เปลี่ยนวิธีคิด

คอลัมน์ market-think : สรกล อดุลยานนท์

วันก่อน ผมอ่านคอลัมน์ “นาย ต.” ใน “มติชนสุดสัปดาห์”

“นาย ต.” ไม่ใช่ร้านก๋วยเตี๋ยวเนื้อแถววัชรพล

แต่เป็นอดีตบรรณาธิการบริหาร “ประชาชาติธุรกิจ”

เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เขาเขียนถึงกลยุทธ์ใหม่ ๆ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์

แต่ที่ผมชอบที่สุด คือ เรื่องเปลี่ยน “กรอบความคิด”

นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเชื้อสายอินเดียคนหนึ่ง ซื้อที่ดินแถวสุขุมวิทมา ราคาตารางวาละ 1 ล้านกว่าบาท

ต้นทุนที่ดินประมาณ 1,000 กว่าล้านบาท เขาอยากทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ถ้าใช้วิธีคิดแบบเดิม คือ คิดราคาที่ดินที่ซื้อมาเป็นต้นทุนในการลงทุน ในทางบัญชีทำอย่างไรก็ไม่คุ้ม

แต่เขาเปลี่ยนวิธีคิดใหม่

ตามปกติเขาทำธุรกิจที่ดินแบบ “ซื้อมา-ขายไป” อยู่แล้ว

ถือไว้พักหนึ่งราคาก็ขึ้นแล้ว วันหนึ่งต้องขายที่ดินแปลงนี้เมื่อได้ราคาที่เหมาะสม

ดังนั้น ถ้าบริษัทของเขาที่ทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาเช่าที่ดินแปลงนี้จากตัวเขา

คำนวณต้นทุนที่ดินเป็น “ค่าเช่า” แทน คิดแบบนี้ในทางบัญชีคุ้มที่จะลงทุน

ครับ วิธีการลงทุนเหมือนเดิม คือ ซื้อที่ดินแล้วทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่เปลี่ยน “กรอบความคิด” ใหม่เท่านั้นเอง

แยก “คนซื้อ” ที่ดินออกจากบริษัทที่ทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

คนหนึ่งซื้อ อีกบริษัทหนึ่งเช่า ตัวเขาก็มีรายได้จากการปล่อยเช่า

ส่วนบริษัทก็จ่ายเงินสดน้อยลง ปรับให้เข้ากับ “กรอบ” ของระบบบัญชี

พอถึงวันหนึ่งจะเอาเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะขายที่ดินพร้อมโครงการก็ได้

สรุปว่าเจ้าของอยากทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่หาวิธีการที่ทำแล้วอธิบายได้กับฝ่ายบัญชี …เท่านั้นเอง

อ่านเรื่องนี้แล้วก็นึกถึงอีกเรื่องหนึ่ง เป็นเรื่องวิธีคิด “เช่า” กับ “ซื้อ” เหมือนกัน

ครั้งหนึ่ง คุณอนันต์ อัศวโภคิน ได้ที่ดินแปลงงามริมถนนสุขุมวิทจากความสัมพันธ์ในอดีต แต่เจ้าของไม่ขาย
เขาปล่อยให้ “เช่า” ระยะยาว

ตอนนั้นแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพิ่งแพ้การประมูลสถานทูตอังกฤษมา พอเจอราคาค่าเช่าที่ดินแปลงนี้ระยะยาวก็ตาโต
เพราะถูกกว่ากันมาก

เพียงแต่ไม่ได้เป็น “เจ้าของ”

ที่ดินสถานทูตอังกฤษตอนนี้ คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ส่วนที่ดินแปลงที่คุณอนันต์เช่า คือ ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ในวันนี้

มีคนตั้งคำถามว่าลงทุนขนาดนี้ในที่ดิน “เช่า” จะคุ้มหรือ เพราะเมื่อหมดเวลาเช่าก็ต้องคืนที่ดินพร้อมศูนย์การค้าให้เจ้าของที่

สู้ลงทุนในที่ดินที่เราเป็นเจ้าของไม่ดีกว่าหรือ

คุณอนันต์ถามสั้น ๆ คำเดียว

“คุณอยากเป็นเจ้าของศูนย์การค้าหรือคุณจะทำธุรกิจศูนย์การค้า”

ถ้าอยากเป็น “เจ้าของ” ให้ซื้อที่ดิน แต่ถ้าจะทำธุรกิจศูนย์การค้า ไม่ต้องสนใจความเป็น “เจ้าของ”

จะเช่าหรือซื้อก็ได้ ขออย่างเดียวว่าลงทุนไปแล้วต้องมี “กำไร” คุ้มกับการลงทุน เหมือนกับการขายบ้านหรือคอนโดฯ

คนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ยึดติดความเป็น “เจ้าของ”

ถ้ายึดติดก็ทำธุรกิจนี้ไม่ได้

ครับ บางทีทำธุรกิจเหมือนเดิม ไม่ต้องเปลี่ยนแปลงอะไรเลย เพียงแต่ปรับ “กรอบความคิด” นิดเดียว ธุรกิจนั้นก็เดินหน้าต่อได้