จ่อใช้ “ราคาประเมิน” รายไตรมาส ปั่นที่ดินพุ่งจ่ายภาษี-ค่าโอนอ่วม

ธนารักษ์รื้อราคาประเมินที่ดิน 2 ปี/ครั้ง จากเดิมรอบละ 4 ปี ออกเกณฑ์ใหม่ใช้ราคาซื้อขาย-จดทะเบียนนิติกรรมเป็นฐานคำนวณ ตั้งเป้าปรับทุกรายไตรมาสสะท้อนราคาตลาด หนุนรัฐจัดเก็บรายได้เพิ่ม อสังหาฯ-แลนด์ลอร์ดจุกอก ที่ดินแพงต้องจ่ายค่าธรรมเนียม-ภาษีสูงขึ้น

นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์ได้ปรับลดรอบการประเมินมูลค่าที่ดินจากรอบละ 4 ปี เหลือเพียง 2 ปี มีผลตั้งแต่ต้นปี 2561 ที่ผ่านมา ดังนั้นการประกาศราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศรอบถัดไป จะเป็นวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนที่จะเป็นวันที่ 1 ม.ค. 2565 (บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินฉบับปัจจุบันปี 2559-2562) ทั้งนี้ เป็นการปรับภายใต้กฎหมายที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ที่ใช้การปรับระเบียบภายในได้ทันที ขณะนี้ได้ออกคำสั่งให้เจ้าหน้าที่กรมธนารักษ์ทั่วประเทศรับไปดำเนินการแล้ว

ปรับราคาประเมินรอบละ 2 ปี

“เจตนาเรา คืออยากให้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นปัจจุบันมากที่สุด เพราะเมื่อมีการทำนิติกรรม ราคาก็ควรสะท้อนทันทีเลย ซึ่งเมื่อปรับลดรอบการประเมิน ตอนนี้ก็ต้องเร่งทำงานแล้ว จากปกติรอบ 4 ปี ก็ปรับเป็นรอบละ 2 ปี เดิมอาจออกสำรวจและประเมินราคาที่ดินปีละ 25% ของจำนวนแปลงที่ดินทั่วประเทศ ก็ต้องปรับมาทำปีละ 50% โดยนำราคาที่มีการซื้อขาย หรือจดทะเบียนนิติกรรมมาเป็นฐานในการกำหนดราคาประเมิน”

อย่างไรก็ดี แม้จะปรับเหลือ 2 ปี แต่กรมธนารักษ์ยังต้องการให้การประเมินราคาที่ดินทำได้เร็วกว่านั้นอีก อย่างน้อยเหลือเป็นรายไตรมาส (3 เดือน) เพื่อให้ใกล้เคียงกับธุรกรรมที่เกิดขึ้น และช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดทุจริต เช่น แจ้งซื้อขายที่ดินราคาต่ำกว่าความเป็นจริง และมีผลทางอ้อมให้รัฐสามารถจัดเก็บรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างผลักดันเป็นกฎหมาย

ร่าง กม.ใหม่รื้อราคารายไตรมาส

ขณะเดียวกัน ล่าสุดคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้เห็นชอบหลักการร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. …. ที่เป็นการปรับโครงสร้างของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการประเมินให้ถูกต้อง เนื่องจากปัจจุบันงานการประเมินมูลค่าที่ดินอยู่กับกรมธนารักษ์ จากอดีตที่อยู่กับกรมที่ดิน และปัจจุบันยังอิงกับโครงสร้างกฎหมายที่ดินอยู่ จึงต้องเสนอกฎหมายใหม่

“โดยหลักการประเมิน ราคาประเมินต้องใกล้เคียงกับราคาที่ทำนิติกรรม หรือราคาที่เป็นปัจจุบันมากที่สุด ภายใต้กฎหมายใหม่ เพิ่มรอบประเมิน เป็นรายไตรมาส”

เช่าที่ราชพัสดุไม่ต้องเข้า PPP

นายพชรกล่าวอีกว่า กฎหมายอีกฉบับที่ ครม.ให้ความเห็นชอบ ก็คือ ร่าง พ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ พ.ศ. ….ซึ่งปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเดิมที่บังคับใช้มาเป็นเวลานาน ตั้งแต่ปี 2518 และปรับปรุงให้กระบวนการทำงานคล่องตัวและมีประสิทธิภาพมากขึ้น สอดคล้องกับโครงสร้างส่วนราชการในปัจจุบัน

สาระสำคัญ อาทิ การกำหนดให้โครงการลงทุนของรัฐที่ใช้ที่ราชพัสดุ เป็นการ “เช่าที่” ทั้งหมด ไม่มีการ “ร่วมลงทุน” จากปัจจุบันโครงการลงทุนของรัฐโครงการไหนมูลค่ารวมค่าที่ดินเกิน 1,000 ล้านบาท ต้องทำตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 (พ.ร.บ.PPP) ทั้งหมด

ทั้งนี้ กฎหมายที่แก้ไข หากมีโครงการร่วมลงทุน เพียงแต่นำมูลค่าค่าเช่าที่ดินไปรวมเป็นต้นทุนของโครงการเท่านั้น เวลาทำสัญญาเช่าที่ดิน เอกชนกับหน่วยงานเจ้าของโครงการต้องร่วมกันทำสัญญาเช่ากับกรมธนารักษ์ และมีบทเฉพาะกาล กำหนดให้โครงการที่มีการเดินหน้าตาม พ.ร.บ.PPP มาแล้ว เดินหน้าต่อไป

ขีดเส้นมูลค่าโครงการ 5 พันล้าน

ทั้งนี้ โครงการเช่าที่ราชพัสดุที่มีลักษณะการร่วมลงทุนแบบ PPP อยู่ด้วยนั้น จะออกกฎหมายลูกภายใน 180 วัน เป็นแนวปฏิบัติ เพิ่มองค์ประกอบกรรมการดึงภาคส่วนที่เกี่ยวข้องเข้ามาร่วม ไม่ใช่พิจารณากลั่นกรองโดยกรมธนารักษ์หน่วยงานเดียว จะกำหนดมูลค่าโครงการไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ให้เดินตาม พ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ โครงการเกิน 5,000 ล้านบาท ต้องเข้าคณะกรรมการที่ราชพัสดุ ที่ รมว.คลังเป็นประธาน และเสนอ ครม.เห็นชอบ

ที่ดินในเมืองวาละ 1.7-3 ล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ภาวะราคาที่ดินทำเลใจกลางเมืองล่าสุดในปี 2561 มีสถิติราคาซื้อขายจริงสูงลิ่วถึงตารางวาละ 1.7-3 ล้านบาท โดยแปลงที่แพงที่สุดในขณะนี้ราคา 3.1 ล้านบาท/ตารางวา ทำเลซอยหลังสวน อยู่ด้านหลังห้างเมอร์คิวรี่ โดยผู้ซื้อคือกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น

ขณะเดียวกันทำเลซีบีดี (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ประกอบด้วยสีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า โซนสาทรที่เพิ่งปิดดีลซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา ในขณะที่ราคาสูงสุดของทำเลอยู่ที่ 1.7 ล้านบาท/ตารางวา โซนสุขุมวิทไม่น้อยหน้า มีการปิดดีลซื้อขายตารางวาละ 2 ล้านบาทแบบยกแผง อาทิ ทำเลซอยทองหล่อดันราคาจาก 2.5 ล้านขึ้นไปถึง 2.8 ล้านบาท/ตารางวา ขนาด 2 ไร่ใกล้บีทีเอสทองหล่อ 200-300 เมตร อีกแปลงขนาด 5 ไร่หัวมุมซอยสุขุมวิท 6 เฉลี่ยตารางวาละ 2.6 ล้านบาท