลดีดไปอยู่ที่ 1.7 ล้านบาท/ตารางวา

ภาวะราคาที่ดินแพง ดีลในปี 2560 ที่มีการซื้อขายที่ดินสถานทูตอังกฤษ 420 ล้านปอนด์ ของเซ็นทรัลกรุ๊ป และดีลการซื้อขายราคาแพงสุด 880 ตารางวา ทำเลซอยหลังสวน ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท

ทำให้ประเมินแนวโน้มภาวะราคาที่ดินปีนี้ ทำเลย่านซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใกล้แนวรถไฟฟ้า จะปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยอัตราการเพิ่มขึ้นในปี 2560 บางแปลงสูงถึง 25-30%

“ความต้องการซื้อที่ดินทำเลไพรมแอเรียยังมีสูงต่อเนื่อง ดีเวลอปเปอร์ยังมีดีมานด์ซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาคอนโดฯและอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ให้เช่าอย่างโรงแรม สำนักงาน ค้าปลีก”

จุดเน้นคือที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวร หรือฟรีโฮลด์ ย่านไพรมแอเรียมีเหลือจำนวนจำกัด ทำให้แนวโน้มราคายังสูงขึ้นได้ต่อเนื่อง

“ปีนี้แนวโน้มตลาดอสังหาฯเป็นภาพบวก เห็นจากคอนโดฯระดับลักเซอรี่ที่ซีบีอาร์อีฯบริหารการขาย สามารถ sold out ได้หมด”

ถอดรหัสดีลการซื้อห้องชุดระดับลักเซอรี่ที่ผ่านมือซีบีอาร์อีฯ ปีที่แล้วมีจำนวน 900 กว่าดีล ในจำนวนนี้เป็นตลาดราคาเฉลี่ย 17 ล้านบาท จำนวน 560 ดีล ราคาเฉลี่ย 1.8 แสนบาท/ตารางเมตร

“ปีที่แล้ว คีย์โปรดักต์ คือ affordable luxury กลุ่มราคา 2-2.5 แสน/ตารางเมตร กับ premium mass กลุ่มราคา 8 หมื่น-1.1 แสน/ตารางเมตร ต้องวิเคราะห์โลเกชั่นว่าซื้อที่ดินมาแล้วจะทำสินค้าขายได้สูงสุดเท่าไหร่”

ทั้งนี้ทั้งนั้น ดีลซื้อขายที่ดินทำเลหลังสวน 3.1 ล้าน/ตารางวา กลายเป็นราคาพื้นฐานไปแล้ว นั่นหมายความว่าการขายแปลงใหม่ไม่น่าจะต่ำกว่านี้

นำไปสู่การตั้งข้อสังเกตที่ว่า “…อยากให้ระมัดระวังคอนโดฯขายราคา 3 แสน/ตารางเมตร ไม่สามารถเกิดได้ในทุกทำเล ทุกโปรเจ็กต์ เพราะถ้าทำเลลูกค้าไม่อยากซื้อก็จะขายไม่ออก”