เวนคืนที่ดิน 5 เขต กทม. เจ้าของที่ดินต้องรู้อะไรบ้าง

เวนคืนที่ดิน-อสังหาฯ 5 เขต กทม. สร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา “เจ้าของที่ดิน” ต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อรับเงินทดแทนเป็นธรรม

สืบเนื่องจากมีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 28 ก.ย.2564 ที่ผ่านมา เห็นชอบร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.) กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนในท้องที่ 5 เขต กรุงเทพมหานคร เพื่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณแยกเกียกกาย แก้ปัญหาการจราจร ได้แก่

• แขวงบางอ้อ เขตบางพลัด
• แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต
• แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ
• แขวงสามเสนใน เขตพญาไท
• แขวงจตุจักร และแขวงจอมพล เขตจตุจักร

โดยโครงการดังกล่าว ใช้เงินก่อสร้างประมาณ 12,717.40 ล้านบาท แยกเป็นค่าก่อสร้าง 5,225 ล้านบาท และค่าเวนคืน 7,490 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินที่จะเวนคืนมีส่วนแคบที่สุด 50 เมตร และส่วนที่กว้างที่สุด 1,250 เมตร

ส่วนที่ดินที่ถูกเวนคืนจะนำไปเป็นสาธารณประโยชน์ ต้องมีขั้นตอนการสำรวจเพื่อกำหนดราคา โดยภาครัฐจะต้องจ่ายเงินชดเชยให้กับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นตามที่ได้ตกลงราคากันไว้

• เวนคืนที่เขตบางพลัด-ดุสิต-บางซื่อ-จตุจักร สร้างสะพานใหม่ข้ามเจ้าพระยา
• กทม.ลุยเวนคืนย่านฝั่งธนฯ สร้าง “สะพานเกียกกาย” รับรัฐสภาใหม่

“ประชาชาติธุรกิจ” จึงพาผู้อ่านทำความเข้าใจถึงขั้นตอนการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสิ่งที่ต้องรู้เพื่อให้ได้รับเงินทดแทนอย่างเป็นธรรมมากที่สุด

การเวนคืนที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจาก กรมทางหลวง ระบุว่า การเวนคืนที่ดินจะต้องมี “การจัดกรรมสิทธิที่ดิน” เพื่อให้ได้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องดำเนินการภายใต้บทบัญญัติกฎหมายที่บังคับใช้จนถึงปัจจุบัน คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 เป็นหลัก

เมื่อกรมทางหลวงมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการใด ๆ อันจำเป็นเพื่อนำไปเป็นสาธารณูปโภคจะดำเนินการขอออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.)

วิธี “จัดสรรกรรมสิทธิ” มี 3 รูปแบบ

1.โดยวิธีการจัดซื้อ จะมีทั้งวิธีปรองดองซื้อขายทรัพย์สินกับเจ้าของทรัพย์สินก่อนจะมีการประกาศ พ.ร.ฎ. และวิธีการจัดซื้อตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ

2.โดยการออกพระราชกฤษฎีกา ซึ่งเป็นการออก พ.ร.ฎ. กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ซึ่งจะระบุท้องที่ จุดเริ่มต้น จุดสิ้นสุดและความกว้างของเขต พ.ร.ฎ.

3.โดยการออก พ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ต่อมาคือ ขั้นตอนเวนคืนที่ดิน ที่รัฐมีอำนาจหน้าที่จะทำได้ ซึ่งมีด้วยกัน 10 ขั้นตอน ดังนี้

ขั้นตอนเวนคืนที่ดินโดยรัฐ

1. ภาครัฐจะประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะทำการเวนคืน

2. เจ้าหน้าที่รัฐจะเข้าดำเนินการสำรวจพื้นที่เวนคืน ว่ามีอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง

3. รัฐกำหนดราคาเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เวนคืน

4. รัฐประกาศราคาหรือเงินทดแทนให้เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน

5. เมื่อคณะกรรมการได้กำหนดค่าทดแทนแล้ว เจ้าหน้าที่จะจัดทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินให้มาทำสัญญาซื้อขายหรือบันทึกข้อตกลง

6. เมื่อทำบันทึกข้อตกลงหรือทำสัญญาซื้อขาย ภาครัฐจะจ่ายเงินทดแทนให้เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

7. กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่พอใจเงินทดแทน สามารถยื่นอุทธรณ์ ภายใน 60 วัน และต้องทำเรื่องฟ้องร้องต่อศาล ภายใน 1 ปี

8. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน

9. ภาครัฐทำการรือถอนหรือขนย้ายออก หากที่ดินที่ถูกเวนคืน มีอสังหาริมทรัพย์

10. สุดท้ายต้องมีการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิของที่ดินเป็นของรัฐ

วิธีจัดสรรกรรมสิทธิต่าง สิทธิหน้าที่รัฐ-เจ้าของที่ดินก็แตกต่าง

อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการจัดสรรกรรมสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จากการเวนคืน ยังแบ่งวิธีการตามวิธีจัดซื้ออีกทอดหนึ่ง

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยวิธีปรองดอง เริ่มจากอนุญาตให้เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจ ปักหลักแนวเขตทาง ต่อมายื่นขอรังวัดต่อสำนักงานที่ดิน ซึ่งมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการรังวัดแบ่งแยก โดยกรมทางหลวงจะเป็นผู้จ่ายเอง ลำดับถัดไปคือ นำชี้หมุดหลักเขตที่ดิน สำรวจสิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้ยืนต้น แสดงเอกสารที่เกี่ยวข้อง ให้ถ้อยคำแก่เจ้าหน้าที่ ลงชื่อรับรองการให้ถ้อยคำ รับรองแนวเขตที่ดิน รับรองรายละเอียด สิ่งปลูกสร้างและรับรองต้นไม้ยืนต้น ที่สำคัญการจัดซื้อโดยวิธีปรองดองนี้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิอุทธรณ์เงินค่าทดแทน

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยการออก พ.ร.ฎ. ขั้นตอนเบื้องต้นทำเช่นเดียวกับการจัดซื้อโดยวิธีปรองดอง แต่ผู้ถูกเวนคืนในขั้น พ.ร.ฎ. จะมีสิทธิ หน้าที่เพิ่มเติม คือ

1. กรณีตกลงราคาหรือทำสัญญาที่ดิน เจ้าของมีหน้าที่ไปแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนหรือจดทะเบียน โดยเจ้าหน้าที่เป็นผู้ประสานงานดำเนินการกับสำนักงานที่ดิน

2. ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์

3. กรณีที่ดินติดจำนองจะต้องดำเนินการปลอดจำนองก่อนหรือได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองเป็นหลักฐานก่อนรับเงิน

4. มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในกรณีที่กรมทางหลวงจ่ายเงินค่าทดแทนพ้นกำหนด 120 วัน นับแต่วันทำบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขายนั้น

5. หากไม่พอใจในราคาหรือจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการ กำหนดสามารถรับเงินไปก่อน แล้วยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือแจ้งให้ไปรับเงินค่าทดแทน โดยสามารถยื่นอุทธรณ์เป็นหนังสือด้วยตนเองหรือส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ

6. มีสิทธิฟ้องคดี แยกได้ 2 กรณี คือ

• กรณีที่ผู้อุทธรณ์ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัยภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ยื่นอุทธรณ์ ในกรณีนี้ผู้อุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัยดังกล่าว
• กรณีที่ยื่นอุทธรณ์ไว้จนระยะเวลาล่วงเลยมาจนครบ 60 วันแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัย ในกรณีนี้ ผู้อุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีภายใน 1 ปี แต่วันที่ครบกำหนดเวลา 60 วัน ดังกล่าว

7. สิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืนบางส่วน เจ้าของจะร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนพิจารณาเวนคืนส่วนที่เหลือ ซึ่งใช้การไม่ได้แล้วด้วยก็ได้ และหากเจ้าหน้าที่ไม่เวนคืนตามที่ร้องขอ เจ้าหน้าที่มีสิทธิที่จะร้องขออุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งผลการพิจารณา

8. ที่ดินถูกเวนคืนบางส่วน ถ้าส่วนที่เหลือน้อยกว่ายี่สิบห้าตารางวาหรือด้านหนึ่งด้านใดน้อยกว่าห้าวา และที่ดินส่วนที่เหลือนั้นมิได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันกับที่ดินแปลงอื่นของเจ้าของเดียวกัน หากเจ้าของร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือจัดซื้อที่ดินส่วนที่เหลือด้วย

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยการออก พ.ร.บ.

กรมทางหลวงจะดำเนินการขอออก พ.ร.บ. รายที่กรรมสิทธิยังไม่ตกเป็นของรัฐรวมทั้งรายที่ได้วางเงินไว้ต่อศาล หรือวางเงินไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือฝากเงินไว้กับธนาคารออมสิน ทั้งนี้ เพื่อให้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

• เปิดแนวเวนคืนทั่วประเทศ 6.5 หมื่นล้าน ปี’64 เร่งสร้างถนน-รถไฟฟ้า-ทางคู่-ไฮสปีด
• เปิดแผนเวนคืนก่อสร้างทั่วกรุง ทะลวงรถติด-น้ำท่วมซ้ำซาก

เงินทดแทนเป็นธรรมต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง

ในขั้นตอนการตกลงเรื่องเงินทดแทนในการเวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่ผู้ถูกเวนคืนให้ความสำคัญ เนื่องจากจะต้องเป็นจำนวนเงินที่มีความเป็นธรรมมากที่สุด ตามหลักแล้วการกำหนดค่าทดแทนมีสิ่งที่ควรคำนึงถึง ดังนี้

1. ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์

2. ราคาของอสังหาริมพรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่

3. ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

4. สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

5. เหตุผลและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

6. การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน

7. ค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน โดยมีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่าค่าทดแทนนั้นมีอยู่จริงตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

การเวนคืนที่ดิน อาจเกิดขึ้นได้กับทุกคน เมื่อเวลาผ่าน สภาพแวดล้อมในสังคมต้องถูกพัฒนา ข้อมูลข้างต้นจึงเป็นประโยชน์เพื่อเตรียมพร้อมรับมือ หากบ้านหรือที่ดินสิ่งปลูกสร้างที่เราเป็นเจ้าของถูกรัฐเวนคืนเพื่อนำไปทำสาธารณประโยชน์

​