เทียบฟอร์ม ‘เพื่อไทย-ประชาชน’ แก้ปัญหาที่อยู่อาศัย-สานฝันคนอยากมีบ้าน

ท่ามกลางสมรภูมิเลือกตั้ง 2569 ที่กำลังเข้มข้น หลายพรรคการเมืองชิงพื้นที่เสนอ “นโยบายเศรษฐกิจ” ปลุกฐานเสียงรากหญ้า ภาคธุรกิจอย่างคึกคัก

หนึ่งในนโยบายที่น่าจับตามองคือ การสานฝันคนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ท่ามกลางสถานการณ์ “อยากซื้อ แต่ซื้อไม่ได้” เมื่อรายได้ไม่พอต่อการก่อหนี้ก้อนโตระยะยาว

ประชันนโยบายบ้าน 2 พรรคใหญ่

โดยมี 2 พรรคการเมืองใหญ่แข่งขันสร้างจุดขายสู้ศึก หวังกุมฐานเสียงคนอยากมีบ้าน เริ่มจาก “พรรคเพื่อไทย” ประกาศสานต่อ “บ้านเพื่อคนไทย” นโยบายเดิมที่สร้างรองรับผู้มีรายได้น้อย บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ชูจุดขายไม่มีเงินดาวน์ ผ่อนเริ่มต้น 4,000 บาท ครบ 30 ปี อยู่ยาว 99 ปี โดยที่ผ่านมานำร่องเปิดจอง 4 ทำเลทอง จำนวน 5,847 ยูนิต ที่เชียงราก จ.ปทุมธานี, บางซื่อ กม.11, สถานีธนบุรี และเชียงใหม่

ปัจจุบันอยู่ระหว่างออกแบบรายละเอียดการก่อสร้าง ทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อนจะประกาศผู้ที่ได้รับสิทธิผ่านการจับสลาก ล่าสุด “สุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ” แคนดิเดตนายกรัฐมนตรีพรรคเพื่อไทย ลั่นหากได้เป็นรัฐบาลจะสานต่อโครงการนี้ทันทีและขยายไปทั่วประเทศ

ขณะที่ “พรรคประชาชน” ขนมาทั้งหมด 6 โครงการ กระตุ้นตั้งแต่ผู้เช่าถึงผู้ซื้อบ้านหลังแรก ประกอบด้วย 1.อุดหนุนค่าเช่าที่อยู่อาศัย งบประมาณ 3,000 ล้านบาทต่อปี 2.เปลี่ยนเช่าเป็นเช่าซื้อ 3.โครงการเช่าออมบ้าน งบประมาณ 1,250 ล้านบาทต่อปี 4.โครงการสินเชื่อบ้านหลังแรก งบประมาณ 19,250 ล้านบาทต่อปี 5.สินเชื่อรีโนเวต-ซื้อบ้านบังคับคดี งบประมาณ 5,500 ล้านบาทต่อปี และ 6.โครงการบ้านมั่นคง งบประมาณ 420 ล้านบาทต่อปี รวม 29,420 ล้านบาทต่อปี

หนุนบ้านเพื่อคนไทยไปต่อ

จากนโยบายทั้ง 2 พรรคใหญ่ที่เปิดชิงดีมานด์ฐานเสียง “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นด้วยกับหลักการบ้านเพื่อคนไทยของพรรคเพื่อไทย โครงการที่อยู่อาศัยในราคาเข้าถึงได้บนที่ดินของรัฐ เพราะเป็นประโยชน์ต่อการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยได้ในทุกทำเล ทำให้ประชาชนมีโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

แต่สำหรับสิทธิการครอบครองที่อยู่อาศัย 99 ปี ควรเริ่มต้นแก้ไขกฎหมายจากการถือครองในรูปแบบบุคคลสิทธิที่มีระยะเวลา 30 ปี ให้เป็นรูปแบบทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ที่อยู่อาศัยกลายเป็นมรดกตกทอด และสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อ และสามารถยื่นจำนองธนาคารได้ ซึ่งการขยายระยะเวลาเป็น 60 ปี น่าจะเพียงพอแล้วสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัย

“ปัจจุบันรอบระยะการให้สินเชื่อของธนาคารให้เวลา 30 ปี จริง ๆ เราไม่ได้ใช้เวลาขนาดนั้น 10 ปี 20 ปีก็ผ่อนหมด ถ้าให้สิทธิการครอบครอง 30 ปีเท่าเดิม สถาบันการเงินไม่อยากปล่อยสินเชื่อ เพราะเวลาเหลือน้อย ผ่อนไป 20 ปี เหลือเวลาเป็นเจ้าของแค่ 10 ปี จะนำไปขายทอดตลาดก็ไม่มีใครซื้อ สิทธิการเช่ามันก็ถูกด้อยค่าไป” อิสระกล่าว

ส่วนดอกเบี้ยการผ่อนโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่อัตราดอกเบี้ย 2.5% โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำและเหมาะสม หากกังวลว่าจะเพิ่มภาระให้กับงบประมาณมากเกินไป สามารถเก็บอัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันไดไปจนถึงอัตราดอกเบี้ย 10% ได้ และจำเป็นต้องมีการคัดกรองผู้ได้รับสิทธิให้เป็นผู้ที่อยู่อาศัยจริง เพื่อป้องกันการหาประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยต่ำและที่ดินรัฐ

บ้านประชาชนล้านหลังมาถูกทาง

มาถึงนโยบายไฮไลต์ของพรรคประชาชน “บ้านประชาชน 1 ล้านหลังใน 4 ปี” เพื่อแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยและค่าเช่าพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งใช้งบประมาณดำเนินการอยู่ราว 29,420 ล้านบาทต่อปี

“อิสระ” ถอดรหัสเจาะลึกรายนโยบาย โดยมองว่าโครงการ “อุดหนุนค่าเช่าที่อยู่อาศัย” 500,000 ครัวเรือน สำหรับค่าเช่าไม่เกิน 6,000 บาทต่อเดือน ในสัดส่วน 50% (ไม่เกิน 1,000 บาทต่อเดือน) ระยะเวลา 6 เดือน เป็นนโยบายระยะสั้นในการลดค่าครองชีพที่จำเป็นต้องคัดกรองผู้ที่มีรายได้น้อย โดยเริ่มต้นที่รายได้ต่ำที่สุดก่อน ผ่านการพิจารณาจากฐานข้อมูลด้านรายได้

ส่วนโครงการ “เปลี่ยนเช่าเป็นเช่าซื้อ” สำหรับผู้เช่าห้องของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) จำนวน 65,000 ห้อง ให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้เมื่อชำระเกินเกณฑ์ที่กำหนด ถือว่าเป็นโครงการที่ดีและสร้างความมั่นคงให้กับประชาชน หากพรรคประชาชนจะทำ จำเป็นจะต้องมีการประเมินราคาตลาดอย่างเหมาะสม เพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่เป็นธรรมต่อผู้เช่า และกำหนดกรอบผู้มีสิทธิให้ชัดเจนมากขึ้น ว่าเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในห้องเช่าของการเคหะฯอยู่แล้วหรือไม่

โดยมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมสำหรับวิธีการผ่อนชำระ ได้แก่ 1.ผ่อนชำระกับการเคหะฯโดยตรง ผ่านการกำหนดราคาที่อยู่อาศัย เพื่อกำหนดระยะเวลาในการผ่อนชำระ คล้ายกับนโยบายบ้านเพื่อคนไทย และ 2.ผ่อนชำระกับธนาคาร เพื่อให้การเคหะฯได้รับเงินก้อนไปพัฒนาประเทศต่อไป ไม่จมอยู่กับสินทรัพย์ที่นำไปต่อยอดไม่ได้ เนื่องจากการผูกพันกรรมสิทธิ์กับบุคคลจนกว่าจะหมดสัญญา

“เช่าออมบ้าน” ลดซัพพลาย

ขณะเดียวกัน การสนับสนุนที่อยู่อาศัยเอกชนราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จำนวน 50,000 ยูนิต โดยให้จ่ายค่าเช่าและใช้ประวัติการชำระในการยื่นสินเชื่อบ้านในโครงการ “เช่าออมบ้าน” มีผลดีต่อผู้ประกอบการที่มีสต๊อกคงค้าง เพื่อลดซัพพลายในตลาด แต่ความน่ากังวลอยู่ที่การใช้งบประมาณ 1,250 ล้านบาทต่อปี ที่มองว่าเพียงพอต่อการอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อประโยชน์ผู้บริโภคและผู้ประกอบการในการลงทุน แต่อาจไม่เพียงพอต่อการสนับสนุนสินเชื่อผู้ประกอบการ

ส่วนโครงการ “สินเชื่อบ้านหลังแรก” ด้วยการอุดหนุนดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับผู้ที่ไม่เคยถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติสินเชื่อ สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 350,000 ยูนิต เป็นนโยบายที่ขุดกรุของเก่าที่ดำเนินการอยู่แล้ว ดังนั้น มองว่าควรมีการเพิ่มกรอบราคาไปจนถึง 5-7 ล้านบาท เพื่อครอบคลุมความต้องการทุกเซ็กเมนต์

เช่นเดียวกับโครงการ “สินเชื่อรีโนเวต-ซื้อบ้านบังคับคดี” ที่มีนโยบายจะให้สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษจำนวน 100,000 ยูนิต ยูนิตละ 100,000 บาท เพื่อเพิ่มที่อยู่อาศัยทางเลือกในเขตเมือง ที่ความน่าสนใจอยู่ที่การหนุนซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี เพื่อระบายสต๊อกเข้าสู่ตลาดและก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ

ปิดท้ายที่โครงการ “บ้านมั่นคง” พัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินรัฐร่วมกับท้องถิ่นจำนวน 35,000 ยูนิต เพื่อแก้ปัญหาพื้นที่บุกรุก พร้อมสนับสนุนสินเชื่อให้ท้องถิ่นนำไปพัฒนาโครงการ ใช้งบประมาณ 420 ล้านบาทต่อปี เป็นโครงการที่ดีสำหรับการกระจายโครงการไปทั่วประเทศ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่เดิมอาศัยในชุมชนมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่งมากขึ้น

“สุดท้ายแล้ว ทุกนโยบายอสังหาฯสำหรับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลทั่วโลกจะเกี่ยวโยงกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นภาระก้อนใหญ่ ต้องใช้ระยะเวลาผ่อนนาน ดอกเบี้ยสูงซื้อไม่ได้ ดอกเบี้ยต่ำเท่านั้นที่จะทำให้ประชาชนเข้าถึงโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านได้จริง” อิสระกล่าวทิ้งท้าย