อสังหาปรับตัวรับล้นตลาด คอนโดหรูลุย”กลาง-ล่าง”นิ่ง

จับตาภาวะอสังหาฯขาลง กำลังซื้อแผ่ว ตลาดกลาง-ล่างเริ่มนิ่ง วงในชี้ไม่หวั่นวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่กลัวต้มยำรวมมิตรมากกว่า บิ๊กแบรนด์สวนกระแส “พฤกษา-ศุภาลัย-แอล.พี.เอ็น.” ประสานเสียงเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง โฟกัสตลาดบน ลุยคอนโดฯพรีเมี่ยมทำเลดี นายกสมาคมอาคารชุดออกโรงเตือนเรื่องดีมานด์เทียม รอพิสูจน์หลังก่อสร้างเสร็จลูกค้าทิ้งโอนหรือไม่

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรก 2560 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มูลค่าตลาดรวม 198,000 ล้านบาท จากมูลค่าโครงการปีละ 3.3-3.5 แสนล้านบาท ยังเป็นสถิติที่มีอัตราการเติบโตอยู่ซึ่งจำนวนนี้เป็นส่วนแบ่งตลาดคอนโดฯ เกินครึ่งถึง 107,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่คึกคัก สวนกระแสมู้ดผู้บริโภคที่วิตกกังวลว่า จะเกิดภาวะฟองสบู่ ทั้งตั้งข้อสังเกตว่า บางเซ็กเมนต์โดยเฉพาะคอนโดฯหรูจะเกิดดีมานด์เทียมหรือไม่

หวั่นต้มยำรวมมิตร

แหล่งข่าวระดับสูงในวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อสังเกตกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ฟองสบู่จะเกิดได้ต่อเมื่อ “ราคา” ปรับขึ้นเกินจริงไม่มีเหตุผล แต่ภาพรวมคอนโดฯหรูที่ประกาศราคาขายเฉลี่ย 1-6 แสนบาท/ตร.ม.มีที่ขายได้บ้าง ไม่ได้บ้าง แต่ต้นทุนราคามีที่มาที่ไป ถ้ายอดขายนิ่ง ผู้ประกอบการจะหยุดซื้อที่ดินทันที

“แต่วันนี้บริษัทน้องใหม่มาแรงยังคงเดินหน้าซื้อที่ดินเป็นรายแปลงและพัฒนาทันที แสดงว่าขายได้ มีหลายบริษัทยังเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง ส่วนดีมานด์เทียมต้องรอดูว่า ลูกค้าทิ้งโอนหรือไม่ ต้มยำกุ้งไม่กลัวเพราะเคยได้บทเรียนแต่กลัวต้มยำรวมมิตรมากกว่า เนื่องจากกำลังซื้อตลาดกลางลงล่างหยุดนิ่ง แต่ตลาดบนไปได้”

Q3 คอนโดฯจ่อเปิดเพียบ

จากข้อมูลสำนักวิจัย บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN ระบุว่า ไตรมาส 3/60 ผู้ประกอบการรายใหญ่เตรียมเปิดตัวคอนโดฯรวมกันไม่ต่ำกว่า 17,000 ยูนิต ขณะที่ครึ่งปีแรกเปิดตัวใหม่ 60 โครงการ 34,580 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นโครงการของบิ๊กแบรนด์ 73% รายกลาง-นอกตลาดรวมกัน 27%

ทั้งนี้ 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.2560) การเปิดตัวคอนโดฯใหม่เติบโต 22% เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2559 เปิดตัวใหม่ 51 โครงการ 28,444 ยูนิต ด้านมูลค่าโครงการพบว่า เติบโต 51% มูลค่ารวม 117,670 ล้านบาท เทียบกับ 6 เดือนแรกปี 2559 มูลค่าโครงการรวมกัน 77,730 ล้านบาท ครึ่งปีแรก 2560 มีการพัฒนาห้องชุดราคาเกิน 3 ล้านบาทจำนวนมาก

ปรับเป้าอสังหาฯโต 7%

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า เดิมประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้เติบโต 5% จากปีก่อน แต่ผลประกอบการครึ่งปีแรกพบว่า ตลาดรวมทำได้ดีเกินคาดทั้งเปิดพรีเซล และยอดรับรู้รายได้ คาดว่าปีนี้จะเติบโต 7%

โดยพฤกษาฯมีส่วนแบ่งตลาดสูงสุดในเซ็กเมนต์คอนโดฯ 2-3 ล้านบาท จากที่บริษัทเปิดตัวไปแล้ว 23 โครงการ 10,537 ล้านบาท ตามแผนเตรียมเจาะเซ็กเมนต์นี้ 7 โครงการ ครึ่งปีแรกเปิดตัวแล้ว 3 โครงการ 3,500 ล้านบาท

ด้านแบ็กล็อกทยอยโอนปีนี้มี 4 โครงการ ได้แก่ พลัมคอนโด เวสต์เกต 1,500-2,000 ล้านบาท, เดอะทรี สุขุมวิท 50 จำนวน 500 ล้านบาท, เดอะทรี โชคชัย 4 มูลค่า 800 ล้านบาท และพลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ เฟส 2 จำนวน 1,000 ล้านบาท

ศุภาลัยโตทุกพื้นที่

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ. ศุภาลัย เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรกรับรู้รายได้เติบโต 29% 13,344 ล้านบาท มาจากคอนโดฯ 5,190 ล้านบาท และแนวราบ 8,154 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2559 รายได้ 10,355 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 3,623 ล้านบาท แนวราบ 6,732 ล้านบาท ถึงสิ้นปีคาดว่าเปิดตัวใหม่ 37,080 ล้านบาท ถือเป็นสถิตินิวไฮเปิดตัวใหม่ จากเดิมเคยสูงสุดปี 2555 มูลค่ารวม 33,730 ล้านบาท

“ในมุมที่คนบอกว่า เศรษฐกิจไม่ดี อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง แต่บริษัททำคอนโดฯในกรุงเทพฯ โต 50% แนวราบโต 14% ต่างจังหวัดแนวราบที่คนมองว่าโอเวอร์ซัพพลาย ศุภาลัยเติบโต 33% คอนโดฯโต 11% แต่ความสำเร็จมาจากบริษัทสามารถทำยอดขายต่อโครงการได้ดีขึ้น”

ครึ่งปีหลังเตรียมเปิดตัวใหม่ 22 โครงการ 21,540 ล้านบาท ไฮไลต์มาจากคอนโดฯ 4 โครงการ ทำเลสายสีเขียว, สายสีน้ำเงินต่อขยาย และสายสีทอง มูลค่ารวม 9,950 ล้านบาท ทั้งปีมียอดโอน 24,500 ล้านบาท

หวั่นดีมานด์เทียม

อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ข้อสังเกตว่า ปีนี้มีคอนโดฯเริ่มทยอยโอน ซึ่งเป็นผลจากการขายเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว กลุ่มที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือห้องชุดหรู ตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไป เพราะมีสัญญาณดีมานด์เทียมให้เห็น ประเมินจากบางโครงการประกาศปิดการขายได้ 100% แต่เมื่อก่อสร้างเสร็จลูกค้ารับโอนไม่ถึง 50% มีภาวะฟองสบู่ในบางโครงการบางทำเล

สำหรับคอนโดฯหรูสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง 1.การให้ส่วนลด หากซื้อขายเปลี่ยนมือก่อนโอนและไม่ใช่ชื่อลูกค้ามือแรกเป็นข้อห้าม ป้องกันนักเก็งกำไร 2.สินค้าตลาดบน ห้องชุดเกิน 10 ล้านบาท ไม่เหมาะกับการขายในรูปแบบต่อคิวจับสลาก เพราะผู้บริโภคตลาดบนมีกำลังซื้อสูง ต้องการบริการและการดูแลเป็นพิเศษ ต่างจากตลาดกลาง-ล่าง

“การซื้อแบบเข้าคิวจับสลากไม่เหมาะกับคอนโดฯตลาดบน เพราะเป็นการโบกมือต้อนรับคนเก็งกำไร ลูกค้าเข้าคิว 100% เก็งกำไรหมด หากขายต่อได้ราคา 2 ใน 10 หรือ 20% ของราคาห้องก็คือเก็งกำไร ที่เหลือเป็นชะตากรรมของผู้ประกอบการ มองว่าเป็นสัญญาณอันตรายในระยะยาว”

พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. LPN กล่าวเสริมว่า ปีนี้เน้นบริหารสต๊อก-ความเสี่ยงการเปิดตัวโครงการให้ปิดการขายได้เร็ว ยูนิตไม่เยอะ 300-500 ยูนิต และกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจให้บริการ หรือเซอร์วิสโพรไวเดอร์มากขึ้น การเจาะตลาดเดิมโฟกัสกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่าง ปีนี้ยอมรับว่าขยับมาหาตลาดกลาง-บนมากขึ้นเปิดตัวหลายโครงการที่ราคา 1 แสนบาท/ตร.ม. เช่น เพชรบุรี-มักกะสัน, ดินแดง, ตรงข้าม ม.เกษตรศาสตร์

“เนื้อหาเหมือนเดิม แต่เปลือกนอกปรับเข้าไปหาเจเนอเรชั่นของคน เมื่อ 10 ปีที่แล้ว คนซื้อคอนโดฯอายุเฉลี่ย 35-55 ปี ปัจจุบันขยับลงมาเป็น 25-35 ปี นี่คือโมเดลปรับตัวในยุคพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก ปรับตามบริบทที่เปลี่ยนไป แต่คอร์บิสซิเนสบริษัทยังเหมือนเดิม”

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า คนนิยมซื้อคอนโดฯมากขึ้นจริง เฉลี่ยอายุ 28 ปี และชอบแนวรถไฟฟ้า ช่วง 9 ปีที่ผ่านมาโซนมิดทาวน์ค่อย ๆ ขยับ บริษัทเริ่มทำหลายพื้นที่ ล่าสุดมีทำเลพร้อมพงษ์, ทองหล่อ ก่อนหน้านี้ไม่เคยซื้อที่ดินเกินวาละ 1 ล้านบาท มีแปลงล่าสุดซื้อมาตารางวาละ 1.6 ล้านบาท

“ราคาขายโซนซีบีดี 6-8 ล้านบาท/ยูนิต เคยตั้งคำถามเหมือนกันว่า คนมีสตังค์จะมาซื้อทำไมคอนโดฯ แต่เมื่อศึกษาตลาดพบว่ามีดีมานด์อยู่จริง อยากอยู่ใกล้พ่อแม่ อยากมีคอนโดฯของตัวเอง ใช้ไลฟ์สไตล์ที่เขาโตมาได้ มีข้อดีคือลูกค้าใช้เงินออมโอนคอนโดฯ 70-80% เป็นกลุ่มที่เฮลตี้ด้านการเงินมาก ๆ” นายพีระพงศ์กล่าว (หน้า 1, 13)