“ศุภาลัย” อินออสเตรเลีย (2) ข้อคำนึง “ผังเมืองแม่บท-Extra Charge”

1 ใน 6 โปรเจ็กต์ดูงาน โครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมลงทุนของศุภาลัยในประเทศออสเตรเลีย และเป็นโปรเจ็กต์ที่มีเรื่องต้องจดจำ น่าจะเป็น Balmoral Quey (บัลมอรัล คีย์)

โดยโปรเจ็กต์นี้ตั้งอยู่ในเมืองจีล่อง (Geelong) เมืองใหญ่อันดับ 2 ของรัฐวิกตอเรีย อยู่ทางตะวันตกของกรุงเมลเบิร์น ซึ่งเป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่อันดับ 1 ระยะการเดินทาง 71 กิโลเมตร

เคาน์ซิลอนุมัติศุภาลัยถือหุ้น 100%

โครงการนี้ ตอนแรกศุภาลัยถือหุ้น 50% (อันที่จริงน่าจะเรียกว่าถือหุ้น 49.9%) โดยเปิดดีลร่วมทุน หรือ JV-Joint Venture ในปี 2557 จากผู้ถือหุ้นเดิม ต่อมามีเหตุการณ์ที่ทำให้ศุภาลัยทำเรื่องขออนุมัติไปยังเคาน์ซิล (Council) ในความหมายก็คือเทศบาลหรือรัฐบาลท้องถิ่น เพื่อขออนุมัติเป็นผู้ถือหุ้น 100% ซึ่งจะทำให้ศุภาลัยมีสถานะเป็นเจ้าของเดียวทันที

ความน่าสนใจอยู่ที่เคาน์ซิลของเมืองจีล่อง อนุมัติตามคำขอ ทำให้ Balmoral Quey เป็นโครงการที่ศุภาลัยเป็นเจ้าของ 100%

กฎหมายข้อใดของออสเตรเลียที่เปิดช่องให้นักลงทุนต่างชาติอย่างศุภาลัย สามารถถือหุ้นการลงทุนในโครงการได้ 100%

ประเด็นนี้ “อธิป พีชานนท์” กรรมการ บริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิงส์ ไขคำตอบว่า การถือหุ้นจาก 50% เป็น 100% เป็นการอนุมัติ “ตามความจำเป็น” เพราะผู้ถือหุ้นเดิมไม่ได้มาจากนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มาจากธุรกิจอื่นและมีการลงทุนผ่านการระดมทุนในลักษณะชักชวนกันมาลงทุน โดยบัลมอรัล คีย์ มีทั้งหมด 5 เฟส เมื่อพัฒนามาถึงเฟสสุดท้ายคือเฟสที่ 5 ออกแบบเป็นคอนโดมิเนียม ทางฝั่งผู้ถือหุ้นเดิมไม่มีความพร้อมจะลงทุนเพิ่ม ทำให้โครงการมีการชะงัก

การขอถือหุ้น 100% เพื่อเดินหน้าต่อของศุภาลัย ทางเคาน์ซิลพิจารณาแล้วว่าเป็นความจำเป็น ดีกว่าปล่อยให้โครงการทิ้งร้าง จะกลายเป็นภาระของเมือง

“เคาน์ซิลของออสเตรเลียเขาฉลาด พิจารณาให้ตามความจำเป็นจริง ๆ เพราะมองในภาพรวมของเมืองทั้งเมือง ถ้าหากโครงการถูกทิ้งร้างก็จะกลายเป็นภาระของเมือง และไม่เป็นผลดีกับเศรษฐกิจ ซึ่งต้องบอกว่าโครงการอื่น ๆ ที่เราเข้าไปร่วมทุนในออสเตรเลีย ก็ไม่ได้มีการอนุมัติให้ถือหุ้น 100% เหมือนโครงการนี้ ถือเป็นเคสเฉพาะตัวจริง ๆ”

ผังแม่บท-ผังเมืองของเมือง

เรื่องที่สร้างการจดจำถัดมาของ Balmoral Quey คือ โมเดลการพัฒนาโครงการของออสเตรเลีย มีข้อแตกต่างอย่างสิ้นเชิงเมื่อเทียบกับไทย ก็คือเรื่องของพื้นที่ส่วนกลาง โดยเฉพาะการตัดถนนในโครงการ เมื่อเจ้าของโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของเคาน์ซิล ซึ่งหมายความว่าคนออสเตรเลียที่อยู่หมู่บ้านถัดไป หรือคนในชุมชนทุกคนสามารถเข้ามาใช้บริการถนน และสวนสาธารณะส่วนกลางได้

ผลโดยอัตโนมัติ เมื่อโอนสาธารณูปโภคในโครงการให้กับรัฐบาลท้องถิ่น เจ้าของบ้านก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่เรียกว่าค่าส่วนกลาง แต่จะใช้วิธีการจ่ายค่าธรรมเนียมในการบำรุงรักษา โดยจ่ายตรงกับเคาน์ซิลแทน เรียกว่า Council Rate เฉลี่ยหลังละ 2,000 เหรียญออสเตรเลียต่อปี จำนวนบวกลบขึ้นกับมูลค่าของบ้านแต่ละหลัง ซึ่งเล็กใหญ่ไม่เท่ากัน

อีกเรื่องที่แตกต่างสิ้นเชิงกับไทยเป็นเรื่องการวางผังเมือง อธิบายง่าย ๆ ต้องบอกว่าเป็นผังเมืองแม่บท กล่าวคือทุกตารางนิ้วของแลนด์แบงก์ เคาน์ซิลมีการวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้หมดแล้ว เช่น โซนรีเทล โซนโรงเรียนประถม-มัธยม แนวรถไฟฟ้า-สถานีรถไฟ ฯลฯ รวมทั้งโซนอนุรักษ์ด้วย

คำว่าโซนอนุรักษ์คือ ออสเตรเลียนอกจากเป็นดินแดนจิงโจ้แล้ว ยังเป็นดินแดนต้นไม้ใหญ่ด้วย เพราะมีกฎหมายห้ามตัดต้นไม้ บทบัญญัติมีความเข้มข้นถึงขนาดต้นไม้ 100 ปีห้ามตัด ดังนั้น ถ้าแลนด์แบงก์มีต้นไม้ 100 ปี ในการขออนุญาตจำเป็นต้องออกแบบให้สามารถเก็บต้นไม้ร้อยปีให้คงอยู่ต่อไป

รวมทั้งอาคารเก่าดั้งเดิม มีอายุเป็นอาคารร้อยปีหรือที่เรียกว่า Heritage ซึ่งหนึ่งในโครงการร่วมทุนของศุภาลัยคือ “Smith Lane” (ร่วมทุนกับกลุ่มสต๊อกแลนด์ ยักษ์อสังหาฯ ในตลาดหุ้นออสเตรเลีย) บังเอิญมีเฮอริเทจ 1 แปลง เป็นบ้านอายุ 150 ปี ทางผู้บริหารโครงการพลิกวิกฤตเป็นโอกาส ในเมื่อทุบทิ้งไม่ได้ แทนที่จะขายแบบเรสซิเดนเชียล ก็วางแผนขายแบบคอมเมอร์เชียล กล่าวคืออาจให้ทำเป็นร้านกาแฟเท่ ๆ หรือทำอะไรก็ได้ที่สามารถตกแต่งภายในบ้านใหม่ได้ทั้งหมด ยกเว้นแต่ห้ามเปลี่ยนแปลงหน้าตาภายนอกบ้าน

ต้นทุนงอก “Extra Charge”

ผลลัพธ์ของการมีผังเมืองแม่บท ผังเมืองที่เป็นผังของเมืองจริง ๆ ทำให้การพัฒนาโครงการต้องเกิดต้นทุนค่าพัฒนาโครงการที่คาดไม่ถึง หรือ Extra Charge ขึ้นมา วกกลับมาที่โครงการบัลมอรัล คีย์ ปรากฏว่าแลนด์แบงก์ของโครงการวางทับแนวท่อระบายน้ำฝนลงทะเลของเมือง

ประเด็นนี้ “ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม” กรรมการ ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิงส์ อธิบายว่า กรณีของแนวท่อระบายน้ำฝนลงทะเล เอกชนต้องเป็นคนออกแบบและก่อสร้าง แล้วยกให้เคาน์ซิล ส่วนค่าพัฒนาก็บวกเข้าไปในแปลงขายแต่ละแปลงอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม บรรทัดสุดท้ายของต้นทุนที่คาดไม่ถึง ทำให้ EIRR โครงการนี้ลดเหลือ 14% จากกฎการร่วมทุนที่ตั้งเป้าไว้ 18%

อีกหนึ่งจุดที่ดีลร่วมทุนได้นำประสบการณ์ของศุภาลัยมาปรับใช้ ก็คือบ้านริมทะเล ปกติออสเตรเลียจะหันกำแพงออกทะเล ทางศุภาลัยปรับแบบให้หน้าบ้านหันออกทะเล กลายเป็นจุดขายใหม่ ประสบการณ์ใหม่ให้กับดีเวลอปเปอร์ออสเตรเลีย และเป็นเหตุผลที่โครงการแม้จะมีขนาดเพียง 17 ไร่ แต่มีมูลค่าโครงการ 244 ล้านเหรียญออสเตรเลีย หรือ 5,700 ล้านบาท

ไทม์ไลน์ของการพัฒนาช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวน 4 เฟส ราคามีการปรับขึ้นแล้วเกือบ 100% โดยมีทั้งทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ โลว์ไรส์ และท่าจอดเรือ จำนวน 190 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 93-432 ตารางเมตร ราคาขายปัจจุบันเริ่ม 15.98-92.82 ล้านบาท

แม้กระทั่งท่าจอดเรือก็มีเรื่อง Extra Charge เข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะแลนด์แบงก์เดิมเป็นพื้นที่อู่ต่อเรือ เมื่อเลิกกิจการไปและศุภาลัยอยากเก็บรักษากิจกรรมหน้าท่าไว้ ก็เลยขออนุญาตทำท่าจอดเรือยอชต์ โดยมีข้อแลกเปลี่ยนจะต้องลงทุนพัฒนาสวนสาธารณะสีเขียวตลอดแนวท่าเรือ

ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่ แม้ศุภาลัยมีค่าลงทุน Extra Charge เพิ่ม 6 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย แต่แลกกับการได้สิทธิสัมปทานเช่าท่าเรือระยะยาว 90 ปี