เวนคืนที่ดิน 5 เขต กทม. เจ้าของที่ดินต้องรู้อะไรบ้าง

วันที่ 7 ตุลาคม 2564 - 13:49 น.

สะพานเกียกกาย — Photo : Facebook : การศึกษา EIA โครงการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณแยกเกียกกาย

เวนคืนที่ดิน-อสังหาฯ 5 เขต กทม. สร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา “เจ้าของที่ดิน” ต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อรับเงินทดแทนเป็นธรรม

สืบเนื่องจากมีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 28 ก.ย.2564 ที่ผ่านมา เห็นชอบร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.) กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนในท้องที่ 5 เขต กรุงเทพมหานคร เพื่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณแยกเกียกกาย แก้ปัญหาการจราจร ได้แก่

แขวงบางอ้อ เขตบางพลัด
แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต
แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ
แขวงสามเสนใน เขตพญาไท
แขวงจตุจักร และแขวงจอมพล เขตจตุจักร

โดยโครงการดังกล่าว ใช้เงินก่อสร้างประมาณ 12,717.40 ล้านบาท แยกเป็นค่าก่อสร้าง 5,225 ล้านบาท และค่าเวนคืน 7,490 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินที่จะเวนคืนมีส่วนแคบที่สุด 50 เมตร และส่วนที่กว้างที่สุด 1,250 เมตร

ส่วนที่ดินที่ถูกเวนคืนจะนำไปเป็นสาธารณประโยชน์ ต้องมีขั้นตอนการสำรวจเพื่อกำหนดราคา โดยภาครัฐจะต้องจ่ายเงินชดเชยให้กับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นตามที่ได้ตกลงราคากันไว้

“ประชาชาติธุรกิจ” จึงพาผู้อ่านทำความเข้าใจถึงขั้นตอนการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสิ่งที่ต้องรู้เพื่อให้ได้รับเงินทดแทนอย่างเป็นธรรมมากที่สุด

การเวนคืนที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจาก กรมทางหลวง ระบุว่า การเวนคืนที่ดินจะต้องมี “การจัดกรรมสิทธิที่ดิน” เพื่อให้ได้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องดำเนินการภายใต้บทบัญญัติกฎหมายที่บังคับใช้จนถึงปัจจุบัน คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 เป็นหลัก

เมื่อกรมทางหลวงมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการใด ๆ อันจำเป็นเพื่อนำไปเป็นสาธารณูปโภคจะดำเนินการขอออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.)

วิธี “จัดสรรกรรมสิทธิ” มี 3 รูปแบบ

1.โดยวิธีการจัดซื้อ จะมีทั้งวิธีปรองดองซื้อขายทรัพย์สินกับเจ้าของทรัพย์สินก่อนจะมีการประกาศ พ.ร.ฎ. และวิธีการจัดซื้อตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ

2.โดยการออกพระราชกฤษฎีกา ซึ่งเป็นการออก พ.ร.ฎ. กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ซึ่งจะระบุท้องที่ จุดเริ่มต้น จุดสิ้นสุดและความกว้างของเขต พ.ร.ฎ.

3.โดยการออก พ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ต่อมาคือ ขั้นตอนเวนคืนที่ดิน ที่รัฐมีอำนาจหน้าที่จะทำได้ ซึ่งมีด้วยกัน 10 ขั้นตอน ดังนี้

ขั้นตอนเวนคืนที่ดินโดยรัฐ

ภาครัฐจะประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะทำการเวนคืน

2. เจ้าหน้าที่รัฐจะเข้าดำเนินการสำรวจพื้นที่เวนคืน ว่ามีอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง

3. รัฐกำหนดราคาเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เวนคืน

4. รัฐประกาศราคาหรือเงินทดแทนให้เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน

5. เมื่อคณะกรรมการได้กำหนดค่าทดแทนแล้ว เจ้าหน้าที่จะจัดทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินให้มาทำสัญญาซื้อขายหรือบันทึกข้อตกลง

6. เมื่อทำบันทึกข้อตกลงหรือทำสัญญาซื้อขาย ภาครัฐจะจ่ายเงินทดแทนให้เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

7. กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่พอใจเงินทดแทน สามารถยื่นอุทธรณ์ ภายใน 60 วัน และต้องทำเรื่องฟ้องร้องต่อศาล ภายใน 1 ปี

8. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน

9. ภาครัฐทำการรือถอนหรือขนย้ายออก หากที่ดินที่ถูกเวนคืน มีอสังหาริมทรัพย์

10. สุดท้ายต้องมีการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิของที่ดินเป็นของรัฐ

วิธีจัดสรรกรรมสิทธิต่าง สิทธิหน้าที่รัฐ-เจ้าของที่ดินก็แตกต่าง

อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการจัดสรรกรรมสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จากการเวนคืน ยังแบ่งวิธีการตามวิธีจัดซื้ออีกทอดหนึ่ง

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยวิธีปรองดอง เริ่มจากอนุญาตให้เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจ ปักหลักแนวเขตทาง ต่อมายื่นขอรังวัดต่อสำนักงานที่ดิน ซึ่งมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการรังวัดแบ่งแยก โดยกรมทางหลวงจะเป็นผู้จ่ายเอง ลำดับถัดไปคือ นำชี้หมุดหลักเขตที่ดิน สำรวจสิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้ยืนต้น แสดงเอกสารที่เกี่ยวข้อง ให้ถ้อยคำแก่เจ้าหน้าที่ ลงชื่อรับรองการให้ถ้อยคำ รับรองแนวเขตที่ดิน รับรองรายละเอียด สิ่งปลูกสร้างและรับรองต้นไม้ยืนต้น ที่สำคัญการจัดซื้อโดยวิธีปรองดองนี้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิอุทธรณ์เงินค่าทดแทน

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยการออก พ.ร.ฎ. ขั้นตอนเบื้องต้นทำเช่นเดียวกับการจัดซื้อโดยวิธีปรองดอง แต่ผู้ถูกเวนคืนในขั้น พ.ร.ฎ. จะมีสิทธิ หน้าที่เพิ่มเติม คือ

1. กรณีตกลงราคาหรือทำสัญญาที่ดิน เจ้าของมีหน้าที่ไปแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนหรือจดทะเบียน โดยเจ้าหน้าที่เป็นผู้ประสานงานดำเนินการกับสำนักงานที่ดิน

2. ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์

3. กรณีที่ดินติดจำนองจะต้องดำเนินการปลอดจำนองก่อนหรือได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองเป็นหลักฐานก่อนรับเงิน

4. มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในกรณีที่กรมทางหลวงจ่ายเงินค่าทดแทนพ้นกำหนด 120 วัน นับแต่วันทำบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขายนั้น

5. หากไม่พอใจในราคาหรือจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการ กำหนดสามารถรับเงินไปก่อน แล้วยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือแจ้งให้ไปรับเงินค่าทดแทน โดยสามารถยื่นอุทธรณ์เป็นหนังสือด้วยตนเองหรือส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ

6. มีสิทธิฟ้องคดี แยกได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ผู้อุทธรณ์ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัยภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ยื่นอุทธรณ์ ในกรณีนี้ผู้อุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัยดังกล่าว
กรณีที่ยื่นอุทธรณ์ไว้จนระยะเวลาล่วงเลยมาจนครบ 60 วันแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งผลการวินิจฉัย ในกรณีนี้ ผู้อุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีภายใน 1 ปี แต่วันที่ครบกำหนดเวลา 60 วัน ดังกล่าว

7. สิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืนบางส่วน เจ้าของจะร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนพิจารณาเวนคืนส่วนที่เหลือ ซึ่งใช้การไม่ได้แล้วด้วยก็ได้ และหากเจ้าหน้าที่ไม่เวนคืนตามที่ร้องขอ เจ้าหน้าที่มีสิทธิที่จะร้องขออุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งผลการพิจารณา

8. ที่ดินถูกเวนคืนบางส่วน ถ้าส่วนที่เหลือน้อยกว่ายี่สิบห้าตารางวาหรือด้านหนึ่งด้านใดน้อยกว่าห้าวา และที่ดินส่วนที่เหลือนั้นมิได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันกับที่ดินแปลงอื่นของเจ้าของเดียวกัน หากเจ้าของร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือจัดซื้อที่ดินส่วนที่เหลือด้วย

ขั้นตอนการจัดซื้อโดยการออก พ.ร.บ.

กรมทางหลวงจะดำเนินการขอออก พ.ร.บ. รายที่กรรมสิทธิยังไม่ตกเป็นของรัฐรวมทั้งรายที่ได้วางเงินไว้ต่อศาล หรือวางเงินไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือฝากเงินไว้กับธนาคารออมสิน ทั้งนี้ เพื่อให้กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

เงินทดแทนเป็นธรรมต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง

ในขั้นตอนการตกลงเรื่องเงินทดแทนในการเวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่ผู้ถูกเวนคืนให้ความสำคัญ เนื่องจากจะต้องเป็นจำนวนเงินที่มีความเป็นธรรมมากที่สุด ตามหลักแล้วการกำหนดค่าทดแทนมีสิ่งที่ควรคำนึงถึง ดังนี้

1. ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์

2. ราคาของอสังหาริมพรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่

3. ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

4. สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

5. เหตุผลและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

6. การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน

7. ค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน โดยมีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่าค่าทดแทนนั้นมีอยู่จริงตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

การเวนคืนที่ดิน อาจเกิดขึ้นได้กับทุกคน เมื่อเวลาผ่าน สภาพแวดล้อมในสังคมต้องถูกพัฒนา ข้อมูลข้างต้นจึงเป็นประโยชน์เพื่อเตรียมพร้อมรับมือ หากบ้านหรือที่ดินสิ่งปลูกสร้างที่เราเป็นเจ้าของถูกรัฐเวนคืนเพื่อนำไปทำสาธารณประโยชน์