เปิด ‘โครงข่ายคมนาคม’ จุดพลุทำเลใหม่ ‘บ้าน-คอนโด’

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ระบบ “โครงข่ายคมนาคม” เป็นอีกปัจจัยมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย สะท้อนจากพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล หลังมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมืองที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดตามแนวรถไฟฟ้า แหล่งงาน และสถานศึกษา

อัพเดตแผนรถไฟฟ้า 554 กม.

บนเวทีสัมมนาสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2569 จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) “จิรโรจน์ ศุกลรัตน์” ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า อนาคตสิ่งที่จะเกิดขึ้นคือมีการใช้รถไฟฟ้าเป็นแกนหลักในการเดินทาง โดยกระทรวงคมนาคมทำแผนแม่บทระยะแรก 14 เส้นทาง ระยะทางรวม 554 กม. (ดูกราฟิก) เพื่อส่งเสริมการกระจายตัวของเมืองไปสู่พื้นที่ใหม่ เพิ่มมูลค่าที่ดิน กระตุ้นการลงทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ และแก้ปัญหาการจราจร

ปัจจุบันเปิดบริการแล้ว 14 โครงการ 279.84 กม. อยู่ระหว่างก่อสร้าง 4 โครงการ 81.30 กม. เปิดบริการปี 2571-2574 อยู่ระหว่างการประมูล 2 โครงการ 29.34 กม. เปิดบริการปี 2572 และอยู่ระหว่างเตรียมความพร้อม 13 โครงการ 163.93 กม.

“มองภาพกรุงเทพฯในปัจจุบัน มีรถไฟฟ้าวิ่งเชื่อมเหนือและใต้แล้ว ยังขาดการเชื่อมตะวันออกและตะวันตก รอสายสีส้มที่จะสร้างเสร็จปี 2573 วิ่งจากบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ยังมีสายสีม่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ เปิดปี 2572 สายที่จะเกิดต่อไปคือ สีแดง ต่อขยายไป ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต และศาลายา เกิดทำเลทองอสังหาฯในอนาคต คือ รังสิต ศาลายา ราษฎร์บูรณะ มีนบุรี บางขุนนนท์ มีสถานีกลางบางซื่อเป็นจุดเชื่อมต่อเข้าสู่เมือง และต่อไปจะมีระบบตั๋วร่วมและเก็บตามโซน 40 บาท ดึงคนเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้ามากขึ้น”

ปรับโฉม 18 ท่าเรือ-ผุดแผนน้ำ

เมื่อมีรถไฟฟ้าแล้ว ในพื้นที่กรุงเทพฯจะมีโครงข่าย “ทางน้ำ” เป็นระบบฟีดเดอร์ เชื่อมการเดินทางทั้งทางบก-ทางราง โดยมี 18 ท่าเรือในแม่น้ำเจ้าพระยา กรมเจ้าท่าจะพัฒนาเป็นท่าเรืออัจฉริยะ (Smart Pier) ใช้งบประมาณ 1,265 ล้านบาท ปัจจุบันเปิดแล้ว 1 ท่า คือ พระราม 7

อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 4 ท่า ได้แก่ ปากเกร็ด เทเวศร์ โอเรียนเต็ล เกียกกาย และภายในปี 2570 จะเปิด 13 ท่า ได้แก่ ราชวงศ์ สี่พระยา พรานนก สะพานกรุงธน เขียวไข่กา พิบูลสงคราม 2 วัดตึก พิบูลสงคราม 1 วัดเขมา สร้อยทอง เทพากร เทพนารี และรถไฟ ต่อไปสามารถนำบัตรโดยสารร่วมที่ใช้ในรถไฟฟ้ามาใช้ร่วมกับท่าเรือได้ด้วย

นอกจากนี้ยังมีแผนการขยายการเดินทางทางน้ำเรียกว่า แผนแม่บททางน้ำ หรือ Water-Map แบ่งเป็นระยะสั้น ปี 2568-2572 มี 4 เส้นทาง รวม 56.2 กม. ได้แก่ คลองลาดพร้าว คลองแสนแสบ คลองขุดมหาสวัสดิ์-คลองบางกอกน้อย และคลองเปรมประชากร ขณะที่ระยะยาวปี 2573-2577 มี 3 เส้นทาง รวม 56.7 กม. ได้แก่ คลองเปรมประชากร แม่น้ำเจ้าพระยาส่วนต่อขยาย และคลองขุดมหาสวัสดิ์

“หลังพัฒนาเสร็จจะมีโครงข่ายทางน้ำเพิ่มจาก 65.4 กม.เป็น 178.3 กม. เส้นทางเดินเรือจาก 4 เส้นทาง เป็น 11 เส้นทาง ท่าเรือจาก 103 ท่าเรือ เป็น 132 ท่าเรือ และมีจุดเชื่อมต่อล้อ ราง เรือจาก 8 จุด เป็น 47 จุด”

TOD ดูดพัฒนาทำเลทอง

“จิรโรจน์” กล่าวว่า พื้นที่ในแนวรถไฟฟ้าและโดยรอบสถานี จะมีการพัฒนาที่เกิดขึ้นตามมา เรียกว่า TOD หรือ Transit Oriented Development โดยกระทรวงคมนาคมเตรียมแผนการพัฒนา TOD ไว้แล้ว แต่ด้วยข้อจำกัดด้านกฎหมายทำให้ ภาพการพัฒนา TOD ในประเทศไทย จึงยังเป็นแค่ TAD เป็นเพียงการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสถานีอย่างหนาแน่น แต่ขาดการวางแผน ไม่มีระบบการเดินทางเชื่อมต่อที่มีประสิทธิภาพ ขาดระบบการเดินทางที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ และสิ่งอำนวยความสะดวก ก่อให้เกิดปัญหาเมืองและคุณภาพชีวิต

โดยกรอบการพัฒนากำหนดไว้ 17 ปี ตั้งแต่ปี 2568-2585 เกาะไปตามเส้นทางรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง มีพื้นที่ศักยภาพทั่วประเทศ 177 สถานี แบ่งออกเป็น 4 ระยะ โดยระยะเร่งด่วนเริ่มปี 2568-2570 มีพื้นที่นำร่อง 3 แห่ง ได้แก่ พัทยา พระนครศรีอยุธยา และขอนแก่น ซึ่งพัทยาจะเกิดขึ้นได้ก่อน ส่วนระยะสั้นปี 2571-2575 มี 80 แห่ง ระยะกลางปี 2576-2580 มี 54 แห่ง และระยะยาวปี 2581-2585 มี 40 แห่ง

“ภาพที่จะเห็นชัดของ TOD คือ สถานีกลางบางซื่อ จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เนื่องจากที่ดินมีความพิเศษ มีเจ้าของรายเดียว คือ การรถไฟแห่งประเทศไทยและเป็นผืนใหญ่กว่า 2,300 ไร่ ตามแผนใช้เวลาพัฒนา 14 ปี ตั้งแต่ 2569-2582 ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 223,306 ล้านบาท”

แยกเป็นการลงทุนโดยภาคเอกชนกว่า 2 แสนล้านบาท เป็นการพัฒนาอาคารพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย ส่วนของภาครัฐ 15,568 ล้านบาท เช่น ถนน และเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP วงเงิน 7,317 ล้านบาท เช่น ระบบขนส่ง ขณะที่การพัฒนาแบ่งเป็น 3 ระยะ โดยระยะแรกปี 2569-2573 ระยะที่ 2 ปี 2574-2577 ระยะที่ 3 ปี 2578-2582 ซึ่ง TOD เป็นแม่เหล็กดึงดูดการพัฒนาทำเลทอง รองรับระบบโครงข่ายคมนาคม และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน