แบงก์ชาติส่องตลาดคอนโดฯ ทำเล “สายสีน้ำเงิน-เขียว” เหนื่อย !

“ดร.สักกะภพ สัตยานุกุล” ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นำเสนอสถิติแบบรัว ๆ ว่าด้วยหนี้ครัวเรือนที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงมานานแล้ว อาทิ ในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554, นโยบายรถคันแรกที่หมดอายุในปี 2560 ฯลฯ ปัญหาคนไทยคือเรื่องการออม การใช้จ่าย พฤติกรรมอาจปรับเปลี่ยนค่อนข้างยาก หนี้ครัวเรือนไทยค่อนข้างสูง และเพิ่มค่อนข้างเร็วเทียบกับต่างประเทศ

โดยสัดส่วนไทยมี 1 ใน 3 เท่านั้นที่เป็นหนี้บ้าน เทียบกับเกาหลี มาเลเซีย เป็นหนี้บ้านถึง 50% เจาะพฤติกรรมลูกหนี้ไทยพบว่า 100 บาท คนไทยจ่ายหนี้พรีโลนหรือบัตรเครดิตถึง 42% อีกฝั่งหนึ่งในด้านการออม เคยออมสัดส่วน 15% ของรายได้ ปัจจุบันลดเหลือ 10%

ประชากรไทย 60 ล้านคน ข้อมูลเปรียบเทียบ ณ ปี 2552 มีหนี้ครัวเรือนเฉลี่ย 377,109 บาท/หัว แต่ละคนมีหนี้เฉลี่ย 20% ของรายได้ ล่าสุด ณ ปี 2561 หนี้ต่อหัวเพิ่มเป็น 552,499 บาท สัดส่วนเกิน 30% ของรายได้

ทั้งนี้ มีปรากฏการณ์คนไทยเริ่มเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย กล่าวคือกลุ่มอายุ 29 ปี เมื่อมีหนี้แล้วเป็น “หนี้เสีย-NPL” สัดส่วน 1 ใน 5 หรือเท่ากับคนที่มีหนี้ 21 ล้านคน เป็น NPL จำนวน 3 ล้านคน

รวมทั้งปริมาณหนี้ไม่ลดลง แม้จะก้าวเข้าสู่วัยเกษียณ โดยคนอายุ 60-69 ปี มีหนี้เฉลี่ย 453,438 บาท และผู้สูงวัยอายุ 70-79 ปี มีหนี้เฉลี่ย 287,932 บาท

สำรวจลึกถึงพฤติกรรมหนี้ครัวเรือนตามกลุ่มอายุ แยกได้ 3 กลุ่มหลัก เริ่มจากกลุ่มอายุต่ำกว่า 30 ปี ก่อหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล รถยนต์ จักรยานยนต์ และหนี้บัตรเครดิต

ต่อมากลุ่มอายุ 35-45 ปี เริ่มกู้ซื้อบ้านโดยมีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย 10% ต่อสัดส่วนหนี้ทั้งหมด และกลุ่มอายุเกิน 70 ปีขึ้นไป มีหนี้สินเชื่อธุรกิจถึง 40% โดยส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อเกษตรกรรม

ถัดมาสัดส่วนการกู้ที่เป็นหนี้เสีย พบว่า ภาพรวมหนี้เสียจากมูลหนี้ครัวเรือน 13 ล้านล้านบาท มี NPL 15.9% แต่เมื่อแยกย่อยแล้วเหมือนจะเป็นภาพบวก สำหรับสินเชื่ออสังหาฯ เพราะ NPL สูงสุดเป็นของหนี้ส่วนบุคคลและอื่น ๆ 14.7%

รองลงมา NPL จากสินเชื่อรถยนต์ 13.5% บัตรเครดิต 9.3% สินเชื่อเพื่อธุรกิจ 7.5% ในขณะที่ NPL จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีสถิติ 3.8% (ดูกราฟิกประกอบ)

“หนี้เสียเงินกู้บ้านต่ำสุดที่ 3.8% ซึ่งจะเห็นว่าหนี้เสียของรถยนต์กับสินเชื่อบุคคลมีลูกหนี้เป็นกลุ่มอายุ 30 ปี นั่นอีกภายใน 5 ปีจะย้ายมากู้ซื้อบ้าน คำถามคือกำลังซื้อยังเหมือนเดิมไหม ซึ่งแนวโน้มมองว่ากำลังซื้อน่าจะน้อยกว่าเดิม เพราะมีการก่อหนี้ระยะสั้นกับระยะปานกลางไปบ้างแล้ว”

ทั้งหมดนี้เป็นคำอธิบายว่า ปี 2562 จึงได้เห็นแบงก์ชาติออกมาตรการต่าง ๆ นานา เพื่อให้มีสินเชื่ออย่างเหมาะสมสำหรับผู้กู้รายย่อย เช่น

“พอร์ตแบงก์ยังกำไรได้อยู่ แต่คนที่เขาทิ้งไว้ข้างหลัง (ก่อหนี้เกินจำเป็น NPL สูง) ก็ไม่แฟร์กับสังคม จึงต้องมองการปล่อยหนี้ในระยะยาวด้วย”

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย จุดโฟกัสถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value (มาตรการเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป) พบว่า ครึ่งปีแรก 2562 สินเชื่อปล่อยใหม่โต 14.2%

แบ่งเป็นการกู้สัญญาแรกโต 14% ยอดกู้บ้านแนวราบโต 17.9% คอนโดฯยังโตที่ 5.8%

สวนทางกับยอดขอสินเชื่อสัญญาที่สอง หรือบ้านหลังที่สอง พบว่าสินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบ -13% โดยสินเชื่อบ้านแนวราบยังโต 3.7% แต่คอนโดฯติดลบ -25%

แบงก์ชาติสรุปความสำเร็จจากมาตรการ LTV ว่า ไตรมาส 1/62 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่โต 27% โดยยอมรับว่าเป็นผลจากการเร่งโอนในไตรมาส 1/62 (เพื่อหนีผลกระทบ LTV) ในขณะที่ไตรมาส 2/62 สินเชื่อปล่อยใหม่ยังโต แต่โตเพียง 2.4% หรือเป็นการโตที่ชะลอตัวลง

แบงก์ชาติยังพบว่า ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ สถิติ 5 ปี (2557-2561) เฉลี่ยเดือนละ 9,700 ยูนิต เป็นค่าเฉลี่ยของบ้านแนวราบ 4,500 ยูนิต และคอนโดฯ 5,200 ยูนิต/เดือน

ในขณะที่สถิติ ณ เดือนกรกฎาคม 2562 การเปิดตัวอยู่ที่ 9,500 ยูนิต (เก้าพันห้าร้อยยูนิต) ถ้ายังรักษาระดับการเปิดตัวไม่สูงแบบนี้ไว้ได้ต่อเนื่อง เป็นผลดีต่อซัพพลายในตลาดรวม

อีกตัวเลขคือ “ยอดเงินโอนระหว่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯในเมืองไทย” โดยปี 2561 มีการโอนเข้ามาเกือบ 1 แสนล้านบาท ล่าสุด ณ เดือนสิงหาคม 2562 ยอดโอนลูกค้าต่างชาติ หายไปครึ่งหนึ่ง เหลือ 30,000 ล้านบาทบวกลบ เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วอยู่ที่ 60,000 กว่าล้านบาท

“ระยะเวลาขายหมด (take up rate) โครงการแนวราบไม่น่าเป็นห่วง แต่คอนโดฯต้องจับตามอง เพราะยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน มาตรการ LTV และมีการเก็งกำไร มีผลทำให้อัตราขายหมดจากเดิม 18 เดือน เพิ่มเป็น 21 เดือน รวมทั้งทำเลขายยากขึ้น มองเห็นในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว” คำกล่าวของ ดร.สักกะภพ