รถไฟฟ้าพลิกทำเลฝั่งธน ชุบชีวิตห้าง-คอนโดใหม่พรึ่บ

ทำเลเปลี่ยนเมือง สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายชุบชีวิต “จรัญสนิทวงศ์-บางพลัด-ท่าพระ-เพชรเกษม” คอนโดฯเปิดใหม่ 2 หมื่นยูนิตไม่แพ้สายสีม่วง เชื่อม 2 ฝั่งกรุงเทพฯ-ธนบุรีและจังหวัดใกล้เคียง ชี้เป็นรถไฟฟ้าวงกลมสายแรกของประเทศไทย บูมท่องเที่ยวแลนด์มาร์กเมืองใต้ดิน หวั่นราคาที่ดินขยับแรง 5-10% “ห้างซีคอน-เดอะมอลล์” คึกเร่งปรับโฉม สร้างสกายวอล์กรับความเจริญ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค ระยะทาง 27 กม. เป็นอีกหนึ่งสายทางที่รอคอยการเปิดให้บริการ โดยรูปแบบโครงการมีทางวิ่งใต้ดิน ประมาณ 5 กม.จากหัวลำโพง-ท่าพระ มี 4 สถานี และทางวิ่งยกระดับ 22 กม. จากบางซื่อ-ท่าพระ-บางแค มี 15 สถานี และมี 3 สถานีเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้าสายอื่น ได้แก่ สถานีวังบูรพาเชื่อมสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ), สถานีเตาปูนเชื่อมสีม่วงเหนือ (เตาปูน-คลองบางไผ่) และสถานีบางขุนนนท์เชื่อมสีส้ม (มีนบุรี-ตลิ่งชัน)

สร้างเสร็จปลายปีรอเปิดปี”62

นายฤทธิกา สุภารัตน์ รองผู้ว่าการฝ่ายบริหารและรักษาการผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้งานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายคืบหน้าแล้ว 94.62% จะแล้วเสร็จปลายปี 2560 แต่ยังไม่สามารถเปิดบริการได้ เนื่องจากต้องรอ บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) ผู้รับสัมปทานติดตั้งทดสอบระบบอาณัติสัญญาณและเดินรถไฟฟ้า 35 ขบวนที่สั่งซื้อจากซีเมนส์ ตามสัญญาจะเปิดเดินรถช่วงหัวลำโพง-หลักสอง เดือน ก.ย. 2562 และช่วงเตาปูน-ท่าพระเดือน มี.ค. 2563

เชื่อม 2 ฝั่งเจ้าพระยา

“เมื่อสายสีน้ำเงินต่อขยายเปิดใช้ นอกจากจะเป็นรถไฟฟ้าที่สร้างลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาสายแรกแล้ว ยังทำให้การเดินรถของสายสีน้ำเงินทั้งสายเดิมจากบางซื่อ-หัวลำโพง กับสายใหม่วิ่งเป็นวงกลม มีระยะทาง 47 กม. เชื่อมการเดินทางกรุงเทพฯในเมืองและฝั่งธนบุรีสะดวกขึ้น คิดค่าโดยสารตามระยะทางเริ่มต้น 16 บาท สูงสุด 42 บาท”

บูมท่องเที่ยวประวัติศาสตร์

อีกทั้ง รฟม.ยังออกแบบ 4 สถานีใต้ดิน ให้กลมกลืนกับประวัติศาสตร์ความเป็นมาและสัญลักษณ์เชิงพื้นที่ รองรับนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ ได้แก่ 1.สถานีสนามไชย จำลองเป็นท้องพระโรงสมัยรัตนโกสินทร์ 2.สถานีอิสรภาพ ตกแต่งภายในเป็นเสารูปหงส์ สื่อถึงวัดหงส์รัตนารามราชวรวิหาร 3.สถานีวัดมังกร เป็นสถาปัตยกรรมสไตล์ชิโนโปรตุกิส สอดคล้องวิถีชีวิตการค้าชาวจีน เช่น เยาวราช และ 4.สถานีสามยอด ออกแบบภายนอกสถานีเน้นสถาปัตยกรรมสไตล์ชิโนโปรตุกิส ให้สอดคล้องกับอาคารริมถนนเจริญกรุง

คอนโดฯเปิดขายกว่า 2 หมื่นยูนิต

ด้านความเคลื่อนไหวของภาคเอกชน นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บจ.คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่กำลังสร้าง จะเปิดในปี 2562-2563 สร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับพื้นที่ค่อนข้างมาก มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมาก ตั้งแต่ปี 2558 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ต่อเนื่องและขยายพื้นที่ไปถนนเพชรเกษมมากขึ้นและมีอีกหลายโครงการจะทยอยเปิดขายในปีนี้และปีหน้า คาดว่าครึ่งปีหลังนี้จะมีเปิดขาย 8,000 ยูนิต จะทำให้สายสีน้ำเงินต่อขยายเป็นทำเลที่มีคอนโดฯเปิดขายมากอีกพื้นที่หนึ่ง

“เดิมมีโครงการเปิดขายใหม่แนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 เพราะผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับสถานีเตาปูนที่เป็นสถานีร่วมของสีม่วงและสีน้ำเงิน แต่หลังการก่อสร้างสีน้ำเงินต่อขยายคืบหน้าไปมาก โดยเฉพาะถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษม มีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการมากขึ้น ทำให้มียูนิตสะสมตั้งแต่ปี 2557 ถึงเดือน ก.ค.ที่ผ่านมาอยู่ที่ 20,750 ยูนิต ขายไปได้ 77% ราคาขายเฉลี่ย 70,000-80,000 บาท/ตร.ม. ปีหน้าคาดว่าราคาขายจะขยับอีก 5%”

ปีหน้าราคาที่ดินจ่อขยับ 10%

นายสุรเชษฐกล่าวว่า ช่วง 1-2 ปีนี้ผู้ประกอบการให้ความสนใจทำเลถนนจรัญสนิทวงศ์มาก เพราะราคาที่ดินยังไม่ได้สูงเกินไป แต่เริ่มปรับขึ้นต่อเนื่อง มีปรับขึ้นไปที่ 200,000 บาท/ตร.ว. แล้วเกือบตลอดเส้นทาง อาจจะมีบางพื้นที่ที่ต่ำกว่า 200,000 บาท/ตร.ว. คาดว่าปีหน้าจะปรับขั้นอีกกว่า 10%

เอพีชี้ไม่ซ้ำรอยสายสีม่วง

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า เมื่อสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเปิดบริการจะพลิกโฉมย่านจรัญสนิทวงศ์ บางพลัด ท่าพระ และเพชรเกษม จากเดิมจะเน้นไปโซนสาทร ราชพฤกษ์ เนื่องจากรถไฟฟ้ามีโครงข่ายเชื่อมการเดินทางกรุงเทพฯในเมืองกับฝั่งธนบุรี ทำให้คนเข้าเมืองสะดวกขึ้น และคาดว่าจะมีการลงทุนใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจุบันซัพพลายในทำเลนี้ยังไม่มากนัก ขณะที่การซื้อขายที่ดินราคาขยับขึ้นมานานแล้ว ปัจจุบันทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าอยู่ที่ 400,000-500,000 บาท/ตร.ว. ในส่วนของเอพีมีเปิดขาย 1 โครงการ คือโครงการไลฟ์ ปิ่นเกล้า พื้นที่กว่า 4 ไร่ 1 อาคาร สูง 23 ชั้น จำนวน 803 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 3,100 ล้านบาท

“มีคอนโดฯกำลังพัฒนาอยู่หลายโครงการ จะทยอยเสร็จพร้อมกับรถไฟฟ้าจะเปิดใช้ในปี 2562 พอดี และไม่ซ้ำรอยสายสีม่วง เพราะสายสีน้ำเงินเป็นการเดินรถเป็นวงกลมเชื่อมโยง 2 ฝั่งเจ้าพระยา อีกทั้งเป็นเส้นทางที่วิ่งเข้าเมือง ไม่ได้อยู่ชานเมืองเหมือนสายสีม่วง” นายวิทการกล่าวย้ำ

เสนาลุย 3 โปรเจ็กต์

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทำให้คนที่อยู่อาศัยฝั่งธนบุรีอยู่ใกล้เมืองมากขึ้น ด้วยรถไฟฟ้าสายเดียวและขบวนเดียว เพราะสายสีน้ำเงินจะวิ่งเป็นโครงข่ายเดียวกันตลอดเส้นทาง ที่ผ่านมาบริษัทเข้าไปพัฒนาแล้ว 3 โครงการ อาทิ เดอะนิช ไพรต์ ห่างจากสถานีเตาปูนแค่ 1 ก้าว ร่วมมือกับ บจ.ฮันคิว เรียลตี้ สูง 40 ชั้น 700-800 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,000-4,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ม., เดอะนิช ไอดี สถานีบางแค สูง 8 ชั้น 434 ยูนิต เริ่มต้น 52,500 บาท/ตร.ม.

“ซัพพลายใหม่มีเพิ่มเข้ามาเรื่อย ๆ แต่ดีมานด์ก็แอ็บซอร์บได้เรื่อย ๆ ส่วนราคาที่ดินขึ้นอยู่กับทำเล เริ่มต้นตั้งแต่ 100,000-500,000 บาท/ตร.ว.”

พาร์คแลนด์เปิดใหญ่สุด

นายเจนต์ชัย ลิ้มวัฒนะกูร กรรมการผู้จัดการ บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า บริษัทได้ซื้อที่ดิน 13.3 ไร่ ริมถนนเพชรเกษม ตรงข้ามห้างซีคอน บางแค พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม “พาร์คแลนด์” โครงการใหญ่ที่สุดที่เคยทำมา จำนวน 3 อาคาร 2,047 ยูนิต จะก่อสร้างเสร็จปี 2563 หลังรถไฟฟ้าเปิดใช้แล้ว

“ทำเลท่าพระ-เพชรเกษม เปลี่ยนไปมาก หลังสายสีน้ำเงินสร้างเป็นรูปธรรมแล้ว ตอนนี้มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นเยอะ เพราะเป็นทำเลใหม่ที่จะเดินทางเข้าเมืองได้เร็วขึ้น เป็นผลดีกับคนฝั่งธนฯและคนจังหวัดใกล้เคียงอย่างนครปฐม ราชบุรี กาญจนบุรี”

แม้คู่แข่งแบรนด์ใหญ่ ๆ จะเปิดกันมากในช่วงนี้ แต่พาร์คแลนด์ เพชรเกษม 56 ใช้จุดแข็งเป็นจุดขายคืออยู่ติดสถานีภาษีเจริญเพียง 40 เมตรเท่านั้น ด้วยราคาเริ่มที่ 1.79 ล้านบาท ล่าสุดมีลูกค้ากลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยและคนรุ่นใหม่ ๆ สนใจเข้าจองกันมาก ถือว่าประสบความสำเร็จ ท่ามกลางตลาดอสังหาฯแข่งเดือด

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติม ผู้ประกอบการรายอื่น เช่น ค่ายพฤกษา มีคอนโด The Privacy ท่าพระ-อินเตอร์เชนจ์ สูง 22 ชั้น 795 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท พร้อมอยู่ปี 2563 และ The Privacy จรัญ-ราชวิถี สเตชั่น สถานีบางพลัด สูง 24 ชั้น 281 ยูนิต เริ่มต้น 2.59 ล้านบาท หรือ 105,000 บาท/ตร.ม. แล้วเสร็จไตรมาสที่ 2/2562 และโครงการเออร์บาโน่ ราชวิถี ใกล้สถานีสิรินธร สูง 25 ชั้น 323 ยูนิต ขนาด 30-64.5 ตร.ม. แล้วเสร็จไตรมาสที่ 1/ 2562 เริ่มต้น 2.9 ล้านบาท

ส่วนแสนสิริเปิดคอนโดแบรนด์เดอะเบส เพชรเกษม มูลค่า 1,850 ล้านบาท สถานีเพชรเกษม 48 สูง 30 ชั้น ขนาด 23-32.50 ตร.ม. และขนาด 44.00-52.25 ตร.ม. แล้วเสร็จปี 2563 เริ่มต้น 1.99 ล้านบาท ค่ายอนันดาฯ มีโครงการไอดีโอ ท่าพระ สูง 22 ชั้น 884 ยูนิต แล้วเสร็จเดือน ม.ค.2561 เริ่มต้น 2.69 ล้านบาท

เดอะมอลล์-ซีคอนคึก

นอกจากนี้มีผู้ประกอบการค้าปลีกขอสร้างทางเดินลอยฟ้าเชื่อมสถานี มีสถานีหลักสองกับศูนย์การค้าเดอะมอลล์ บางแค, สถานีภาษีเจริญกับศูนย์การค้าซีคอน บางแค และสถานีบางโพกับศูนย์การค้าเกตเวย์บางโพของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี

ปลุกทราฟฟิกศูนย์การค้า

นายจรัญ ผู้พิพัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการ สำนักสื่อสารการตลาดและองค์กรสัมพันธ์ บริษัท ซีคอน บางแค จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การขยายตัวของเมืองแน่นอนว่ารถไฟฟ้าไปไหน ความเจริญก็ตามไปด้วย แล้วก็เกิดการเพิ่มจำนวนประชากรในพื้นที่ ยกตัวอย่าง ถนนเพชรเกษมในอาณาเขต 4 กม.จากซีคอน บางแค จะเห็นว่ามีคอนโดฯขึ้น 10 กว่าแห่ง สมมุติว่าคอนโดฯแห่งหนึ่งมีคนเข้าไปอยู่ 3 พันคน คูณ 10 ก็ 3 หมื่นคน ก็จะเป็นลูกค้าของศูนย์การค้าแถวนั้น เนื่องจากความสะดวก ความใกล้ และมีทุกสิ่งให้จับจ่ายใช้สอยได้