9 เดือนแรกอสังหาทำสถิตินิวไฮ “ทาวน์เฮาส์” โตแซงคอนโดฯในรอบ 10 ปี

3 ไตรมาสปี 2564 ที่อยู่อาศัยเปิดตัว 35,512 หน่วย 179,730 ล้านบาท

อัพเดตตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วง 3 ไตรมาสของปี 2564 เปิดตัวเบาบางมากเพียงแค่ 35,512 หน่วย รวมมูลค่า 179,730 ล้านบาท

วิเคราะห์ได้ว่าเปิดตัวน้อยก็มีข้อดีที่ให้โอกาสสินค้าเดิมได้ระบายได้มากขึ้น

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA นำเสนอผลงานในช่วง 9 เดือนแรก พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อยเป็นพิเศษเนื่องจากผลกระทบสถานการณ์โควิด

ทาวน์เฮาส์โตเหนือคอนโดฯ

โดย 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 35,512 หน่วย สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดกลับกลายเป็นทาวน์เฮาส์สัดส่วนถึง 10.3% จำนวน 14,310 หน่วย

สถิตินี้บ่งชี้ว่านับเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปีที่ทาวน์เฮาส์แซงห้องชุด

ขณะที่ห้องชุดเปิดตัวใหม่มีจำนวน 12,320 หน่วย สัดส่วน 34.7% สินค้าบ้านเดี่ยวเปิดตัวเป็นอันดับ 3 จำนวน 4,689 หน่วย สัดส่วน 13.2% ตามด้วยบ้านแฝดจำนวน 3,860 หน่วย สัดส่วน 10.9%

ข้อสังเกตสินค้าบ้านแฝดเปิดตัวในจำนวนใกล้เคียงบ้านเดี่ยว แสดงว่าเป็นที่นิยมเนื่องจากตามกฎหมายบ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินอย่างน้อย 50 ตารางวาขึ้นไป ส่วนบ้านแฝดมีที่ดินเริ่มต้น 35 ตารางวา

ดังนั้น การสร้างบ้านแฝดจึงใช้ที่ดินน้อยกว่า แต่มีจุดเด่นที่บ้านแฝดปัจจุบันดีไซน์ลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยว โดยแยกส่วนตัวบ้านระหว่างกันค่อนข้างเป็นเอกเทศ ทำให้มีคำอธิบายบ้านแฝดว่าเป็น “บ้านเดี่ยวไซซ์เล็ก” ก็มี

ตลาด 2-5 ล้านมาแรง 57%

ในด้านราคาขายพบว่าสินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 2-3 ล้าน สัดส่วน 33% รองลงมากลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท สัดส่วน 24%

อาจกล่าวได้ว่าสินค้าที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีจำนวนรวมกัน 52% ซึ่งเจาะกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเป็นหลัก หากขยับเพดานไปถึงกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะมีสัดส่วนรวมกัน 76% ของซัพพลายรวมในพื้นที่

โดยสินค้าบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดเสนอขายราคา 5-10 ล้านบาท, บ้านแฝดอยู่ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์อยู่ที่กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก

กรณีห้องชุดเปิดตัวใหม่มากที่สุดกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ แต่ก็มีจำนวนที่น่าสนใจเสนอขายราคา 1-2 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดลักเซอรี่ราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้มีเพียง 711 หน่วย แต่มูลค่าการพัฒนาสูงถึง 38,816 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 54.593 ล้านบาท

บ้านเดี่ยว-คอนโดฯ 20 ล้านพรึ่บ

“ดร.โสภณ” ระบุด้วยว่า ในแง่ของมูลค่าพบว่าสินค้าที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงเจ้าของสถิติเป็นห้องชุด ช่วง 9 เดือนแรกมีมูลค่ารวมกัน 63,212 ล้านบาท สัดส่วน 36.2% ของตลาดรวม

เปรียบเทียบกับบ้านเดี่ยวมีมูลค่ารวม 49,485 ล้านบาท สัดส่วน 27.5%, ทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวม 42,320 ล้านบาท สัดส่วน 23.5% ส่วนบ้านแฝดที่มีจำนวนหน่วยใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว แต่มูลค่าโครงการโดยรวมไม่ถึงครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว เพราะบ้านแฝดขายในราคาต่ำกว่านั่นเอง

เอกซเรย์รายละเอียดจะเห็นบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่ารวมกัน 49,485 ล้านบาทนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดคือสินค้าราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่ารวม 17,721 ล้านบาท สัดส่วน 36%

สินค้าบ้านแฝดกลุ่มหลักอยู่ที่ 5-10 ล้านบาท มูลค่ารวมกัน 11,358 ล้านบาท สัดส่วน 51% ของมูลค่ากลุ่มบ้านแฝด

สินค้าทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในมูลค่า 2-3 ล้านบาท มูลค่ารวม 18,227 ล้านบาท สัดส่วน 43%

และคอนโดฯที่มีขนาดตลาดรวม 63,212 ล้านบาท พบว่าคอนโดฯแพงราคาเกิน 20 ล้านบาทเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด มีมูลค่ารวมกัน 20,953 ล้านบาท สัดส่วน 33%

โควิดดันราคาเฉลี่ย 5.061 ล้าน

ดาต้าเบสรายการสุดท้าย “ราคาเฉลี่ย/หน่วย” พบว่า 9 เดือนแรกปี 2564 มีราคาเฉลี่ย 5.061 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาที่มีราคาเฉลี่ย 4 ล้านบาท ประเมินว่าสาเหตุจากบ้านราคาตลาดแมสมีโอกาสขายได้น้อยเนื่องจากกำลังซื้อตกต่ำลง

แยกตามสินค้า แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวเฉลี่ยขายในราคา 10.553 ล้านบาท, บ้านแฝดราคาเฉลี่ย 5.74 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ขายเฉลี่ย 2.957 ล้านบาท, อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเฉลี่ย 7.395 ล้านบาท และห้องชุดราคาเฉลี่ย 5.131 ล้านบาท

ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดยังเป็นปัจจัยกระทบหลัก แนวโน้มในอนาคตคาดว่าราคาบ้านยังเป็นขาขึ้น เพราะผู้ประกอบการเน้นการขายสินค้าราคาที่สูงขึ้น เพราะเจาะกำลังซื้อศักยภาพสูงเนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ

“โดยสรุปตลาดที่อยู่อาศัย 9 เดือนแรกมีการพัฒนาที่หดตัวลงเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน ๆ เทรนด์ปี 2565 สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับ เพราะการระบาดของโควิด-19 คงจะทุเลาลง เศรษฐกิจน่าจะฟื้นตัวกลับมาได้”

แม้ว่าเทรนด์การฟื้นตัวของปี 2565 ไม่ได้ฟื้นตัวกลับมามีขนาดตลาดเท่าช่วงปี 2562 แต่ก็ยังดีกว่าปี 2564 แน่นอน…AREA ฟันธง