อัปเดตกฎหมาย-สิทธิควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าอสังหาฯ  

ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ อัปเดตข้อกฎหมาย และสิทธิควรรู้ของผู้เช่า-ผู้ให้เช่าต้องระบุให้ชัดเจนก่อนทำสัญญาเช่าห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ เปิด 5 ข้อห้ามเรียกค่าใช้จ่ายเกินจริง และสิทธิกฎหมายในการจัดการผู้เช่าสร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สิน หรือพื้นที่ส่วนกลางสกปรกร้ายแรงจนต้องซ่อมแซม

ปัจจุบันการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเป็นทางเลือกยอดนิยมของคนไทย โดยเฉพาะวัยเริ่มต้นทำงานที่ไม่พร้อมมีภาระผูกพันระยะยาวจากการกู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้เทรนด์ Generation Rent มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องตามความท้าทายด้านการเงิน

อย่างไรก็ตาม แม้การเช่าจะตอบโจทย์ด้านค่าใช้จ่าย แต่กลับพบว่า ข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังคงเกิดขึ้นอยู่เสมอ ผู้เช่าบางส่วนต้องเผชิญความเสี่ยงด้านค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดจากการโดนปรับขึ้นค่าเช่ากลางคัน หรือต้องจ่ายค่าน้ำ-ค่าไฟที่สูงเกินจริง สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่จะต้องมีกลไกภาครัฐมาช่วยคุ้มครองสิทธิผู้เช่าและสร้างความเป็นธรรมให้กับทั้งสองฝ่าย

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ประกาศใช้ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” มีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 เพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบผู้เช่าและสร้างมาตรฐานการเช่าที่อยู่อาศัยให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ สำหรับควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่า ได้แก่ ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป โดยไม่รวมหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายควบคุมต่างหาก ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคได้รับสัญญาเช่าที่เป็นธรรมมากขึ้น

5 ข้อห้ามที่ผู้เช่าต้องรู้

แม้ สคบ. จะออกประกาศฉบับใหม่ที่แก้ไขหลักเกณฑ์บางประการเพื่อให้คุ้มครองสิทธิผู้เช่าให้ดีขึ้นแล้ว แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ให้เช่าบางรายอาจไม่ได้ทำตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด หรืออาศัยช่องว่างเพื่อกำหนดเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้เช่า ดังนั้น ผู้เช่าจึงไม่ควรละเลยการตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าตนเองจะได้รับความเป็นธรรมตามที่กฎหมายคุ้มครอง และช่วยลดปัญหาที่อาจสร้างความกระทบกระทั่งจนนำไปสู่ข้อพิพาทได้ในอนาคต

1.ห้ามเปลี่ยนแปลงค่าเช่ากลางคัน เมื่อได้ที่อยู่อาศัยที่ถูกใจแล้ว ผู้เช่าควรสอบถามอัตราค่าเช่าและค่าบริการต่าง ๆ ให้ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญา โดยรายละเอียดในสัญญาควรมีการระบุอัตราค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี อัตราค่าน้ำ-ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายในการให้บริการต่าง ๆ รวมทั้งเวลาเช่าให้ชัดเจน

รายละเอียดส่วนนี้มีความสำคัญ เนื่องจากตามกฎหมายแล้วผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่ากลางคันก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง หากระบุระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี อัตราค่าเช่าที่เรียกเก็บจะต้องคงที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้เช่าได้รับความเป็นธรรม ไม่ต้องกังวลว่าจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มกลางทางโดยไม่ได้รับแจ้งล่วงหน้า

2.ห้ามเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟแพงเกินจริง ผู้ให้เช่าต้องคำนวณค่าน้ำและค่าไฟให้เป็นไปตามอัตราที่การประปาและการไฟฟ้ากำหนดเท่านั้น เพื่อช่วยให้ผู้เช่าไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่เป็นธรรม โดยผู้ให้เช่าจะต้องชี้แจ้งรายละเอียดลงในใบแจ้งหนี้ว่าใช้อัตราคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟต่อหน่วยเท่าไร และระบุจำนวนหน่วยที่ผู้เช่าใช้ไปอย่างชัดเจน เพื่อให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบความถูกต้องได้ด้วยตนเอง

3.ห้ามเข้าห้องเช่าโดยพลการ แม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้เช่า แต่เมื่อมีการทำสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว จะถือเป็นพื้นที่ส่วนตัวของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าจะมีสิทธิเต็มที่ในการอยู่อาศัยพื้นที่นั้นตลอดระยะเวลาเช่า ซึ่งตามกฎหมายแล้วผู้ให้เช่าจะไม่มีสิทธิเข้าตรวจสอบคอนโดฯ/บ้านเช่านั้นโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า หรือไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่า

หากมีการบุกรุกเข้าไปในพื้นที่ของผู้เช่าโดยพลการถือเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลและสิทธิในการครอบครองของผู้เช่าได้ รวมไปถึงในกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิปิดกั้นพื้นที่เช่าเพื่อขัดขวางการเข้าออก หรือบุกรุกเข้าไปขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต

อย่างไรก็ดีผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าตรวจสอบโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีที่มีเหตุฉุกเฉิน ซึ่งหากไม่ดำเนินการทันทีจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้เช่ารายอื่นเท่านั้น เช่น ไฟไหม้ ท่อน้ำรั่ว พบเจอควันไฟ หรือมีกลิ่นแก๊สรั่ว เป็นต้น

4.ห้ามปรับเงินหากห้องเสื่อมสภาพตามกาลเวลา ที่อยู่อาศัยให้เช่ามักมีการเปลี่ยนมือมาหลายครั้ง สภาพห้องพัก เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผ่านการใช้งานมาเป็นเวลานานจึงอาจเสื่อมสภาพได้ตามกาลเวลา เช่น กระเบื้องหลุดร่อน ผนังมีรอยร้าว เครื่องใช้ไฟฟ้าชำรุด เป็นต้น ซึ่งหากเกิดความเสียหายเหล่านี้โดยที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นต้นเหตุ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบ เนื่องจากเป็นหน้าที่ที่ผู้ให้เช่าต้องบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยให้เช่าให้มีสภาพพร้อมอยู่อาศัยเสมอ

5.ห้ามริบเงินประกันหากผู้เช่าไม่ผิด โดยทั่วไปแล้วการทำสัญญาเช่าจะต้องมีการวางเงินประกันไว้เป็นหลักประกันในกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด หรือเพื่อชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานของผู้เช่า ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ให้เช่าบางรายอาศัยช่องว่างทางกฎหมายเพื่อหาทางริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า โดยไม่มีเหตุผลที่เหมาะสมหรือพยายามหาเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่ามาอ้าง เช่น อ้างความเสียหายจากการเสื่อมสภาพตามกาลเวลา หรือเรียกเก็บค่าซ่อมแซมที่สูงแบบไม่สมเหตุสมผล

ตามกฎหมายแล้วหากผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาครบถ้วน ไม่ก่อให้เกิดความเสียหายกับห้องเช่า ไม่มียอดค้างชำระ และไม่ได้ทำผิดสัญญาข้ออื่น ๆ ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าคืนเต็มจำนวนเมื่อสัญญาสิ้นสุด โดยที่ผู้ให้เช่าจะไม่มีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้

ระบุสัญญาชัด- 2 ข้อกม. จัดการผู้เช่า

ขณะเดียวกัน ผู้ให้เช่าเองก็ควรศึกษาประกาศฉบับล่าสุดเพื่อปรับธุรกิจให้พร้อมเพื่อปรับให้สอดคล้องกับข้อบังคับตามกฎหมายอย่างเป็นธรรม ให้การปล่อยเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นในระยะยาว

1.สัญญาชัดเจน-รัดกุม  ผู้ให้เช่าในฐานะผู้จัดทำสัญญาควรแจกแจงรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่ารายเดือน/รายปี เงินประกัน อัตราค่าน้ำ-ค่าไฟ อัตราค่าบริการต่าง ๆ หรือค่าซ่อมแซมในกรณีที่ผู้เช่าก่อให้เกิดความเสียหาย รวมทั้งระบุวันชำระค่าเช่าให้ชัดเจนว่าต้องชำระภายในวันที่เท่าไรของเดือน และมีระยะเวลาผ่อนผันกี่วัน ในกรณีที่ผู้เช่าชำระล่าช้าจะมีค่าปรับอย่างไร

นอกจากนี้ ในสัญญาควรระบุกฎข้อบังคับในการอยู่อาศัย เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามทำเสียงดังเกินเวลาที่กำหนด ห้ามสูบบุหรี่ภายในห้องพัก พร้อมบทลงโทษที่เหมาะสมไปตามระดับความรุนแรงของสถานการณ์ เช่น การตักเตือน การเรียกเก็บค่าปรับ หรือการขอยกเลิกสัญญาเช่า เป็นต้น

2.จะยกเลิกสัญญาต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้เช่าได้ทำผิดสัญญาที่ตกลงกันไว้ เช่น ค้างชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายต่อห้องพัก หรือแอบเลี้ยงสัตว์โดยไม่ได้รับอนุญาต ตามกฎหมายนั้นผู้ให้เช่าจะไม่สามารถยกเลิกสัญญาด้วยวาจาได้ทันที แต่ต้องทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อแจ้งให้ผู้เช่าแก้ไขภายใน 30 วัน จึงจะเลิกสัญญาเช่าได้

ยกเว้นในกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยส่วนรวมกับผู้เช่ารายอื่น เช่น ก่อเหตุทะเลาะวิวาท หรือมีพฤติกรรมที่เป็นอันตรายต่อผู้อื่น ผู้ให้เช่าจะต้องทำหนังสือเตือนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนจะยกเลิกสัญญาเช่า

3.คืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังหมดสัญญา เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และทางผู้เช่าได้ส่งมอบห้องคืนในสภาพเรียบร้อย โดยไม่มีการค้างค่าเช่าและไม่มีความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันให้แก่ผู้เช่าภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุด

สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น ผู้ให้เช่าสามารถเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน ส่วนกรณีทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวที่คิดค่าเช่าเป็นรายปี ให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี หากผู้เช่าก่อให้เกิดความเสียหายจริง ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าซ่อมแซมจากเงินประกันได้ โดยต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบพร้อมส่งมอบหลักฐานประกอบ เช่น รูปถ่ายความเสียหาย ใบเสนอราคาหรือใบเสร็จค่าซ่อม หากหักค่าซ่อมแซมจากเงินประกันแล้วยังเหลือบางส่วน ผู้ให้เช่าก็ต้องคืนส่วนที่เหลือให้ผู้เช่าภายใน 7 วันเช่นกัน

4.ใช้กฎหมายจัดการผู้เช่าที่ตั้งใจทำทรัพย์สินพังได้ หากผู้เช่าสร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินในห้องเช่าหรือพื้นที่ส่วนกลาง หรือสร้างความสกปรกร้ายแรงจนต้องซ่อมแซม ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้เช่าได้ตามกฎหมาย โดยผู้ให้เช่าต้องพิจารณาสาเหตุของความเสียหายให้ชัดเจนและเตรียมหลักฐานให้พร้อมด้วย

– สิทธิในทางแพ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องเรียกร้องความเสียหายในทางแพ่ง ซึ่งผู้เช่าต้องรับผิดในทางทรัพย์สินคือชดใช้เงินเป็นค่าเสียหายที่ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าสกปรก เสียหาย ชำรุด รวมถึงค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดให้ทรัพย์สินที่เช่ากลับคืนสู่สภาพเดิม อย่างไรก็ตาม การดำเนินคดีแพ่งนั้นเมื่อชนะคดีจะทำได้เพียงบังคับเอากับทรัพย์สินของผู้เช่า ซึ่งอาจจะมีหรือไม่มีก็ได้ นอกจากนี้ โจทก์ผู้ชนะคดีจะต้องสืบหาทรัพย์สินของจำเลยผู้แพ้คดี และไปแจ้งให้กรมบังคับคดีทราบเพื่อบังคับด้วยการอายัดมาจ่ายต่อไป

– สิทธิในทางอาญา ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินคดีอาญาในความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่าผู้เช่ามีเจตนาที่จะทำให้ทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย ไม่ใช่เพียงใช้สอยโดยไม่ระมัดระวังเท่านั้น ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าต้องดำเนินคดีอาญาด้วยการร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวน หรือฟ้องคดีเองต่อศาลภายในเวลา 3 เดือนนับแต่วันที่ทราบถึงการกระทำความผิด (วันที่ตรวจพบความเสียหาย) ถ้ามีหลักฐานเพียงพอ การดำเนินคดีอาญาจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า หากศาลพิจารณาแล้วว่ามีความผิดจริง ผู้เช่าจะต้องเสี่ยงกับการสูญเสียอิสรภาพ หรือหากรอการลงโทษก็จะมีประวัติทำความผิดอาญาติดตัว

ในการตกลงทำสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทุกครั้งไม่ว่าจะเป็นการเจอหน้ากันโดยตรงหรือการเซ็นสัญญาออนไลน์ ผู้ให้เช่าควรอธิบายรายละเอียดในสัญญาให้ผู้เช่าเข้าใจตรงกันอย่างครบถ้วน และต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับเพื่อมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่ากำหนดเงื่อนไขในสัญญาที่ขัดต่อข้อกำหนดตามประกาศฉบับใหม่ของ สคบ. แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมไปแล้วก็ถือว่าไม่มีผลทางกฎหมายใด ๆ