กรุงไทย คาดตลาดอสังหาฯ ปี‘68 หด หนี้ครัวเรือนสูง-แผ่นดินไหวฉุดยอดโอน

ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS คาด ตลาดอสังหาฯ ปี‘68 หดตัว หนี้ครัวเรือนสูง-แผ่นดินไหวฉุดยอดโอน คอนโดเสี่ยงชะลอขาย แต่เชื่อกระทบความเชื่อมั่นระยะสั้น ไตรมาส 3/68 กลับมาดีขึ้นได้

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ทีม Business Risk and Macro Research ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 คาดการณ์ยังอยู่ในทิศทางหดดัวต่อเนื่อง มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจากปี 2567 ซึ่งในปี 2567 ลดลง 6 % จากปี 2566

โดยในปี 2568 แม้จะมีมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ตลาดบางส่วนปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตามจากเหตุการณ์เรื่องแผ่นดินไหว สิ่งที่จะเกิดขึ้นในช่วง 2-3 เดือนข้างหน้าตลาดอาจมีการชะลอตัว และทำให้ยอดโอนตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ มีการลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้

โดยในมุมมองของ Brokers ต่างๆ ส่วนใหญ่มีมุมมองว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวจะส่งผลต่อยอดขายอาคารชุดในระยะสั้น และเกิดการชะลอตัวของการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค โดยคาดว่าจะส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯ ใน กทม. โดยเฉพาะคอนโดหดตัวในระยะสั้น รวมถึงจะเกิด sentiment เชิงลบต่อความเชื่อมั่นในการซื้อ อาคารชุด (High-rise) และผู้บริโภคอาจเปลี่ยนไปในแนวราบ หรือ Low Rise มากขึ้น

“เราประเมินว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจจะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งเกิดขึ้นทุกครั้งเมื่อเกิดเหตุการณ์ใหญ่ และอาจจะกระทบความเชื่อมั่นผู้บริโภค อย่างไรก็ตามมองว่าเป็นปัจจัยชั่วคราวและจะกลับสู่ภาวะปกติได้ในช่วงไตรมาส 3 “

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่กระทบภาคอสังหาฯ ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง โดยปัจจุบันหนี้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 7.08 แสนล้านบาท ซึ่งในจำนวนดังกล่าว 1 แสนล้านบาทเป็นหนี้นอกระบบ หากรวมสินเชื่อนอกระบบเข้าในการคำนวนหนี้ครัวเรือนด้วยด้วยจะทำให้หนี้ครัว เรือนอยู่ที่ 104% ต่อจีดีพี จาก 89% ต่อGDP นอกจากนี้ยังต้องจับตาผลของมาตรการภาษีของ สหรัฐฯ ที่จะกระทบต่อเศรษฐกิจไทย รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2568 อาจไม่ถึง 39 ล้านคน ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวด้วย

สำหรับแผนธุรกิจในการเปิดตัวหน่วยเปิดใหม่ในปี 68 ก็คาดว่ามีแนวโน้มลดลงเช่นกัน เนื่องจากตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูง ดังนั้นอาจจะต้องระมัดระวังในการลงทุนใหม่มากขึ้น ในส่วนของมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยปี 67 ปรับตัวลง ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเป็นปีแรกตั้งแต่ช่วงโควิด 19 ที่บ้านเดียวโอนลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภาพรวมตลาดยังอยู่ในโหมดการชะลอตัว

“ทั้งนี้ประเมินว่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 อยู่ที่ 5.6 แสนล้านบาท และคาดว่าในปี 2578 อาจจะมีมูลค่าเหลือ 5.2 แสนล้านบาท“

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2568 ยังมีแนวโน้มท้าทายค่อนข้างสูง จากคุณภาพสินเชื่อ โดยผลิตภัณฑ์สินเขื่อของรายย่อย เช่น สินเชื่อรถยนต์ , สินเชื่อที่อยู่อาศัย, สินเชื่อบุคคล สัดส่วนของ SM และ NPL มีการเพิ่มสูงขึ้นในปี 2567 ที่ผ่านมา แสดงถึงความเปราะบางของตลาด

ทั้งนี้ในระยะถัดไปมี 3 ปัจจัย ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ในประเทศไทย ได้แก่ 1. Aging Society หรือสังคมผู้สูงวัย โดยระยะยาวผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ คือเรื่องของทิศทางราคาภาคอสังหาในอนาคตอาจมีแนวโน้มลดลงได้ เนื่องจากหาก Aging เยอะ ซัพพลายอาจจะเหลือเยอะ และหากเทียบกับต่างประเทศ ในประเทศที่มีการเติบโตน้อย หรือมี Aging ราคาอสังหาก็มีแนวโน้มที่จะลดลง ขณะที่ประเทศไทย อาจจะลดลงได้ 6% ในระยะยาว และในอนาคตผู้ซื้ออาจจะเป็นต่างชาติมากขึ้น

2.Green Building และการติดตั้ง Solar Rooftop จะเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้น และ 3. Climate risk หรือความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติ โดยระยะถัดไปผู้พัฒนาอาจจะต้องมีการออกแบบโครงการ, การก่อสร้างให้ตอบโจทย์ความเสี่ยงต่างๆ เช่น น้ำท่วม รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคได้มากขึ้น