หุ้นรับสร้างบ้าน ปี’69 KS ชู 3 บิ๊กดีเวลอปเปอร์

ธุรกิจรับสร้างบ้านที่ผ่านมา เผชิญความท้าทายค่อนข้างมากต่อเนื่องมาหลายปี อย่างไรก็ดี ในเดือน พ.ย. 2568 ที่ผ่านมา พบว่า มีกิจกรรมเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ในระดับสูงสุดของปี 2568 ซึ่งบริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KS ได้วิเคราะห์หุ้นกลุ่มนี้

โดยอ้างถึงตัวเลขของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ที่รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเดือน พ.ย. ที่ 6,018 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12% จากเดือนก่อนหน้า (MOM) ใกล้เคียงกับระดับสูงสุดของปี 2568 ในเดือน ก.ย. แต่ลดลง 42% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) จากเดือนที่สูงสุดในปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 89% MOM แต่ลดลงเพียง 21% YOY เป็น 6.22 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นเดือนสูงสุดของปี 2568 และหนุนราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 69% MOM และ 36% YOY เป็น 10.3 ล้านบาท

หลัก ๆ หนุนจากกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคาสูงที่ราคาเฉลี่ย/ยูนิตปรับขึ้นอย่างมาก โดยบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่ ครองส่วนแบ่งตลาด ในแง่ของจำนวนยูนิตใหม่และมูลค่าการเปิดตัวในเดือน พ.ย. 2568 บ้านเดี่ยวมีส่วนแบ่งการตลาด 38% (2,259 ยูนิต) และ 52% (4.21 หมื่นล้านบาท) ตามลำดับ

รองลงมา คือคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วน 34% (2,058 ยูนิต) และ 18% (1.12 หมื่นล้านบาท) โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่อย่าง บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC), บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP), บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH), บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) ครองส่วนแบ่งการตลาดหลักของยูนิตบ้านเดี่ยวใหม่ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวในเดือนนี้เพิ่มขึ้น 36% MOM และ 16% YOY เป็น 18.6 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน โครงการคอนโดฯใหม่ระดับลักเซอรี่บางโครงการจากบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น Intercontinental Residences Bangkok Asoke และ Refyne Ari ช่วยหนุนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯใหม่ในเดือน พ.ย. ให้เพิ่มขึ้น 53% MOM และ 10% YOY เป็น 5.5 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี อัตราการขาย (Take-up Rate) ของโครงการเปิดตัวใหม่ในเดือน พ.ย. 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 10.6% จาก 29.2% ในเดือน พ.ย. 2567 และ 22.9% ในเดือน ต.ค. 2568 โดย Take-up Rate ที่สูงกว่าของโครงการแนวราบระดับราคาที่เข้าถึงได้ (2-3 ล้านบาท) และคอนโดมิเนียมระดับราคาที่เข้าถึงได้ถึงระดับกลาง (2-10 ล้านบาท) เมื่อเทียบกับกลุ่มราคาอื่น ๆ สะท้อนถึงความอ่อนไหวต่อราคาของผู้ซื้อที่ยังอยู่ในระดับสูง

โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 94% ของจำนวนยูนิต และ 89% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด โดย AP, SPALI, บมจ.แสนสิริ (SIRI), บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) และ CI รวมกันคิดเป็น 63% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด

ทั้งนี้ บล.กสิกรไทย คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มธุรกิจนี้ แม้แนวโน้มธุรกิจจะยังคงมีความท้าทายอย่างมาก แต่มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง ประกอบกับอัตราตอบแทนเงินปันผลที่สูงยังคงหนุนมุมมองของ บล.กสิกรไทย ขณะที่การควบคุมอุปทานที่เข้มงวด ซึ่งคาดว่าจะเห็นชัดในปี 2569 จะเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยลดระดับการแข่งขันลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ในปี 2569 แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลงเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนการฟื้นตัวของกำไรในปี 2569 บล.กสิกรไทย ยังคงให้น้ำหนักกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่และมีความเคลื่อนไหวสูง ซึ่งมีความได้เปรียบด้านแบรนด์และการประหยัดต่อขนาดเมื่อเทียบกับรายอื่น โดยแนะนำหุ้นเด่น คือ AP, SC และ SIRI