ธนารักษ์เปิดประมูลที่ดินใกล้ศูนย์สิริกิต์ ส่อง 5 จังหวัดราคาประเมินเพิ่มสูงสุด

วันที่ 7 มกราคม 2566 - 13:07 น.

อธิบดีธนารักษ์เดินหน้าหารายได้เข้ารัฐ จ่อเปิดประมูลที่ดินแปลงใกล้ศูนย์ประชุมสิริกิติ์ วางแผนปรับค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่า 2 หมื่นสัญญา ดัน ROA ขยับขึ้นอยู่ที่ 3% ขณะที่ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ดีเดย์ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2566 เผย 4 ทำเลกลางกรุง “พระราม 1-ถนนวิทยุ-เพลินจิต และสีลม” ราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่อง 5 จังหวัดราคาประเมินปรับเพิ่มสูงสุด

นายจำเริญ โพธิยอด อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นโยบายการบริหารที่ราชพัสดุเพื่อสร้างรายได้เข้าแผ่นดิน ในปีงบประมาณ 2566 (ต.ค. 2565-ก.ย. 2566) มีอยู่หลายโครงการด้วยกัน โดยโครงการแรกกรมธนารักษ์มีแผนจะเปิดประมูลที่ดินกลางกรุง 1 แปลง อยู่ตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ราว 2.3 ไร่ โดยราคาประมูลเริ่มต้นที่ 289 ล้านบาท ขณะกำลังเร่งดำเนินการเพื่อเปิดประมูล อย่างไรก็ดี ทำเลตรงนี้สร้างตึกสูงคงไม่ได้ เพราะภายใต้ฐานรากใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน น่าจะเหมาะทำพวกโชว์รูมมากกว่า

โดยในปีงบประมาณนี้ กรมธนารักษ์ได้รับเป้าหมายนำส่งรายได้เข้ารัฐที่ประมาณ 8,900 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นค่าเช่าที่ราชพัสดุราว 8,000 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นในส่วนการผลิตเหรียญกษาปณ์ ซึ่งภาพรวมเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอยู่ที่ 7,300 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีอีก 2-3 โครงการที่ต้องเร่ง เพื่อจะทำให้ได้เงินเป็นก้อนเข้ามาตามนโยบายรัฐบาล ได้แก่ 1.โครงการท่าเรือสงขลา ที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติ ซึ่งโครงการนี้จะมีเงินรายได้เข้ามา 547 ล้านบาทต่อปี

ADVERTISMENT

อีกโครงการที่สำคัญก็คือ การบริหารจัดการน้ำภาคตะวันออก ซึ่งต้องเร่งเจรจาให้บริษัท จัดการและพัฒนาทรัพยากรน้ำภาคตะวันออก จำกัด (มหาชน) หรืออีสต์วอเตอร์ ส่งมอบทรัพย์สินต่อให้กับผู้บริหารโครงการรายใหม่ คือ บริษัท วงษ์สยามก่อสร้าง จำกัด หากดำเนินการเสร็จ ภาครัฐจะได้เงินเข้ามาประมาณ 1,363 ล้านบาท

AOT ขอผ่อนผันลดค่าเช่าต่อ

นายจำเริญกล่าวว่า ส่วนการเช่าที่ราชพัสดุของรัฐวิสาหกิจที่ดำเนินการเชิงพาณิชย์ ที่ผ่านมาช่วงโควิด-19 มีการลดหย่อนให้ แต่ขณะนี้สถานการณ์ปกติแล้ว กรมจะเก็บค่าเช่าตามอัตราปกติเท่ากับก่อนเกิดโควิด อย่างไรก็ดี อาจจะมีบางธุรกิจที่ยื่นเรื่องเข้ามาว่า ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ยังดำเนินการไม่ได้ จะขอผ่อนผันค่าเช่าต่อไปอีก อาทิ บมจ.ท่าอากาศยานไทย (AOT) เป็นต้น ซึ่งกรมอยู่ระหว่างการพิจารณา

ADVERTISMENT

ขยับ ROA เช่าเชิงพาณิชย์ที่ 3%

นายจำเริญกล่าวอีกว่า จากจำนวนที่ราชพัสดุที่มีอยู่ 12.707 ล้านไร่ ในจำนวนนี้ให้ส่วนราชการใช้อยู่ประมาณ 9.60 ล้านไร่ และส่วนที่กองทัพบกครอบครอง (รอการจดทะเบียน) 2.15 ล้านไร่ ส่วนที่เหลือก็มีการบริหารจัดการ โดยจัดให้เช่าแบ่งเป็น 3 ส่วน คือ 1.ให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย 2.ให้เช่าทำการเกษตร และ 3.ให้เช่าเชิงพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม จะอยู่ที่ประมาณ 9.46 แสนไร่ คิดเป็นสัญญาเช่ารวมกันเกือบ 2 แสนสัญญา

“โดยส่วนหนึ่งเราต้องดูภาคประชาชนที่ไม่มีที่อยู่อาศัย หรือบางครั้งมีการบุกรุกที่ราชพัสดุ เราก็มีโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ เพื่อปรับจากการที่เขาบุกรุก มาเป็นการให้เช่า ซึ่งโครงการเหล่านี้เรียกเป็นการให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตรงนี้อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA) ที่เราได้จากการเช่าน้อยมาก โดยปัจจุบัน ROA อยู่ที่ 0.80-0.85% ซึ่งส่วนนี้จะเป็นส่วนใหญ่ของประเทศ มีสัญญากับเราทั้งหมด 9.5 แสนสัญญา”

ส่วนการให้เช่าในการทำเกษตร ROA จะยิ่งน้อยกว่าคือ 0.14% เพราะเป็นการให้ที่ทำกิน มีอยู่ราว 5.3 หมื่นสัญญา ส่วนการให้เช่าเชิงพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม จะอยู่ประมาณ 2.8 หมื่นสัญญา ROA อยู่ที่ 1.14% ถือว่าไม่สูง

“ในอนาคตเราจะปรับ ROA ของการให้เช่าเชิงพาณิชย์ให้มาอยู่ที่ 3% แต่การดำเนินการต้องไม่กระทบกับการดำเนินธุรกิจของแต่ละที่ เพราะเข้าใจว่ากำลังจะเริ่มฟื้น จึงคงไม่ใช่ในเร็ว ๆ นี้”

เริ่มใช้ราคาประเมินรอบใหม่

นายจำเริญกล่าวอีกว่า สำหรับราคาประเมินที่ดินที่เพิ่งเริ่มใช้ รอบใหม่ระหว่างปี 2566-2569 ซึ่งปรับเปลี่ยนจากรอบเดิมที่ใช้มา 7 ปีแล้ว คือ ปี 2559-2562 โดยรอบนี้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8.93% แต่ส่วนของกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 2.76% ส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นในพื้นที่ต่างจังหวัด

“เดิมในรอบการประเมินปี 2559-2562 จะใช้จนถึงปี 2562 แต่เมื่อจบปี 2562 เกิดสถานการณ์โควิด เราจึงผ่อนผันตั้งแต่ปี 2562, 2563, 2564 และพอถึงปี 2565 เริ่มทำราคาประเมินที่ดินใหม่ แต่ทางรัฐบาลมองว่าสถานการณ์โควิดยังไม่คลี่คลายจึงให้ขยายเวลาไปอีก 1 ปี เท่ากับเราใช้ราคาประเมินที่ดินในงวดปี 2559-2562 ถึง 7 ปี”

โอนที่ดินปีละ 7 ล้านแปลง

อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า ถามว่าการประเมินราคาทรัพย์สินในส่วนนี้จะกระทบกับคนมากหรือไม่ ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะอยู่ประมาณ 7 ล้านแปลงต่อปี หรือประมาณ 20% จากที่ทั้งประเทศมีจำนวน 33.4 ล้านแปลง

ทั้งนี้ จากข้อมูลกรมที่ดินมีประมาณการรายได้ ประมาณปีละ 1 แสนล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือที่ดินประมาณ 7 ล้านแปลงต่อปี ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันมาตลอดทุกปี ไม่ว่าจะก่อนหรือหลังโควิด โดยบางปีอาจขึ้นไปถึง 22-23% อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 คงต้องเก็บข้อมูลอีกทีว่าจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ เนื่องจากรัฐบาลได้ลดภาษีในการโอนลง

4 ทำเลกลางกรุง ตร.ว. 1 ล้าน

นายจำเริญกล่าวว่า พื้นที่กรุงเทพฯ “เขตห้วยขวาง” ถือว่าเป็นพื้นที่ราคาประเมินปรับขึ้นมากที่สุด 21.77% เพราะเป็นเขตที่มีความเจริญต่อเนื่องยาวตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้มีการขายเปลี่ยนมือ เพื่อเตรียมทำคอนโดฯ ขณะที่ “เขตบางกอกน้อย” ปรับขึ้นน้อยสุด 0.28%

อย่างไรก็ดี ถ้ามองลงไปลึก ๆ พื้นที่ราคาประเมินสูงสุดจะอยู่ที่ “ถนนวิทยุ” ซึ่งราคาประเมินเดิมอยู่แค่ 5 แสนบาทต่อตารางวา ปรับใหม่เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา ถือว่าปรับขึ้น 100% ซึ่งเป็นราคาสูงสุดของประเทศ

อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า สำหรับในเขตกรุงเทพฯนั้นราคาประเมินสูงสุดขณะนี้อยู่ที่ระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา มีอยู่ 4 พื้นที่ เริ่มจากพระราม 1, ถนนวิทยุ, เพลินจิต และสีลม ราคาประเมินที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาหมดแล้ว เพราะเป็นเส้นเศรษฐกิจหลัก เป็นราคาสูงสุดของประเทศ อย่างถนนสีลมอาจไม่เห็นการเปลี่ยนแปลง เพราะ 1 ล้านบาทต่อตารางวามานานแล้ว ราคาประเมินใหม่ก็ยังใกล้เคียงเดิม เพราะช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เจอโควิดทำให้ราคาย่านนั้นไม่เพิ่มขึ้น แต่แถวถนนวิทยุเริ่มขึ้นมาแรง”

สำหรับโซนเยาวราชที่ในอดีตเคยเป็นโซนที่มีราคาประเมินสูงที่สุด ขณะนี้ราคาอยู่ที่ประมาณ 7 แสนบาทต่อ ตารางวา อาจเป็นเพราะไม่ค่อยเปลี่ยนมือ ไม่ค่อยมีใครขาย แต่ก็ยังอยู่ในท็อป 10 ส่วน “พัฒน์พงษ์” ซอยคาวบอย ตารางวาละ 6 แสนบาท “ถนนนราธิวาสราชนครินทร์” ตารางวาละ 6 แสนบาท แต่ช่วงปลาย ๆ ตารางวาละ 2.8-6 แสนบาท ขณะที่ “ซอยอารีย์” ตารางวาละ 2 แสนบาท

5 จว.ราคาประเมินเพิ่มสูงสุด

สำหรับจังหวัดที่ราคาประเมินปรับขึ้นสูงสุด คือ “กำแพงเพชร” โดยปรับขึ้นมา 123% เหตุผลหลักเพราะมีการปรับรูปแบบการประเมินจากเดิมที่ประเมินเป็นรายบล็อก ปรับมาเป็นรายแปลง ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนมาใช้การประเมินรายแปลงเหมือนกันทั่วประเทศแล้ว

อันดับ 2 “ชลบุรี” ปรับเพิ่มขึ้น 47.24% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชายทะเล และเขตอุตสาหกรรม เช่น อำเภอพานทอง เป็นพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีการขยายตัว จึงเป็นตัวกระตุ้นทำให้ที่ดินมีราคาค่อนข้างสูง อันดับ 3 “สุราษฎร์ธานี” ปรับเพิ่มขึ้น 31.13% อันดับ 4 “สระแก้ว” เพิ่มขึ้น 29.90% และอันดับ 5 “ชัยนาท” เพิ่มขึ้น 23.84%

ส่วนจังหวัดอื่น ๆ ในพื้นที่ EEC เช่น “ระยอง” ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 12% เนื่องจากยังไม่ได้มีการลงทุนสาธารณูปโภคมาก ฉะนั้นแรงกระตุ้นในการซื้อขายเปลี่ยนมือยังมีไม่มาก

“ในพื้นที่ EEC ค่อย ๆ มีการเปลี่ยนแปลง แต่ก็ยังไม่เยอะ อาจเพราะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งยังไม่ได้มีการโอนในการจะเอามาเปรียบเทียบราคากัน และราคามีการปรับขึ้นไปก่อนหน้านั้นแล้ว”

“เชียงใหม่-ภูเก็ต” ราคานิ่ง

อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า สำหรับในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวอย่าง “เชียงใหม่” ราคาประเมินเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ท่าแพ, ช้างคลาน, ถนนวิชยานนท์ ที่เป็นพื้นที่เศรษฐกิจ เพราะยังมีโรงแรมเกิดขึ้นมาก แต่การเปลี่ยนมือยังไม่มาก

ด้าน “ภูเก็ต” ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้น 1% เพราะเดิมราคาค่อนข้างสูงอยู่แล้ว เนื่องจากเป็นแหล่งท่องเที่ยว โดยราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ตารางวาละ 2 แสนบาท เป็นพื้นที่ชายหาด

“พื้นที่ภูเก็ตที่จะขยับสูงคือสิ่งก่อสร้าง แต่ในส่วนที่ดินราคาประเมินที่ดินไม่ค่อยเปลี่ยน เพราะราคาสูงมานานแล้ว อย่างราคาห้องชุด ตึกแถว บ้านพัก ราคาประเมินเกี่ยวกับสิ่งก่อสร้างสูงขึ้นเยอะ โดยปกติราคาประเมินสิ่งก่อสร้างทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 6.22%”

ทั้งนี้ ปัจจุบันราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หากเปรียบเทียบกับราคาตลาด ยังต่ำกว่า 2-3 เท่า โดยเฉพาะในกรุงเทพฯจะเห็นว่า ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาตลาดขยับขึ้นไป 2-3 ล้านบาทแล้ว