ซีพีเอ็น ซื้อหุ้นเอสเอฟ ต่อยอด “อสังหาริมทรัพย์-มิกซ์ยูส”

จับกระแสตลาด

หลัง “เซ็นทรัลพัฒนา” หรือซีพีเอ็น ทุ่มงบฯกว่า 7.7 พันล้านบาท สำหรับการเข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือเอสเอฟ จากบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) เป็นสัดส่วน 30.36% และอีกด้านหนึ่งอาจจะกล่าวได้ว่า ความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญนี้จะเป็นตัวช่วยสำคัญที่จะทำให้ซีพีเอ็นสามารถขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างราบรื่นในอนาคต

“ปรีชา เอกคุณากูล” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การเข้าซื้อกิจการครั้งนี้เป็นอีกหนึ่งก้าวที่สำคัญของเซ็นทรัลพัฒนา ในการสร้างการเติบโตทางธุรกิจทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ตามแผนกลยุทธ์ที่วางไว้ในอนาคต นอกจากนี้ ยังสามารถเติมเต็มพอร์ตคอมมิวนิตี้มอลล์ และที่ดินรอการพัฒนา ในทำเลศักยภาพสูง ทั้ง CBD ในกรุงเทพฯและหัวเมืองใหญ่ในจังหวัดต่าง ๆ โดยมีแผนจะผนึกธุรกิจในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อสร้างศูนย์กลางการใช้ชีวิต (center of life) ที่สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น รวมทั้งจะสร้างความสามารถในการแข่งขันและขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจในอนาคต

ดีลดังกล่าวสอดคล้องกับ “สุทธิชัย จิราธิวัฒน์” ประธานกรรมการของซีพีเอ็น ได้เคยแสดงวิสัยทัศน์ในงานประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี 2564 ว่า แผนระยะยาว 5 ปีข้างหน้า (2564-2568) ตั้งเป้าหมายการเติบโตเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ต่อปีอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหลักมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (mixed-use development) แห่งใหม่ รวมถึงการปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ปัจจุบัน เพื่อเพิ่มมูลค่าและพัฒนาโครงการที่พักอาศัย โครงการโรงแรม อาคารสำนักงาน ทั้งที่ได้วางแผนงานไว้แล้ว และแผนในอนาคต พร้อมศึกษาโอกาสการลงทุนเพิ่มเติม ทั้งโครงการมิกซ์ยูส คอนโดฯ อาคารสำนักงาน

ขณะที่คนในแวดวงค้าปลีกคาดการณ์ว่า ความเคลื่อนไหวดังกล่าวอาจจะเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญในการกรุยทางเพื่อรุก กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ของซีพีเอ็น และเป็น strategic location ใหม่ ทั้งส่วนของศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์ ที่นอกจากจะกินพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯและปริมณฑลแล้ว ยังเป็นการรับมือกับ “บางกอก มอลล์” ของเดอะมอลล์ กรุ๊ป ที่จะเกิดขึ้นบริเวณแยกบางนาในอนาคตอีกด้วย

นอกจากนี้ จากศักยภาพในสินทรัพย์ของเอสเอฟที่มีอยู่ในปัจจุบัน ยังคาดว่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ซีพีเอ็นสามารถขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าใหม่ ๆ ได้เพิ่มมากขึ้น รวมถึงยังสามารถเติมเต็มพอร์ตคอมมิวนิตี้มอลล์ และที่ดินรอการพัฒนาในทำเลศักยภาพสูง ทั้ง CBD ในกรุงเทพฯและหัวเมืองใหญ่

อย่างที่รับรู้กันดีว่า ปัจจุบันซีพีเอ็นมีศูนย์การค้าอยู่ภายใต้การดูแลมากถึง 34 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่ารวมมากกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร อยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 15 โครงการ, ต่างจังหวัด 18 โครงการ และในมาเลเซีย 1 โครงการ นอกจากนี้ ศูนย์อาหาร 30 แห่ง อาคารสำนักงาน 10 อาคาร โรงแรม 2 แห่ง โครงการที่พักอาศัยอีก 18 โครงการ โดยปีที่ผ่านมามีรายได้รวม 32,062 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 9,557 ล้านบาท

ส่วน สยามฟิวเจอร์ฯ ปัจจุบันมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ทั้งหมด 18 โครงการ แบ่งเป็น 1.ศูนย์การค้าชุมชน มาร์เก็ตเพลซต่าง ๆ 7 แห่ง 2.ศูนย์ไลฟ์สไตล์ อาทิ เจ อเวนิว ทองหล่อ, ลา วิลล่า อารีย์, ดิ อเวนิว แจ้งวัฒนะ เป็นต้น รวม 6 แห่ง 3.ศูนย์รวมเฉพาะสินค้าบางอย่าง 2 แห่ง 4.ร้านค้าปลีกเหม่งจ๋าย 1 แห่ง 5.ศูนย์บันเทิงเอสพลานาด รัชดาภิเษก 1 แห่ง และ 6.ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คือ เมกาบางนา 1 แห่ง มีพื้นที่เช่ารวม 430,628 ตร.ม.

เมื่อรวมพื้นที่เช่าของทั้ง 2 ค่ายแล้วมากกว่า 2.2 ล้าน ตร.ม. จากพื้นที่ค้าปลีกในเขตกรุงเทพฯ ที่มีอยู่กว่า 8.9 ล้าน ตร.ม.

นี่คือจุดแข็งและแต้มต่อทางธุรกิจที่ค้าปลีกค่ายอื่น ๆ ไม่มี

ขณะที่แหล่งข่าวระดับสูงในแวดวงค้าปลีกรายหนึ่ง วิเคราะห์การเข้าซื้อหุ้นเอสเอฟของซีพีเอ็นครั้งนี้ว่า เป้าหมายสำคัญของซีพีเอ็น น่าจะเป็นเรื่องของการต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยักษ์ใหญ่รายนี้เริ่มหันมาโฟกัสโซนตะวันออกมากขึ้น ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อย่างน้อยที่สุด ศูนย์การค้าเมกาบางนา มีข้อได้เปรียบเรื่องพื้นที่ถึง 400 ไร่ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอการพัฒนา และมีพื้นที่ว่างอีกจำนวนหนึ่ง เพื่อรองรับโปรเจ็กต์ใหม่ ๆ ได้อีกจำนวนมาก

สำหรับในแง่ของธุรกิจค้าปลีก เบื้องต้นอาจจะเร็วไปที่ซีพีเอ็น จะใช้เมกาบางนา เป็นสปริงบอร์ดเพื่อรุกธุรกิจนี้ในย่านกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก เพราะการเข้าซื้อหุ้นดังกล่าวของซีพีเอ็น ถูกมองว่าเพื่อเสริมแกร่งโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูสในย่านบางนาจากการเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ครั้งนี้

แต่อีกด้านหนึ่ง ซีพีเอ็นจะมีส่วนร่วมในผลประโยชน์จากเมกาบางนามากขึ้น เพราะมีหลาย business unit ในเครือที่เป็นผู้เช่าอยู่แล้ว ขณะเดียวกัน ในส่วนของเอสเอฟเองก็ยังมีศูนย์การค้าอื่น ๆ ในพื้นที่อื่นที่อาจจะมีโอกาสต่อยอดหรือร่วมผนึกกำลังกันได้หลายโครงการ

อย่างไรก็ตาม หากย้อนกลับไปจะพบว่า การเข้าซื้อหุ้นเอสเอฟของซีพีเอ็นครั้งนี้อาจจะคล้าย ๆ กับโมเดลที่ซีพีเอ็นเข้าซื้อหุ้น GLAND หรือบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกอบไปด้วยโครงการเดอะไนน์ทาวเวอร์ส แกรนด์ พระราม 9 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โครงการ The Shoppes@the Ninth และอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอาคารสูง Super Tower เมื่อปี 2561 ที่ผ่านมา เพื่อต่อยอดอสังหาริมทรัพย์

ความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญครั้งนี้ไม่เพียงจะเป็นการทำให้พอร์ตโฟลิโอของซีพีเอ็นแข็งแกร่งขึ้นเท่านั้น แต่ดีลนี้ยังเป็นการเสริมและเอื้อให้ธุรกิจในเครือเซ็นทรัลมีความแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น