KKP ส่งซิกอสังหาขาลง 1 โครงการใช้เวลาขาย 5 ปี เปิด 4 ทำเลไปต่อได้

KKP เผย อสังหาฯไทยชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 66 หวังรัฐบาลแก้หนี้ครัวเรือนฟื้นกำลังซื้อ เปิด 4 ทำเลศักยภาพไปต่อได้-ตลาดต่างจังหวัดที่ยังโต แนะผู้ประกอบการหั่นไซซ์โครงการ ทยอยเปิดทีละเฟส ลดขนาดส่วนกลาง เน้นคุมค่าใช้จ่าย ไม่เป็นภาระการเงินระยะยาว

นายสุรัตน์ ลีลาทวีรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ และประธานสายสินเชื่อบริษัท ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯไทยเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2566 มูลค่าการขายสูงสุดที่เคยทำได้อยู่ที่ 5.03 แสนล้านบาท เมื่อปี 2561 จะไม่กลับมาเป็นเหมือนเดิม เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง

สำหรับปี 2569 ในสองเดือนที่ผ่านมาได้รับแรงส่งมาจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และการส่งออกที่เรียกว่า Re-Export เป็นการนำเข้าสินค้าเข้ามาในไทยแล้วส่งออกไปอีกรอบ ซึ่งภายหลังเกิดสงครามก็มีความน่ากังวลว่า เงินจะเฟ้อมากขึ้นแค่ไหน และราคาน้ำมันที่อาจเพิ่มสูงขึ้นจากการบริโภคในประเทศ ซึ่งสิ่งเหล่านี้มีผลต่อเงินเฟ้อภายในประเทศ

แม้ว่า กนง.จะมีการปรับลดดอกเบี้ยลงไป แต่หากเผชิญกับสภาวะเงินเฟ้อมากจากการยืดเยื้อของสงคราม การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในอนาคตอาจไม่เกิดขึ้นอีก ซึ่งความหวัง คือ การลดภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังมีสัดส่วนที่สูง เพื่อให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง

ตัวแปรสำคัญของภาคอสังหาฯ คือ อัตราการขายได้ในปีนี้อยู่ที่ 17% เป็นสัดส่วนที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี ทำให้สต๊อกเหลือขายจะเกิดเป็นบรรทัดฐานใหม่ ว่าในการพัฒนา 1 โครงการของผู้ประกอบการจะใช้เวลาดูดซับมากกว่า 5 ปี เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่สภาวะการแข่งขันสูง ทำให้เกิดการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่รุนแรง เพราะฉะนั้นการรักษากระแสเงินสดจึงเป็นเรื่องสำคัญของผู้ประกอบการ

เปิด 4 ทำเลไปต่อปี 2569

นอกจากนี้ สำหรับการพัฒนาโครงการประสิทธิภาพในปีนี้ขึ้นอยู่กับ 4 ปัจจัย คือ 1. พัฒนาโครงการบน 4 ทำเลศักยภาพ ได้แก่ โซนบางนา-ตราด (กม.5-15) : New CBD ฝั่งตะวันออก,โซนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา : ทำเลทองของบ้านหรู เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, โซนรามอินทรา-คู้บอน : เติบโตตามรถไฟฟ้าสายสีชมพู เหมาะสำหรับบ้านแฝด ทาวโฮมส์ และโซนราชพฤกษ์-พุทธมณฑล : ทำเลแนวราบยอดนิยม รับอานิสงส์จากผังเมืองใหม่

2.การเติบโตของตลาดภูเก็ต ขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อต่างชาติจึงไม่ขึ้นกับเศรษฐกิจในประเทศ โดยดีมานด์ของต่างชาติให้ความสนใจกับการหาบ้านหลังที่สอง และการลงทุนระยะยาว สำหรับโครงการคอนโดฯและพูลวิลล่าราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

3.กลุ่มผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เนื่องจากตัวเลขเด็กเกิดใหม่น้อยลง แต่พ่อแม่ให้ความทุ่มเทเต็มที่จึงมีความต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ใกล้โรงเรียน จึงคาดว่าการพัฒนาแนวราบ หรือคอนโดฯที่เน้นความปลอดภัย และสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเรียนรู้จะมีการขยายตัวสูงขึ้น

และ 4.การสร้างมูลค่าจากอาคารเก่า มาเป็นโรงแรมขนาดเล็กตอบโจทย์นิชมาร์เก็ต เป็นการลดต้นทุนการก่อสร้าง และบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่าการพัฒนาโครงการใหม่ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน

นอกจากนี้ สุรัตน์ ระบุว่า การออกแบบโครงการในปีนี้ควรเป็นไปในแบบ Lean Disgin คือ การลดขนาดโครงการ ทยอยเปิดตัวเป็นเฟส และลดสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหลือเฉพาะที่จำเป็น เน้นพื้นที่ใช้สอยจริง เพื่อเน้นความคุ้มค่าในด้านราคาขาย และลดภาระค่าส่วนกลางในระยะยาว