เปิดโผ 14 ทำเลกรุงเทพฯ ‘บ้าน-คอนโด’ ขายไม่ออก ราคาแพง ไม่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย

AREA เปิด 14 ทำเลบ้าน-คอนโดฯ “กรุงเทพ” พึงระวัง ชี้มีปัญหาในบางทำเลในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา แทบขายไม่ออก สินค้าไม่ตอบโจทย์ ราคาแพง แนะนักลงทุนเพิ่มความระวัง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 มีทำเล ประเภทและระดับราคาที่พึงระวังเป็นพิเศษ ทั้งนี้อาจไม่ได้หมายถึงเฉพาะแต่ละทำเล คงต้องพิจารณาประเภทสินค้าและระดับราคาประกอบด้วย

1.นวนคร-คลองรพีพัฒน์ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา สาเหตุเกิดจากการตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกล แถวนั้นนิยมเป็นทาวน์เฮาส์ในราคาย่อมเยามากกว่า

2.บางขัน คลองหลวง ตึกแถว ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา สาเหตุเพราะอุปทานมากเกินไป และราคาสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ หากสามารถปรับราคาลงได้ก็จะดีกว่านี้

ขณะที่ “บ้านแฝด” ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เพราะการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป เป็นสินค้าที่ไม่เหมาะสมกับพื้นที่ดังกล่าว

3.บางพูน ห้องชุด ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เพราะการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป เป็นสินค้าที่ไม่เหมาะสมกับพื้นที่ดังกล่าว

4.ติวานนท์-นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ราคาลดลง 7.9% ในรอบ 1 ปี แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในพื้นที่นี้ การสร้างห้องชุดราคาสูงไม่น่าจะตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ซึ่งเป็นผู้ใช้แรงงานและพนักงานระดับกลางมากกว่า

ส่วน “ห้องชุด” ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ราคาลดลง 8.3% ในรอบ 1 ปี สาเหตุเป็นเพราะมีอุปทานจำนวนมาก ทั้งที่ในความเป็นจริงราคาก็ไม่สูงมากนัก และเป็นสินค้าที่ค้างคามานานแล้ว

5.บางซื่อ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ถือว่าเป็นสินค้าราคาสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ และหากสร้างเป็นห้องชุด ก็น่าจะสามารถขายได้มากกว่านี้และมีโอกาสใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพกว่านี้

6.สายไหม ตึกแถว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าประการแรกตึกแถวอาจไม่เหมาะสมกับการพัฒนาแล้ว อีกทั้งราคายังถือว่าสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้

ขณะที่ “ทาวน์เฮาส์” ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดก็คือ ราคาลดลง 7.9% ในรอบ 1 ปี แม้ทาวน์เฮาส์จะเป็นสินค้าที่เหมาะสมกับตลาด แต่มีราคาค่อนข้างสูง จึงมีลูกค้าจำกัด เป็นสาเหตุที่ทำให้ขายได้ยากมาก

7.นวมินทร์ ห้องชุด ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เพราะเป็นสินค้าราคาแพงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ หากเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท น่าจะขายได้ดีกว่านี้

8.หทัยราษฎร์ ห้องชุด ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ราคาลดลง 10.8% ในรอบ 1 ปี พื้นที่นี้ก็คล้ายกับสายไหม การสร้างห้องชุดราคาสูงนี้ จึงไม่ตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ ควรดัดแปลงให้มีราคาลดลง

9.นิมิตใหม่ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีข้อสังเกตว่า สินค้าบ้านเดี่ยวนี้ราคาค่อนข้างสูงกว่าความต้องการในพื้นที่นี้ แต่ทั้งนี้พื้นที่นี้ก็มีข้อจำกัดที่อาจไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้

10.สุวินทวงศ์ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจเป็นเพราะเป็นสินค้าดั้งเดิมที่ยังเหลือขายมานาน หากพัฒนาสินค้าใหม่ในระดับราคานี้ อาจขายได้เพราะน่าจะมีรูปแบบที่ทันสมัยกว่า

11.ฉลองกรุง บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ราคาลดลงประมาณ 13.6% ในรอบ 1 ปี ราคาที่นี่ลดลงมากเป็นพิเศษ แสดงถึงการตั้งราคาตอนแรกที่น่าจะสูงเกินไป จึงต้องลดราคาลง ซึ่งเป็นโอกาสที่จะขายได้ในอนาคต

12.ศรีนครินทร์-อุดมสุข ห้องชุด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ ราคาลดลง 12.4% ในรอบ 1 ปี การที่ราคาลดลงในพื้นที่นี้ เพราะการตั้งราคาแต่เดิมสูงเกินไป และในพื้นที่นี้มีอุปทานเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะจากบริษัทมหาชน

13.บางนาตราด กม.10-30 ที่ดินจัดสรร ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าที่ดินจัดสรรนั้นไม่เป็นที่นิยม และสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยอำนวยสินเชื่อจึงทำให้การขายเป็นไปได้ยาก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน

14.บางนา-ตราด กม.30 ขึ้นไป ที่ดินจัดสรร ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือ แทบขายไม่ออกเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ในทำนองเดียวกันที่ดินจัดสรรนั้นไม่เป็นที่นิยม และสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยอำนวยสินเชื่อ จึงทำให้การขายเป็นไปได้ยาก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน จึงจะขายได้ต่อไป

ทั้งนี้ จะสังเกตได้ว่าทำเลฝั่งธนบุรี ไม่มีทำเลที่น่าห่วงเลย ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯ และมีความยากลำบากในการข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาทำงาน แต่ยังใกล้กว่าฝั่งตะวันออกที่การขยายตัวของเมืองออกไปอย่างไม่สิ้นสุด ทำให้การเดินทางเป็นอุปสรรค  ยิ่งกว่านั้นสำหรับสินค้าที่อาจ “แพง” ไปสำหรับทำเลที่อยู่ห่างไกล ก็ทำให้ทำเลนั้น ๆ ไม่เป็นที่นิยมเช่นกัน

ดังนั้น นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านมือหนึ่งควรพิจารณาข้อมูลเชิงลึกอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับทำเล อุปสงค์ที่แท้จริงของตลาด หรือความเสี่ยงด้านการขายต่อและการลงทุนในอนาคต