อสังหา ‘หาดใหญ่’ สู้วิกฤต ทำเลเปลี่ยน-ปรับแบบรับมือน้ำท่วม

ถึงวันนี้ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา “เมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของภาคใต้” จะผ่านเหตุการณ์มหาอุทกภัยน้ำท่วมใหญ่มากว่า 2 สัปดาห์แล้ว แต่ยังมีปัญหาต่าง ๆ ตามมาอีกมากมาย

ตั้งแต่ปัญหาเร่งด่วน “ขยะ” ประมาณ 250,000 ตัน ที่ทุกฝ่ายเร่งเก็บ กวาด ส่งเข้าสู่โรงงานผลิตไฟฟ้า เพื่อคืนสภาพเมืองให้กลับมาโดยเร็ว

ขณะที่บ้านอยู่อาศัย อาคาร ร้านค้า โรงงาน ฯลฯ ที่ถูกน้ำท่วมมิดหลังคา หลายหมู่บ้านจัดสรรน้ำท่วมถึงชั้น 2 ระดับน้ำสูงกว่า 3-5 เมตร เบื้องต้นหลายคนทำความสะอาด ซ่อมแซมแค่ให้อยู่ได้ชั่วคราว เพราะข้าวของเสียหาย หมดเนื้อหมดตัว หลายคนถอดใจ “ปิดกิจการ” เพราะภาครัฐเยียวยาแบบเหมาจ่ายเพียงครัวเรือนละ 9,000 บาท

ครั้นจะย้ายไปซื้อหมู่บ้านแห่งใหม่ที่น้ำไม่ท่วมก็ไม่มีเงิน บ้านที่อยู่ยังผ่อนส่งไม่หมด หากไปกู้แบงก์เพิ่ม หนี้ก็เพิ่ม ที่สำคัญใครจะรับประกันว่า น้ำจะไม่ท่วมอีก ปีนี้ฝนก็ยังไม่หมด และหากฤดูฝนปีหน้าน้ำมามากเช่นปีนี้จะทำอย่างไร หลายคำถามเหล่านี้ “ประชาชาติธุรกิจ” พยายามไปร่วมหาทางออก

อสังหาฯ 40% จมราคาดิ่ง

นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาที่ถูกท่วมขังประมาณ 40% น้ำท่วม อ.หาดใหญ่ ครั้งนี้มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นสูงมากต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก่อสร้างในพื้นที่ต่ำได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมซ้ำซาก จะพบกับความยากลำบากในการทำยอดขาย และราคาที่จะไม่สามารถตอบได้ว่าจะหดตัวเหลือเท่าไหร่

“ที่เห็นน้ำท่วมหมู่บ้านจัดสรรที่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวชั้นเดียวจำนวนมาก เพราะที่ผ่านมาเพื่อตอบสนองสังคมผู้สูงอายุที่เพิ่มมากขึ้น ประกอบกับบ้าน 2 ชั้นถึงจุดอิ่มตัว จึงหันมาลงทุนบ้านเดี่ยวชั้นเดียวกันจำนวนมาก แต่การประสบมหาอุทกภัยครั้งนี้จะต้องเปลี่ยนเทรนด์มีการปรับปรุงพัฒนาต้องเพื่อรองรับน้ำท่วมในอนาคต แต่จะต้องใช้ระยะเวลา เพราะขณะนี้ต่างไม่มีทุนที่จะดำเนินการและกำลังซื้อก็อ่อนตัว” นายวรัชญ์กล่าวและว่า

ส่วนทำเลบ้านที่ไม่ถูกน้ำท่วม แต่ตกอยู่ในสภาพเป็นเกาะน้ำล้อมรอบมีอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะทำเลที่อยู่ในโซนสูงท่าข้าม บริเวณรัศมีรอบมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ (ม.อ.) เทศบาลเมืองคอหงส์บางส่วน เขตองค์การบริหารส่วนตำบลบ้านทุ่งใหญ่ จดไปถึงรอบเมืองสงขลา และย่านรัศมีรอบข้างสนามบินนานาชาติหาดใหญ่ ระยะ 1 กม. เทศบาลเมืองควนลังบางส่วน ซึ่งต่างเป็นพื้นที่รอยต่อ อ.หาดใหญ่ กับ อ.เมืองสงขลา

ปรับแบบบ้านรองรับน้ำท่วม

หลังน้ำลดทางสมาชิกของสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการในท้องถิ่น และเป็น SMEs ถึง 75% ได้มีการประชุมสรุปหารือถอดบทเรียนจากน้ำท่วมใหญ่จะมีการเปลี่ยนในเรื่องการออกแบบพัฒนาปรับปรุงบ้านเพื่อป้องกัน และรองรับน้ำท่วมใหญ่ในอนาคต เช่น การยกบ้านให้สูงขึ้น และสามารถปรับตัวขึ้นมาอยู่ชั้น 2 ได้เมื่อมีน้ำท่วม มีระบบกำแพง มีระบบท่อส่งน้ำ มีสถานที่จอดรถรวมที่ปลอดภัย

แต่การเพิ่มเติมระบบต่าง ๆ จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ซึ่งทั้งหมดเป็นเรื่องที่ต้องใช้ระยะเวลา เพราะตอนนี้ผู้ประกอบการต่างไม่มีทุนที่จะดำเนินการ ขณะที่ผู้ต้องการบ้านก็ไม่มีกำลังซื้อ โดยกำลังซื้ออ่อนตัว ไม่สามารถจะปรับราคาขึ้นได้ ดังนั้นจึงการทำโครงการอสังหาฯในอนาคตต้องปรับลดต้นทุนแทนการปรับราคาขึ้น โดยลดขนาดที่ดิน ขนาดบ้าน พร้อมวัสดุตกแต่ง และสิ่งของไม่จำเป็นออก ทั้งนี้ เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ผู้ซื้อบ้านสามารถปรับปรุงเพิ่มเติมได้

ชี้ธุรกิจฟื้น-อสังหาฯฟื้น

นายวรัชญ์กล่าวต่อไปว่า ทางออกคือภาครัฐต้องเร่งฟื้นฟูเมือง เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กลับมาโดยเร็ว เศรษฐกิจจะเติบโตได้เร็ว จะสร้างงานสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่น เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว อสังหาริมทรัพย์ก็จะฟื้นตัวตาม แต่หากฟื้นฟูช้า ทุกภาคส่วนจะอ่อนแรงจะกระทบต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายวัดฝีมือรัฐบาลและภาคเอกชนว่าหาดใหญ่จะฟื้นได้เร็วหรือไม่

โดยปัจจัยการฟื้นฟูคือพักต้นพักดอกเบี้ย มีแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำระยะยาว ประมาณ 3-5 ปี ประชาชนจะได้นำเงินที่เตรียมไว้เพื่อผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ย นำมาฟื้นฟูกิจการก่อนเพื่อเดินต่อ และในขณะเดียวกันเงินค่าสินไหมประกันบ้านต้องเร่งจ่ายโดยเร็วจะได้นำเงินมาซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

“หาดใหญ่จะต้องเปิดดำเนินการให้ได้เพื่อส่งท้ายปีเก่า 2568 ต้อนรับปีใหม่ 2569 เพราะเป็นหัวเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจการค้า การท่องเที่ยวการเงินของภาคใต้ นักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและต่างชาติจะมาลงที่สนามบินหาดใหญ่ และจะกระจายท่องเที่ยวไปยัง 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ปัตตานี ยะลา นราธิวาส และไปยังภาคใต้ตอนกลางพัทลุง นครศรีธรรมราช ตลอดไปถึง จ.กระบี่ พังงา ภูเก็ต

ออกแบบรับมือน้ำท่วม

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ปุณณกัณฑ์วัลเลย์ จำกัด อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ต้องยอมรับโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้รับผลกระทบจำนวนมากเช่นกัน แต่ไม่ถึง 50% ของภาพรวม บ้านที่ขายออกแล้วย่อมส่งผลกระทบต่อเจ้าของบ้าน ส่วนโครงการที่ยังค้างสต๊อกย่อมส่งผลกระทบต่อเจ้าของโครงการ

“สถานการณ์น้ำท่วมครั้งนี้จะเห็นว่า บางโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่เคยถูกน้ำท่วมมา 50 ปีก็ถูกน้ำท่วม ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องมาร่วมกันออกแบบหาทางออกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ จะเกิดประโยชน์ร่วมกันทุกฝ่าย” นายศุภชัยกล่าว

นายศุภชัยกล่าวต่อไปว่า บริษัทในกลุ่มปุณณกัณฑ์ ทำหลายโครงการมีทั้งที่ถูกน้ำท่วม และไม่ถูกน้ำท่วม เช่น ย่านถนนปุณณกัณฑ์ เขตเทศบาลเมืองคอหงส์ น้ำเพียงลงจากเขาคอหงส์ไหลผ่าน แล้วไปถูกน้ำท่วมที่ย่านตรงหน้าค่ายทหารเสนาณรงค์ มณฑลทหารบกที่ 42 ที่มีอยู่หลายโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ 50 ปีน้ำไม่ท่วม แต่ครั้งนี้ถูกน้ำท่วม

เดิมก่อนเกิดสถานการณ์แพร่ระบาดของโรคโควิด-19 โครงการบ้านจัดสรรมีการเติบโตมาก บางปีกว่า 1,000 ยูนิต เฉลี่ยมีมูลค่าประมาณ 3,000-4,000 ล้าน แต่ต่อมาการขยายตัวเติบโตลดลง จากหลายปัจจัยประกอบ เช่น เรื่องสินเชื่อที่สถาบันการเงินมีมาตรการเข้มข้นไม่ปล่อยออก และเรื่องเศรษฐกิจภาพรวม แต่ครั้งนี้ควรพิจารณายืดหยุ่นปล่อยสินเชื่อสำหรับคนบ้านเดี่ยวชั้นเดียวหรือบ้านชั้นเดียว ที่ถูกน้ำท่วมเพื่อจะได้ลงทุนซ่อมแซมต่อเติมเพื่อป้องกันน้ำท่วมได้

ทำเลน้ำไม่ท่วมดีมานด์พุ่ง

นายภักดี หมัดอาดัม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อย อ.บางกล่ำ รอยต่อหาดใหญ่ จ.สงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า น้ำท่วมครั้งนี้มีผลกระทบต่อโครงการหมู่บ้านจัดสรรมากส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในอนาคต ส่วนโครงการอสังหาฯที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วมมีความได้เปรียบและมีความต้องการสูง

“น้ำท่วมหนักครั้งนี้มีโอกาสที่คนจะทิ้งเงินดาวน์โครงการอสังหาฯ เช่น ผู้ประกอบการที่ธุรกิจถูกน้ำท่วมหนัก จะต้องนับหนึ่งใหม่ และบางรายถึงขั้นติดลบไม่มีเงินผ่อนบ้านต่อ แต่ผลกระทบที่เป็นรูปธรรมตอนนี้ยังไม่สามารถสรุปได้ในระยะเวลาอันใกล้ เพราะคนที่วางเงินดาวน์ส่วนใหญ่เป็นรายที่ธนาคารอนุมัติผ่าน และที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า ธนาคารอนุมัติสินเชื่อผ่านให้แต่ละคนมีปริมาณน้อย”