บ้านว่างในไทย 1.64 ล้านหลัง สัญญาณอันตรายอสังหาฯ เปิดโผทำเลต้องระวัง

กลายเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตา หลังอัตรา “บ้านว่าง” ในประเทศไทย ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังเป็นดัชนีชี้วัดแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี

บ้านว่างคืออะไร ทำไมถึงว่าง?

มติชนรายงาน “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) ซึ่งได้ทำสำรวจบ้านว่างไว้ตั้งแต่ปี 2558 และติดตามผลต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ระบุว่า“บ้านว่าง”หรือ Unoccupied Housing Units คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือน โดยอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย รวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่มีไว้เพื่อการซื้อขาย ยังไม่รวมอพาร์ตเมนต์ให้เช่า หอพักหรือที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่าอื่นๆ

“บ้านว่างเกือบทั้งหมดอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จึงไม่ได้เป็นภาระของผู้ประกอบการแต่อย่างใดซึ่งบ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุด ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มาก แสดงว่าปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่อีกด้านอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก”

นอกจากนี้การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก หากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย ขณะเดียวกันตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย

สำหรับ“นักพัฒนาที่ดิน“สามารถใช้ข้อมูลนี้เพื่อเพิ่มความระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด เพราะบ้านว่างเหล่านี้อาจมาขายแข่ง ยิ่งกว่านั้นข้อมูล”บ้านว่าง“ยังเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ  นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่ต้องมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้าน

ปี68 บ้านว่างพุ่ง 1.64 ล้านหลัง มูลค่า 3.4 ล้านล้าน

”โสภณ“กล่าวว่า การสำรวจบ้านว่างเกิดขึ้นครั้งแรกในปี 2558 และครั้งที่ 2 ในปี 2541 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 พบจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนสูงถึง 350,000 หน่วย หรือ 14% ของที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในขณะนั้น ต่อมาปี 2546 พบมีบ้านว่างถึง 362,118 หน่วย ปี 2561 อยู่ที่ 525,889 หน่วย  โดยปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 110,000-120,000 หน่วย จึงนับว่าบ้านว่างมีจำนวนมหาศาล แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตราย

การประมวลผลบ้านว่างปี 2568 โดยนำข้อมูลของการไฟฟ้ามาวิเคราะห์เพิ่มเติมจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยได้ข้อมูลที่กว้างขวางชัดเจนยิ่งขึ้น โดยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย คาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือ11.5% ของทั้งหมด  ส่วนใหญ่ 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย สะท้อนมีการเก็งกำไรในห้องชุดมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก ยังมีบ้านว่างเป็นทาวน์เฮาส์ 24% บ้านเดี่ยว 11% ตึกแถว 4% บ้านแฝด 3%

“ช่วงนับ 10 ปีที่ผ่านมา ห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่า 1 ใน 4 ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย เป็นสัญญาณอันตรายของตลาดห้องชุดพักอาศัย และหากมีการสร้างที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด อาจขายได้ยากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มต่ำ 2 ล้านบาท ที่มีบ้านว่างมากกว่ากลุ่มราคาสูง โดยเฉพาะห้องชุดไม่เกิน 5 แสนบาท ที่ว่างถึง 21.1% ขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อ ทั้งนี้น่าห่วงคือบ้านราคาถูกที่ถูกซื้อเก็งกำไรปล่อยเช่าหรือขายต่อมาก เพราะผู้มีรายได้น้อยก็ซื้อได้ ยิ่งบ้านราคาถูก ยิ่งอาจมีการดูแลที่จำกัดอาจจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรม จึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า”

ทั้งนี้ หากพิจารณาทั่วประเทศ เริ่มจากจำนวนบ้านในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีอยู่ 6,390,376 หน่วย มีสัดส่วนบ้านว่างประมาณ 11.5% จึงประมาณการจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่นทั่วประเทศ มี 22,738,143 หน่วย คาดมีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4% เพราะชนบทเป็นพื้นที่ที่มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ จึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศคือ 1,644,419 หน่วย

“เมื่อประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดินปี2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้ว”

เปิดพิกัดพื้นที่ต้องระวัง-เซฟโซน

นอกจากนี้“โสภณ”ยังเปิดพิกัดพื้นที่ที่ต้องระวังคือ พื้นที่ที่ห้องชุดมีอัตราว่างสูงสุดกว่าพื้นที่อื่นๆ
-ธนบุรี 28.6%
-นนทบุรี 27.8%
-คลองเตย 27.5%
-บางกะปิ 27.3%
-อื่นๆ (นอกเขต) 26.8%
-บางใหญ่ 26.8%
-บางนา 26.2%

“พื้นที่ธนบุรี”มีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง จะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก

สำหรับพื้นที่ที่ถือว่า “ปลอดภัย” โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ

-สมุทรปราการ 6%
-บางนา 6.8%
-บางพลี 7%
-มีนบุรี 7.2%
-บางกะปิ 7.4%
-นวลจันทร์ 7.6%
-ราษฎร์บูรณะ 7.7%
-คลองเตย 7.9%
-ลาดกระบัง 7.9%
-ธนบุรี 7.9%

พื้นที่ๆ ปลอดภัยที่สุด คือ “สมุทรปราการ” โดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมา บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปินวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6-7.9% สะท้อนพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร

แนะหยุดสร้างใหม่-เก็บภาษีที่ดินบ้านว่าง

จากบ้านว่างจำนวนมาก“โสภณ”มองว่า การพยายามโหมสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา จะยิ่งเพิ่มบ้านว่างให้มีมากขึ้น หน่วยงานราชการจึงควรหาทางในการช่วยระบายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมือสองเหล่านี้ เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ให้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติต่อไป

“แนวทางการแก้ปัญหาอย่างหนึ่งคือการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านว่าง เพื่อกระตุ้นให้มีการใช้สอย โดยเจ้าของอาจจะขายหรือให้เช่าในราคาถูกลงกว่าราคาเรียกขายเดิม ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องออกไปอยู่ชนบทไกลๆ เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย”โสภณกล่าวทิ้งท้าย