บ้าน-คอนโดเปิดใหม่นิวโลว์รอบ 23 ปี รายกลาง-เล็กอ้อนรัฐปลดล็อกสินเชื่อ

AREA เผยครึ่งปีแรกบ้าน-คอนโดฯ กทม.-ปริมณฑล ยอดเปิดใหม่หดตัวแรง -49% สถิตินิวโลว์รอบ 23 ปี ราคาเฉลี่ยนิวไฮ 7.1 ล้านบาท สะท้อนมีแต่บ้านแพงที่มีกำลังซื้อ “กลุ่มนครทอง” อสังหาฯรายเล็กโซนสมุทรปราการ เผย 6 เดือนไม่มียอดโอนแม้แต่หลังเดียว ปรับตัว 360 องศา เบรกลงทุน-ซื้อที่ดิน ปี 2569-2570 งัดแผน Wait&See ฝ่าด่านครึ่งปีหลังดึง 3 เอเย่นต์แก้โจทย์กู้ไม่ผ่าน จี้รัฐปลดล็อกเครดิตบูโร-สร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ราคา 2-3 ล้านบาท เปิดโควตาต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ครึ่งปีแรก 2568 ที่ผ่านมา สะท้อนภาพตกต่ำอย่างเห็นได้ชัด และต่ำสุดเทียบย้อนกลับไปในปี 2545 หรือ 23 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นยุคที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจยุคต้มยำกุ้งในปี 2540 อย่างไรก็ตาม มีการปรับคาดการณ์เล็กน้อย จากเดิมมองปี 2568 ทั้งปี ตัวเลขลงทุนใหม่จะติดลบ -50% เหลือ 30,000 หน่วย แต่เนื่องจากกำลังจะมีโครงการคอนโดฯบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ที่คาดว่าจะมีจำนวน 9,000 หน่วย รวมเป็น 39,000 หน่วย ทำให้ภาพรวมตลาดปีนี้ติดลบน้อยลง เหลือ -40% เทียบกับปี 2567

ครึ่งปีแรก New Low รอบ 23 ปี

รายละเอียดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 15,484 หน่วย มูลค่ารวม 111,230 ล้านบาท สัดส่วน 99.6% เป็นที่อยู่อาศัย อีก 0.4% ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ราคาเฉลี่ย 7.184 ล้านบาท สูงกว่าทุกปี สะท้อนถึงกลุ่มบ้านแพงเป็นสินค้าที่ยังมีกำลังซื้อในช่วงมีวิกฤตเศรษฐกิจ

สินค้าเปิดใหม่กลุ่มใหญ่ที่สุดยังเป็นคอนโดมิเนียม มีจำนวน 7,393 หน่วย สัดส่วน 47.8% รองลงมา บ้านเดี่ยว 3,719 หน่วย สัดส่วน 24.1%, ทาวน์เฮาส์ 3,070 หน่วย, บ้านแฝด 1,154 หน่วย หรือ 7.5% และอาคารพาณิชย์ 116 หน่วย หรือ 0.8%

ในด้านมูลค่าพบว่า บ้านเดี่ยวมีมูลค่าเปิดใหม่ 66,474 ล้านบาท สัดส่วน 60% รองลงมา คอนโดฯเปิดตัว 22,931 ล้านบาท สัดส่วน 20.7%, ทาวน์เฮาส์ มูลค่า 12,257 ล้านบาท สัดส่วน 11.1%, บ้านแฝด 8,503 ล้านบาท สัดส่วน 7.7%

ข้อสังเกต คือ บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 821 หน่วย สัดส่วน 5.3% แต่มีมูลค่ารวมถึง 36,819 ล้านบาท สัดส่วน 33.2% แสดงว่าบ้านแพงสำหรับผู้มีรายได้สูงยังไปได้ ส่วนสินค้าราคาถูกขายยาก เพราะประชาชนทั่วไปกำลังซื้อลดลง

โดยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดขายมากสุดในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ราคา 2-3 ล้านบาท และคอนโดฯกลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 1-2 ล้านบาท กับ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยคอนโดฯห้องละ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวใหม่จำนวนน้อยมาก

ดร.โสภณประเมินแนวโน้มครึ่งปีหลังนี้ ถ้าดูจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท จึงเป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ทั้งปี จะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่ 30,904 หน่วย รวมมูลค่า 221,640 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าการพัฒนาลดลง -46.4% จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลง -49.7% หรือลดลงครึ่งหนึ่งเทียบกับปี 2567

อย่างไรก็ตาม ช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แนวโน้มจะมีทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ BOI (โครงการส่งเสริมการลงทุน) ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพิ่มเข้ามาในตลาดอีก 9,000 หน่วย มีผลให้ตัวเลขรวมทั้งปีเพิ่มเป็น 39,540 หน่วย มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 251,371 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท

ทั้งนี้ แม้จะมีตัวช่วยจากทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ BOI แต่ทำให้ภาพรวมตลาดตกต่ำน้อยลง โดยในแง่จำนวนหน่วยคาดว่าติดลบ -39.2% และมูลค่าโครงการติดลบ -35.7% โดยแนวโน้ม 39,540 หน่วย เป็นสถิตินิวโลว์ในรอบ 23 ปี ต่ำกว่ายุคโควิด และต่ำกว่าปี 2545 ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ส่วนมูลค่าโครงการเปิดใหม่ คาดว่าต่ำสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552

ข่าวดี-ซัพพลายรวมไม่บวม

ดร.โสภณกล่าวว่า มีข่าวดีในด้านซัพพลายเปิดใหม่ โดยครึ่งปีแรกที่เปิดใหม่เพียง 15,452 หน่วย มูลค่ารวม 110,820 ล้านบาทนั้น พบว่ามีหน่วยที่ระบายขายออกได้สูงกว่า จำนวน 23,305 หน่วย คำนวณเป็นซัพพลายขายออกสูงกว่าหน่วยเปิดใหม่ 50.8% แสดงว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าเหลือขายในภาพรวมลดลงเหลือ 223,019 หน่วย เทียบกับสถิติ ณ สิ้นปี 2567 ที่เหลือขาย 234,478 หน่วย

สำหรับท็อป 4 ทำเลน่าสนใจปี 2568 มีดังนี้ 1.“บางขัน-คลองหลวง” มีการเปิดตัวคอนโดฯ 1-2 ล้าน กับ 2-3 ล้านบาท เจาะลูกค้านักศึกษาและบุคลากรมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ 2.“วัชรพล-คู้บอน-ลำลูกกา” มีการเปิดตัวคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท มีจุดขายเชื่อมต่อแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพู 3.“บางนา-ตราด กม.10-30” มีการเปิดตัวบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท จำนวน 454 หน่วย 4.“ประชาอุทิศ (ฝั่งธนบุรี)” มีทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท เปิดใหม่ 417 หน่วย

จี้รัฐเพิ่ม FAR 1 ต่อ 20 เท่า

สำหรับข้อเสนอแนะต่อนโยบายภาครัฐ ดร.โสภณกล่าวว่า เศรษฐกิจต้องดีก่อน จีดีพีควรเติบโตอย่างน้อย 3-4% จึงจะมีผลทำให้ภาคอสังหาฯสามารถเติบโตได้ ดังนั้นในยุคเศรษฐกิจตกต่ำที่คาดว่าจะลากยาวปีนี้และปีหน้า จึงมีข้อเสนอเชิงนโยบายต่อรัฐบาล 5 ข้อ ดังนี้

1.เสนอให้แก้ไขกฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ Escrow Account ปัจจุบันเป็นภาคสมัครใจ เสนอให้ปรับเปลี่ยนเป็นภาคบังคับ เพื่อให้ลูกค้าคนไทยซื้อบ้านและคอนโดฯ แล้วมั่นใจได้ว่าซื้อบ้านได้บ้าน หรืออย่างน้อยที่สุด ได้รับการคุ้มครองเงินดาวน์ ส่วนลูกค้าต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาฯไทยจะได้มีความมั่นใจเช่นกัน

2.เสนอปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยของชาวต่างชาติ อาทิ กฎหมายภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ ภาษีมรดก เพื่อให้เท่าเทียมกับกรณีคนไทยไปซื้ออสังหาฯในต่างประเทศที่มีภาระภาษีในอัตราสูง

3.เสนอแก้ไขกฎหมายผังเมือง ที่มีข้อจำกัดคุมการสร้างตึกสูงในเขตพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งเป็นแหล่งงานและมีต้นทุนราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศ ปัจจุบันมีข้อจำกัดในเรื่องกฎ FAR-Floor Area Ratio (สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคาร คำนวณจากขนาดที่ดิน) โดย FAR มีตั้งแต่ 1 ต่อ 5-1 ต่อ 10 ข้อเสนอให้เพิ่มเกณฑ์ FAR เป็น 1 ต่อ 20 จากเดิมพื้นที่ 1 ไร่ ขนาด 1,600 ตร.ม. สามารถสร้างอาคารได้สูงสุด 10 เท่า หรือ 16,000 ตร.ม. เสนอให้สามารถสร้างได้สูงสุด 20 เท่า หรือที่ดิน 1 ไร่ต่อขนาดอาคาร 32,000 ตร.ม. เพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

4.เสนอปรับปรุงระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โฟกัสการจัดเก็บภาษีที่ดินเปล่าให้สูงขึ้น เพื่อให้เจ้าของที่ดินคายที่ดินออกมาใช้ประโยชน์มากขึ้น จากปัจจุบันที่มีการนำที่ดินเปล่าทำเลในเมือง มาปลูกมะนาว กล้วย เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินเปล่า แต่หันไปจ่ายภาษีที่ดินเกษตรกรรมแทน

5.เสนอให้รัฐสนับสนุนให้มีการนำบ้าน-คอนโดฯมือสองออกมาขายให้ได้มากที่สุด เพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อขายบ้านได้รวดเร็ว ปลดลดหนี้ได้ และผู้ซื้อบ้านก็สามารถซื้อได้ในราคาถูกลง เป็นต้น

รายกลาง-เล็กขอปลดล็อกสินเชื่อ

นายคเณศ เลิศพรมสนธิ์ กรรมการผู้จัดการ (ก่อสร้าง) บริษัท นครทอง เฮ้าส์ แอนด์ เรียลเอสเตท จำกัด ดีเวลอปเปอร์รายกลาง-เล็ก มีประสบการณ์พัฒนาทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว พื้นที่โซนจังหวัดสมุทรปราการกว่า 30 ปี กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธุรกิจอสังหาฯเซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของบริษัท มีภาวะชะลออย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2567 ต่อเนื่องมาถึงปีนี้

โดยเฉพาะในครึ่งปีแรก 2568 นอกจากปัจจัยกดดันทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน แบงก์เข้มงวดปฏิเสธสินเชื่อ มาเจอปัญหาความเชื่อมั่นผู้บริโภคในการมีงานทำ รายได้ที่มั่นคง ทำให้ลูกค้าเป็นผู้ตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ถึงแม้หลายรายได้ไม่ได้มีปัญหากู้ไม่ผ่านก็ตาม มีผลให้ช่วง 6 เดือนแรกแทบจะไม่มีการโอนเลย

ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ กลุ่มนครทองฯ มีการปรับกลยุทธ์ 360 องศา จากเดิมที่มีฐานลูกค้าหลักกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท แต่ก็มีปัญหาแบงก์ไม่ปล่อยกู้สูงมากขึ้นทุกวัน จึงเริ่มศึกษาตลาดและพัฒนาโปรดักต์เพื่อจับกลุ่มลูกค้าราคา 7-10 ล้านบาทมากขึ้น ซึ่งบริษัทมีความมั่นใจเพราะที่ผ่านมามีการสอบถามข้อมูลจากลูกค้ารายเดิมและลูกค้าทั่วไปเข้ามาเป็นระยะ ๆ ขณะเดียวกัน กลยุทธ์การตลาดมีการเปิดรับตัวแทนขายหรือเอเย่นต์ภายนอก เริ่มมีคู่ค้าเอเย่นต์อสังหาฯ 3 ราย เข้ามาเป็นตัวช่วยในการผลักดันยอดขาย โดยเน้นให้รับผิดชอบดูแลการขอสินเชื่อลูกค้าเป็นหลัก เพื่อให้สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย

ควบคู่กับมีการทบทวนแผนลงทุนตลอดเวลา โดยมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ปัจจุบันบริษัทมีทาวน์โฮม 2 ชั้นอยู่ระหว่างเปิดขาย 2 โครงการ มูลค่ารวม 560+357 = 917 ล้านบาท กับเปิดตัวใหม่เป็นทาวน์โฮม 130 หลังกับบ้านแฝด 18 หลังในช่วงต้นปีที่ผ่านมา มูลค่าโครงการ 439 ล้านบาท คาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้ไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติม และชะลอการจัดซื้อแลนด์แบงก์ ส่วนแผนลงทุนปี 2569-2570 เทรนด์หลักยังเป็นโมเดลการลงทุนแบบ Wait & See

“เดือนกรกฎาคมเริ่มดีขึ้น ยอดขายที่เป็นแบ็กล็อกลูกค้ามีการโอนไปแล้ว 6-7 หลัง ถือเป็นสัญญาณบวก คาดว่าน่าจะดีขึ้นไปเรื่อย ๆ จนถึงสิ้นปี”

นายคเณศฝากข้อเสนอเชิงนโยบายถึงภาครัฐด้วยว่า อยากให้ปลดล็อกทางด้านการเงินให้กับลูกค้า ทั้งการปลดล็อกการขึ้นบัญชีดำหรือแบล็กลิสต์ในเครดิตบูโร กับการสร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อของกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ราคา 3 ล้านบาทบวกลบ เพราะเป็นกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ที่สุดของคนไทย รวมทั้งถ้าเป็นไปได้อยากให้รัฐบาลพิจารณาเปิดให้ลูกค้าชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ โดยอาจทำเป็นนโยบายที่มีข้อจำกัดพ่วงมาด้วย เช่น จำกัดโซนนิ่ง และจำกัดโควตาซื้อโครงการละไม่เกิน 10-20% เป็นต้น