‘BAM’ พลิกโมเดลขายทรัพย์ รุกรายเล็ก-ปั้นพอร์ตพร้อมลงทุน

“ตอนนี้ BAM เหลือทรัพย์ชิ้นใหญ่เยอะมาก ในสภาวะแบบนี้ไม่มีคนซื้อ ถ้าคาดหวังรายได้จากทรัพย์ชิ้นใหญ่อย่างเดียวก็เหมือนสู้กับกำแพง ปีนี้เราจึงพยายามขายทรัพย์ขนาดเล็กและขนาดกลางเพิ่มมากขึ้น มูลค่าตั้งแต่ 50-300 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นกองทัพมดมาช่วยสร้างรายได้เพิ่ม” ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวถึงพันธกิจ

ศก.ท้าทายปรับโมเดลขาย

พร้อมกับเปิดเผยผลการดำเนินงานไตรมาส 1/2569 สร้างผลเรียกเก็บได้ 3,026 ล้านบาท และกำไรกว่า 217 ล้านบาท โดยระบุว่า การที่บริษัทปรับโมเดลเน้นไปที่การขายทรัพย์ขนาดเล็กมากขึ้น เนื่องจากเป็นการสร้างระบบรายได้จากคนตัวเล็ก แทนการฝากความหวังไว้ที่ทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่เผชิญหน้ากับความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย

“หลังจากดำเนินธุรกิจมา 1 ไตรมาส บริษัทมีผลเรียกเก็บและกำไรที่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ ทำให้คงเป้าหมายผลเรียกเก็บทั้งปีไว้ที่ 17,900 ล้านบาท แบ่งเป็น NPL ประมาณ 10,500 ล้านบาท และ NPA ประมาณ 7,400 ล้านบาท เป้ากำไรสุทธิ 2,000 ล้านบาท เป้าในการซื้อทรัพย์ 5,000-8,000 ล้านบาท และจะมุ่งเน้นการสร้างรายได้และกำไรให้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ”

ดร.รักษ์เน้นย้ำว่า เราไม่ต้องการเติบโตหวือหวาเหมือนในอดีต แต่ต้องการสร้างระบบนิเวศที่เติบโตอย่างมั่นคงปีละ 5% พร้อมสร้างความสบายใจให้ผู้ถือหุ้นผ่านการจ่ายเงินปันผลสูงประมาณ 90% และจ่ายปีละ 2 ครั้ง เริ่มตั้งแต่ปี 2570 (ผลประกอบการปี 2569) เป็นต้นไป ขณะที่เป้าการตั้งสำรองหนี้ปีนี้ให้เหลือไม่เกิน 1,500 ล้านบาทตามกฎของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จาก 2,100 ล้านบาทในปีที่ผ่านมา เพื่อลดภาระบริษัทจากกลยุทธ์ใหม่ที่จะดำเนินการหลังจากนี้ไป

“โครงสร้างรายได้ใหม่เราจะแบ่งเป็นรายได้จากทรัพย์ขนาดเล็ก 50%  ทรัพย์ขนาดเล็กและกลาง 30-35% จากการปรับโครงสร้างลูกค้าธุรกิจขนาดกลาง และทรัพย์ขนาดใหญ่ 15-20%”

อัดผ่อนตรง-ช่วยรายเล็ก

อย่างไรก็ตาม ซีอีโอ BAM ยอมรับว่า จากปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ยังคงอยู่ระดับสูง 70-75% ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อทรัพย์  โดยบริษัทแก้เกมด้วยการออกแคมเปญ “ผ่อนตรงกับ BAM” โดยไม่เช็กเครดิตบูโร ยื่นจองพร้อมเข้าอยู่ เพื่อเป็นการระบายสต๊อก และไม่เป็นการเก็บทรัพย์แช่ไว้นานเกิน 15 ปี โดยตั้งเป้าหมายนับจากนี้จะลดอายุของทรัพย์ในมือให้เหลือไม่เกิน 5 ปี และสำหรับทรัพย์ที่อายุเกิน 7 ปีไปจนถึงทรัพย์ที่มีมากที่สุดคือ 17 ปี และทรัพย์ที่มีศักยภาพต่ำมาลดราคาขายในช่วงครึ่งปีหลัง

“สถานการณ์ตอนนี้ทรัพย์มือสองราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาททะลักเข้ามาจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3 ล้านบาทลงมาที่เข้ามาเยอะกว่ากลุ่มราคาอื่น ขณะที่วงเงินเกิน 3 ล้านบาทสถาบันการเงินอนุมัติวงเงินเพียง 50% เนื่องจากในประเทศไทยกลุ่มคนรวยก็ยังรวยอยู่ แต่คนจนกลับจนลง ทำให้การผ่อนตรงกับบริษัทจึงจะช่วยลดการโดนปฏิเสธจากสถาบันการเงิน” ดร.รักษ์ย้ำ

จัดแพ็กเกจดูดนักลงทุน

สำหรับทรัพย์ขนาดกลาง-ใหญ่ บริษัทจะเสนอขายพร้อมบทวิเคราะห์แล้วเชื่อมต่อกับสถาบันการเงิน เพื่อปล่อยกู้ให้ลูกค้าที่มาซื้อนำไปพัฒนาโครงการ ผ่าน BAM Intelligence Unit หรือ BIU ที่จะช่วยคำนวณว่าที่ดินแปลงนั้นเหมาะกับการทำธุรกิจประเภทไหน ช่วยลดระยะเวลาในการตัดสินใจของนักลงทุน โดยตั้งเป้าว่าจะยกระดับให้ทรัพย์ตอบโจทย์ครบทุกมิติ เพื่อจูงใจในการซื้อทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

ยกตัวอย่างที่ดินแปลงเปล่าเจ้าพระยา อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา ติดถนนมิตรภาพ เนื้อที่ 49 ไร่ 3 งาน ราคา 250 กว่าล้านบาท เป็นที่ดินเปล่าได้มาตั้งแต่ปี 2562 เหมาะสำหรับทำธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์, โลจิสติกส์ฮับ หรือบ้านจัดสรร โดยในระยะเวลา 7 ปีนี้ราคาพุ่งขึ้นมา 2 เท่าจากต้นทุนเดิม

นอกจากนี้ยังมี “BAM Premium” สำหรับ 3 กลุ่มนักลงทุน หรือเรียกว่ากลุ่ม Wealth ได้แก่ กลุ่มที่มีเงินเย็นเกิน 5 ล้านบาท, กลุ่มที่มีเงินเย็นเกิน 50 ล้านบาท ในประเทศไทยมี 30,000 คน และกลุ่มที่มีเงินเย็น 1,000 ล้านบาท ประมาณ 150 คนในประเทศ โดยบริษัทจะทำหน้าที่คล้าย Private Banking ให้ข้อมูลด้านอสังหาฯ ทุกไตรมาส โดยจะเริ่มทำการตลาดในไตรมาส 3/2569 เป็นต้นไป

“ที่ผ่านมากลุ่ม Wealth เราขายไปแล้วเกือบ 2,500 ล้านบาท เทียบเท่าผลเรียกเก็บของทั้งบริษัท 2 เดือน โดยวิธีการใช้เงินของกลุ่มคนรวยส่วนใหญ่ซื้อทรัพย์เป็นคอนโดฯ ลักเซอรี่ ขนาดมากกว่า 100 ตร.ม. ที่ดินเปล่า และทาวน์โฮมขนาดใหญ่ พื้นที่ใช้สอยเกิน 1,000 ตร.ม. เลือกทำเลในกรุงเทพฯ เพื่อขยายครอบครัว รวมถึงซื้อปล่อยเช่าสร้าง Passive Income และซื้อเว้นช่องหายใจแล้วขาย ซึ่งวันนี้แผนธุรกิจก็ต้องใช้ระบบนี้เพื่อระบายสต๊อก และรักษาระยะเวลาถือครองที่ดินให้ลดลงมาไม่เกิน 5 ปี จากเดิมไม่เกิน 7 ปีครึ่ง”

การันตีทรัพย์พร้อมอยู่

ไม่เพียงเท่านั้นบริษัทจะเปิดตัว “BAM Guarantee” สำหรับทรัพย์ที่พร้อมขายในการยืนยันว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแปลงนั้นเมื่อซื้อไปแล้วจะไม่มีปัญหาตามมา ทั้งคดีหรือโครงสร้างที่จะได้รับการตรวจสอบ และแปะป้ายหน้าที่ดินว่า พร้อมเข้าอยู่ โดยไม่มีการบวกราคาเพิ่ม คาดว่าจะเริ่มใช้ในเดือนมิถุนายน 2569 นี้ และเตรียมคิกออฟเปิดตัวโครงการขายพร้อมผู้เช่าในไตรมาส 3/2569 โดยเปิดประเดิม 100 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวสูง เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับนักลงทุนที่ต้องการรายได้จากค่าเช่า

อีกทั้งยังคงเดินหน้าการช่วยกลุ่มเปราะบางในการเข้าถึงโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ผ่านโครงการ “ทรัพย์มหาชน พลัส” รวมไปถึงการใช้กลยุทธ์ 3 ฟันเฟือง ได้แก่ 1.บริหาร NPL & NPA อย่างเข้มข้น 2.ลงทุนในระบบพร้อมการทำ e-Marketplace และ 3.การสร้างคนด้วย Hybird Talent เพื่อช่วยทำให้โครงสร้างรายได้ของ BAM มีเสถียรภาพมากขึ้น พร้อมนำไปสู่การเติบโตขององค์กรได้อย่างยั่งยืน