CPAXT คาดโครงการ The Happitat ผลตอบแทนลงทุน 10%

“ซีพี แอ็กซ์ตร้า” ชี้แจง ก.ล.ต. การลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat วิเคราะห์และวางแผนอย่างรอบคอบ ยืนยันไม่ได้มีการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นใดในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนการลงทุนในโครงการอื่นของ MQDC และคาดมีผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) 10% เผยงานก่อสร้างอาคารคืบหน้ามากกว่า 80% เริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ปี 2569

นางเสาวลักษณ์ ถิฐาพันธ์ ประธานคณะผู้บริหารกลุ่มธุรกิจค้าส่ง และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มสายงานการเงิน การบัญชี และบริหารงานกลาง บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT รายงานตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าตามที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีหนังสือแจ้งให้ CPAXT ชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในบริษัทย่อยคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) และการเข้าร่วมลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat บริษัทขอเรียนชี้แจงดังนี้

1.ในปัจจุบันบริษัทดำเนินกิจการค้าส่ง ค้าปลีก และบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า และเป็นผู้นำค้าส่งค้าปลีกระดับเอเชียที่มีพื้นที่ขายกว่า 2.7 ล้านตารางเมตร และบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้ากว่า 1.5 ล้านตารางเมตร (รวมการบริหารพื้นที่ในทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้)

ดังนั้น การที่บริษัทเข้าลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จึงเป็นการลงทุนในธุรกิจหลักและธุรกิจปกติของบริษัท ซึ่งจะทำให้บริษัทมีพื้นที่ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่

ซึ่งองค์ประกอบหลักของพื้นที่และรายได้มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 48,000 ตารางเมตร และการเปิดร้านโลตัส Hypermarket ในรูปแบบใหม่ เพื่อต่อยอดจากรูปแบบธุรกิจในปัจจุบันของบริษัท ซึ่งบริษัทมีความเชี่ยวชาญในธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีก และการบริหารพื้นที่เช่าอยู่แล้ว นอกจากนี้บริษัทได้ขับเคลื่อนยุทธศาสตร์การพัฒนาศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง

ดังเช่นที่ผ่านมาบริษัทได้มีการเปิดตัว โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นแฟลกชิปต้นแบบ ศูนย์รวมการใช้ชีวิตแบบสมาร์ทของชุมชน บนพื้นที่รวมกว่า 47,000 ตารางเมตร และอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขยายพื้นที่เช่าในสาขาหลายแห่ง เช่น โลตัสอุดรธานี โลตัสสระบุรี และแม็คโครสาทร รวมทั้งมีแผนพัฒนาพื้นที่เช่าในอนาคตในทำเลศักยภาพอีก 16 แห่ง

โดยคาดว่าภายในปี 2572 บริษัทจะสามารถขยายพื้นที่เช่าถาวร (NLA) ได้กว่า 200,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้กำไรจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้ามีสัดส่วนเป็นสาระสำคัญของกำไรสุทธิของบริษัท

2.การจัดตั้งบริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) มีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในธุรกิจหลักของบริษัท ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat บริษัทขอยืนยันว่าบริษัทไม่ได้มีการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นใดในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนการลงทุนในโครงการอื่น ๆ ของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) สัดส่วนการลงทุนของบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใน AGP จำนวน 5% เป็นสัดส่วนที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด

ใช้ในการร่วมลงทุนใน AGP ซึ่งได้แก่ หุ้น 100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ซึ่งหุ้นดังกล่าวมีมูลค่าเท่ากับมูลค่าสุทธิของทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จำนวน 420 ล้านบาท จึงคิดเป็น 5% ของทุนจดทะเบียนของ AGP ซึ่งมีจำนวน 8,390 ล้านบาท

3.การลงทุนของบริษัทในครั้งนี้ เป็นไปตามกระบวนการลงทุนปกติ ซึ่งบริษัทใช้ในการพิจารณาโครงการใหม่ และ/หรือ การเปิดร้านใหม่ ที่มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง และสอดคล้องกับยุทธศาสตร์การดำเนินงานของบริษัทมาโดยตลอด โดยบริษัทจะพิจารณาการลงทุนในทรัพย์สินที่จะนำมาใช้ในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทคือ กิจการค้าส่ง ค้าปลีก และบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า

ในกรณีที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุนในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน บริษัทจะเลือกลงทุนในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นลำดับแรก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่สร้างความยั่งยืนให้บริษัทมากกว่าการเช่า และช่วยลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ หรือการต้องจ่ายค่าเช่าในราคาสูง หรือลงทุนเพิ่มเติมจำนวนมากในอนาคตตามเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าจะกำหนด อีกทั้งมูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ในอนาคต

ซึ่งการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ในครั้งนี้ บริษัทคาดว่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ในอัตราที่เป็นไปตามปกติในการเปิดร้านขนาดใหญ่แห่งใหม่ หรืออยู่ที่ประมาณ 10%

4.โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 30 ไร่ 2 งาน 18.5 ตารางวา มีพื้นที่อาคารรวม 211,910 ตารางเมตร ประกอบด้วย

• พื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3 อาคาร N1, N2 และ N3 โดยมีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 145,929 ตารางเมตร คิดเป็น 69% ของพื้นที่อาคารรวม
• พื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนทั้งหมด 10 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณชั้น 7-16 ของอาคาร N2 โดยมีพื้นที่อาคารทั้ง 10 ชั้น รวมทั้งสิ้น 49,550 ตารางเมตร คิดเป็น 23% ของพื้นที่อาคารรวม
• พื้นที่ในอาคาร Central Utility Plant (CUP) ตั้งอยู่หลังอาคาร N2 ซึ่งเป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภคที่ผลิตน้ำดื่มและระบบพลังงานความเย็น มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 16,431 ตารางเมตร คิดเป็น 8% ของพื้นที่อาคารรวม

ความคืบหน้างานก่อสร้างอาคารมากกว่า 80% โดยคาดว่าจะเริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ ในปี 2569

5.ที่มาของแหล่งเงินลงทุนของบริษัท สำหรับการลงทุนในทุนจดทะเบียนของ AGP และจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติม เพื่อให้โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat แล้วเสร็จ คือ เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินสดของบริษัท

6.การลงทุนของบริษัทในครั้งนี้ได้รับการวิเคราะห์และวางแผนอย่างรอบคอบ โดยการลงทุนอยู่ภายใต้การบริหารจัดการทางการเงินที่ระมัดระวัง ทำให้บริษัทสามารถควบคุมภาระหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะเดียวกันโครงสร้างทางการเงินที่มั่นคงของบริษัททำให้การลงทุนในครั้งนี้ไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนทางการเงินของบริษัท

7.การประเมินราคาทรัพย์สินของโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat เป็นไปตามมาตรฐานของตลาด เป็นการประเมินโดย 3 บริษัท คือ 15 Biz, Cushman & Wakefield และ CBRE ซึ่งได้ประเมินราคาหลายวิธี โดยราคาที่บริษัทเข้าลงทุนเป็นราคาที่ได้จากการประเมินด้วยวิธีที่มีมูลค่าต่ำกว่า คือการประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) โดยต่ำกว่าราคาที่ได้จากการประเมินตามวิธีต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ราคา 12,401 ล้านบาท

8.คณะกรรมการของบริษัทได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทเข้าร่วมลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat วงเงินการลงทุนประมาณ 15,000 ล้านบาท เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2567 โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัท มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทในการประชุมคณะกรรมการครั้งดังกล่าว

9.บริษัทขอเน้นย้ำว่าบริษัทมุ่งเน้นการดำเนินธุรกิจหลักในกลุ่มธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีก และการบริหารพื้นที่เช่า และการลงทุนของบริษัทในครั้งนี้ สอดคล้องกับแผนธุรกิจที่จะนำมาซึ่งการเติบโตของบริษัท และมิได้เป็นการลงทุนเพื่อให้ความช่วยเหลือแก่บุคคลใด โดยบริษัทยึดถือและปฏิบัติตามหลักธรรมาภิบาลซึ่งคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของบริษัทและผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน

บริษัทขอเผยแพร่คำชี้แจงผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามที่ ก.ล.ต.แจ้งให้บริษัทชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติม โดยเนื้อหาส่วนใหญ่ที่ ก.ล.ต.ขอให้บริษัทชี้แจงได้มีการเผยแพร่ผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปก่อนหน้านี้แล้ว