ฟ้าผ่าคอนโดฯ Q1/65 รีเจ้นท์โฮม บุกราคาต่ำล้าน ดันซัพพลายใหม่นิวไฮ
คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯไตรมาส 1 คึกคัก อุปทานเปิดขายใหม่สูงสุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย สำรวจภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 1/65 พบว่าตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้งทั้งในส่วนของซัพพลายเปิดขายใหม่และในฝั่งผู้ซื้อ
Q1 ทะลัก 1.4 หมื่นยูนิต
เบ็ดเสร็จไตรมาส 1/65 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 16 โครงการจำนวน 14,088 ยูนิต มูลค่ารวม 34,636 ล้านบาท ถือเป็นซัพพลายเปิดขายใหม่สูงที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา
เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 พบว่าเพิ่มขึ้น 241.3%
ในด้านผู้ประกอบการพบว่าพัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ 8,022 ยูนิต สัดส่วน 56.9% ของซัพพลายเปิดขายใหม่ทั้งหมดมูลค่ารวม 24,593 ล้านบาท และพัฒนาโดยบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 6,066 ยูนิต สัดส่วน 43.1% มูลค่ารวม 10,043 ล้านบาท
ส่วนใหญ่ดีเวลอปเปอร์ยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง และพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร
“อัตราขายเฉลี่ย” พุ่ง 62%
สำหรับอัตราขายเฉลี่ยโครงการเปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 1/65 พบว่าภาพรวมกำลังซื้อกลับมาคึกคักอีกครั้ง ประเมินจากมีอัตราขายเฉลี่ย 62.0% สูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาสเช่นเดียวกับยอดเปิดตัวโครงการใหม่
สาเหตุที่อัตราขายเฉลี่ยสูงถึง 62% ดังกล่าว เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่บางโครงการเปิดขายห้องชุดราคาต่ำล้านในพื้นที่เมืองชั้นในและทำเลนอกเมืองด้านทิศตะวันออก ดึงดูดความสนใจซื้อของลูกค้าเป็นอย่างมาก จึงสามารถปิดการขาย 70-90% ได้อย่างรวดเร็วในช่วงอีเวนต์เปิดพรีเซลโครงการ
ขณะเดียวกัน บิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯบางส่วนยังคงเลือกใช้วิธี short cut ด้วยการเข้าซื้อกิจการคอนโดฯ ของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก เพราะสามารถประหยัดเวลาและได้ราคาที่ดีเพื่อนำมาพัฒนาต่อ
“รีเจ้นท์โฮม” บุกต่ำล้าน
สำหรับซัพพลายคอนโดฯเปิดขายใหม่ 16 โครงการ 14,088 ยูนิต มูลค่า 34,636 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 241.3% จำนวน 9,960 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 4/64 นั้น
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าดีเวลอปเปอร์ยังคงเดินหน้าประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 อย่างคึกคัก ส่วนใหญ่เริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่มกราคม 2565 เรื่อยมา
เช่น บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิดขายคอนโดฯใหม่ 4 โครงการด้วยกันรวม 3,394 ยูนิต บางโครงการสามารถปิดการขาย 70.0% ในช่วงเปิดพรีเซล (เปิดขายครั้งแรก)
นอกจากนี้ พบว่ามีโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 5,000 ยูนิต แบรนด์ “รีเจ้นท์โฮม บางนา” ตั้งอยู่บนถนนสรรพาวุธ พัฒนาโดย “บจ.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์” สามารถปิดการขาย 4,500 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 90.0% อย่างรวดเร็ว
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลุ่มลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้ออย่างต่อเนื่องสำหรับโครงการที่มองว่ายังสามารถทำกำไรต่อได้ รวมถึงตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและราคาน่าสนใจ
ทั้งนี้ ทั้งนั้น การเปิดขายคอนโดฯรีเจ้นท์โฮมถือเป็นปรากฏการณ์พิเศษที่อาจไม่ได้สะท้อนภาวะปกติของตลาด เพราะบริษัทเพิ่งกลับมาเปิดโครงการใหม่ที่มีขนาดโครงการบิ๊กไซซ์ในปี 2565
สงครามดันวัสดุแพง 5%
ในด้านการปรับตัวพบว่าบิ๊กแบรนด์บางส่วนมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อ, ทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน เช่น ใกล้โรงพยาบาล ใกล้ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ดีเวลอปเปอร์ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก เนื่องจากกำลังซื้อสินค้าคอนโดฯได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด ล่าสุดมีปัญหาต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น 5% จากผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน
แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นได้มากนักในปีนี้ เพราะเหตุผลกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง
กลยุทธ์ในการปรับตัวมีการมองหาจุดขายใหม่ ๆ หรือบริการอื่น ๆ เข้ามาเสริมให้เป็นจุดเด่นในการพัฒนาโครงการ อาทิ การบริการทางการแพทย์, pet friendly หรือคอนโดฯเลี้ยงสัตว์ได้ เป็นต้น
ปักหมุด “ส้ม-เหลือง-ชมพู”
ในด้านทำเลโครงการเปิดใหม่ พบว่าทำเลหลักที่เป็นการแข่งขันในไตรมาส 1/65 กระจายตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 10 โครงการ 5,732 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 40.7%
รองลงมาโซนรอบเมืองด้านทิศตะวันออกอย่างสุขุมวิท, บางนา จำนวน 1 โครงการ 5,007 หน่วย สัดส่วน 35.5%
ขณะเดียวกัน ในด้านราคามีการแข่งขันเปิดตัวด้วยระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร สัดส่วน 69.5% เพื่อให้มีราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย (affordable) ตอบโจทย์แผนธุรกิจที่ต้องการปิดการขายในเวลารวดเร็ว
ทางผู้พัฒนาส่วนใหญ่หันมาลงทุนเปิดขายคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี-มีนบุรี, แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง บนถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ กับรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา และโซนเกษตร-นวมินทร์ รามคำแหง สุขุมวิท เป็นต้น
จับตาครึ่งปีแรก 2 หมื่นยูนิต
สำหรับแนวโน้มไตรมาส 2/65 คาดว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯมากกว่า 6,000 ยูนิต นั่นหมายความว่า แนวโน้มครึ่งปีแรก 2565 คาดว่ามีซัพพลายคอนโดฯเปิดใหม่มากกว่า 20,000 ยูนิตอีกครั้ง ซึ่งเป็นภาวะใกล้เคียงกับยุคก่อนโควิดในปี 2562
จากแผนการลงทุนพัฒนาโครงการส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ราคาขาย 50,000-100,000 บาท/ตารางเมตร หรือในทำเลรอบใจกลางเมืองที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบ และทำเลเป็นจุดขาย
ทั้งนี้ ภาวะคึกคักของตลาดคอนโดฯมีปัจจัยบวกจาก 1.ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนมาตรการ LTV 100% (กู้ได้ 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์) ถึง 31 ธันวาคม 2565 2.มาตรการเปิดประเทศที่เริ่มเปิดต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติตั้งแต่ปลายปี 2564 ที่ผ่านมา ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งหมดนี้ผู้ประกอบการมองว่าเป็นช่วงจังหวะที่ดีที่จะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในปี 2565 นี้