ไนท์แฟรงก์ชี้ “ภาษีที่ดินฯ” กระทบเจ้าของบ้าน 5-10 ล้านน้อยมาก มีภาระจ่ายภาษีหลักพันบาท/ปีเท่านั้น ส่วน EEC ต้อง wait&see เงินลงทุนมหาศาลแต่แผนยังอยู่ในกระดาษ

กลุ่มไนท์แฟรงก์ฯ จัดเสวนา “ภาพรวมตลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 และแนวโน้มในปี 2562” เนื่องในโอกาสฉลอง 20 ปี ไนท์แฟรงก์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงก์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย กล่าวว่า นโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเราเห็นแต่ข่าว ยังไม่มีการลงทุนรูปธรรมลงไป ทั้งที่เป็นโครงการที่ดีมาก ช่วยกระตุ้นการลงทุนและเศรษฐกิจประเทศ โดยอยู่ใน 3 จังหวัดคือชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา

มีทั้งการลงทุนพัฒนาท่าเรือ ขยายสนามบิน รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน “ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา” มีการเตรียมขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม แต่ทั้งหมดนี้ยังไม่เกิดเป็นรูปธรรม

อย่างไรก็ตาม พรบ.อีอีซีเพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา จะส่งผลกระทบด้านแรงงานในพื้นที่ที่ขาดแคลนแรงงานอยู่แล้ว แต่จะมีผลดีในด้านมีการลงทุนเพิ่มมากขึ้น มีแนวโน้มการลงทุนอุตสาหกรรมมากขึ้น

สำหรับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยยังไม่เห็นผลกระทบด้านบวกที่ชัดเจน จนกว่าจะมีการลงทุนที่แท้จริงเกิดขึ้น ซึ่งแผนลงทุนทั้งรัฐและเอกชนยังอยู่ในกระดาษไม่ว่าจะเป็นบริษัทบางจาก ปิโตรเลียม, บริษัท การบินไทย ฯลฯ

“เราไม่มีเรือธงในเชิงตัวไดร์ฟด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคการลงทุน ผมมั่นใจว่ารัฐบาลอยากทำให้เร็ว แต่ระบบระเบียบทำให้ล่าช้า ไม่สามารถทำได้เร็วทันใจ”

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่อยู่อาศัย กล่าวว่า พื้นที่ศรีราชา พัทย บางแสน ชลบุรี ยังต้องรอเวลาอีกสักระยะ โดยดีเวลอปเปอร์มีการวางแผนจัดซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนา

นายมาร์คัส เบอร์เทนซอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า กล่าวเพิ่มเติมว่า ประเมิน EEC มีภาคอุตสาหกรรมไฮเทคเข้ามาลงทุนมากขึ้น โดยมีพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มอีก 250,000 ตารางเมตรภายในปีหน้า

สำหรับประเด็นผลกระทบจากการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 นั้น

นายพนมกล่าวว่า ภาษีที่ดินฯ หรือ property tax ไม่ใช่เรื่องใหม่เพราะเกษตรกรกับพื้นที่เช่ามีการจ่ายภาษี

แต่ผลกระทบมีบ้างในกลุ่มคนที่ไม่เคยเสียภาษี เช่น เจ้าของบ้านแพงราคาหลังละ 100 ล้านบาทจากเดิมไม่เคยเสียภาษีจะต้องเสียภาษี ในขณะที่เจ้าของบ้านระดับชาวบ้านทั่วไปได้รับการยกเว้น จึงไม่ต้องวิตกกังวล

ในด้านเจ้าของอพาร์ตเมนต์ โรงแรม เดิมก็จ่ายภาษีโรงเรือนอยู่แล้ว ข้อกังวลคือภาระภาษีจะสูงกว่าที่เคยจ่าย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินของทางราชการ, อัตราภาษีของท้องถิ่นแต่ละแห่งเรียกเก็บ ซึ่งอาจไม่เท่ากัน จึงตอบค่อนข้างยากถึงผลกระทบว่าจะมากหรือน้อย

“ในอนาคต ไม่ได้สนใจว่าทำธุรกิจเก่งหรือไม่ แต่ถ้ามีต้นทุนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเรียกเก็บตามราคาประเมิน กลุ่มกระทบหนักคือคนที่ทำธุรกิจไม่ประสบความสำเร็จ, อีกกลุ่มคือกระทบคนมีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป แต่ภาระภาษีตกล้านละ 300-600-1,000 บาทต่อปี”

ทั้งนี้ มีข้อถกเถียงกันมากในเรื่องการประเมินภาษี ซึ่งทำโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น ที่ดินเกษตรกรรม จะตีความอย่างไร สามารถปลูกกล้วย 20 ต้นเพื่อแจ้งเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้หรือไม่

“สมมุติ เราซื้อคอนโด 5 ล้าน ปล่อยเช่าเดือนละ 1.5 หมื่น หักลบแล้วเป็นรายได้ปีละ 1.2 แสน เสียภาษีปีละ 2,000 บาท กลุ่มรับผลกระทบมากสุดคือที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ คนที่ถือครองที่ดินจำนวนมาก เช่น เจ้าสัวเจริญมีอยู่หลายแสนไร่น่าจะกระทบมากกว่า”

ส่วนการซื้ออสังหาฯ ราคา 5-10 ล้านบาท ยังมองว่าไม่ได้มีค่าใช้จ่ายภาษีจนถึงกับเป็นภาระต่อผู้ถือครองทรัพย์สินแต่อย่างใด

+++