กรมธนารักษ์ จ่อปรับราคาประเมินที่ดิน 11 ล้านแปลง ในปีนี้

ที่ดินกรุงเทพแพง

กรมธนารักษ์เตรียมทบทวนราคาประเมินที่ดิน 11 ล้านแปลงในปีนี้ หลังพบราคาซื้อขายขยับเกิน 15% พร้อมจับตาปรับราคาย่านสยาม รับ “แลนด์บริดจ์” ราคาที่ภาคใต้อาจเพิ่มตามความเจริญ

วันที่ 25 มกราคม 2567 นายจำเริญ โพธิยอด อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า ในปี 2567 กรมธนารักษ์เตรียมปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ รวม 11 ล้านแปลงทั่วประเทศ จากทั้งหมด 33.4 ล้านแปลง เพื่อใช้เป็นฐานคำนวณช่วงระยะเวลาที่เหลืออยู่ในปี’67-69

เนื่องจากที่ผ่านมาไม่ได้มีการประกาศปรับราคารอบใหม่ตั้งแต่ปี 2562 เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 และเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ซึ่งกรมต้องมาตรวจสอบดูว่าราคาซื้อขายจริงปัจจุบัน มีความแตกต่างกันมากหรือไม่

โดยกรมธนารักษ์จะทยอยปรับราคารายปี แบ่งเป็นปี 2567 จำนวน 11 ล้านแปลง ปี 2568 จำนวน 11 ล้านแปลง และ 2569 จำนวน 11 ล้านแปลง และประกาศเป็นราคาประเมินรอบใหม่ทั้งหมด 33.4 ล้านแปลง ในปี 2570 ให้มีผลบังคับใช้ในรอบ 4 ปี (2570-2573) จากราคาประเมินปี 2566 ที่ใช้ฐานของปี 2562 ที่คาดว่าแนวโน้มราคาประเมินในรอบปี 2566-2569 ทั่วประเทศ จะปรับเพิ่มราว 8% ส่วนราคาประเมินในพื้นที่กรุงเทพฯปรับเพิ่ม 2.76%

“ยอมรับว่าราคาประเมินรอบปี’66 ปรับเพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 2.7 ตามทำเลที่ได้รับความนิยมแตกต่างกัน เพื่อใช้จดจำนองและจ่ายธรรมเนียมการโอน เช่น ทำเลบริเวณสยามสแควร์ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ทำเลเพลินจิต ถ.วิทยุ 1 ล้านบาทต่อตาราวา หากทำเลใดซื้อขายเปลี่ยนมือกันมากขึ้น จะทบทวนใหม่ให้สอดคล้องกับตลาดปัจจุบัน จึงต้องประเมินราคาที่ดินใหม่ทุก 3 ปี ส่วนข้อเสนอภาคเอกชน ขอยืดเวลาเก็บภาษีที่ดิน 50% ออกไปอีก 1 ปี รัฐบาลจะเป็นผู้ตัดสินใจ” นายจำเริญกล่าว

อย่างไรก็ดี หากภาคเอกชนเห็นว่าเป็นราคาประเมินที่ต่ำ ก็เปิดให้ค้านได้ 2 ประเด็น คือ 1.ราคาประเมินไม่ตรงกับข้อเท็จจริง และ 2.ขั้นตอนวิธีการทำประเมินราคายังไม่ถูกต้อง ซึ่งกฎหมายเปิดว่า ถ้าราคาแตกต่างเกิน 15% สามารถทบทวนใหม่ได้ โดยใน 11 ล้านแปลงที่จะปรับราคาประเมินใหม่ มีหลายพื้นที่ที่ราคาปรับไปแล้วเกิน 15%

นายจำเริญกล่าวต่อว่า ในปี 2566 การปรับราคาประเมินเพื่อนำไปใช้ในการอ้างอิง และเป็นฐานในการเสียค่าธรรมเนียม

ซึ่งตอนนี้มีโครงการเชื่อมโยงข้อมูลกันระหว่างกรมธนารักษ์ กรมที่ดิน และองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น จากนี้ราคาประเมินเวลาใหม่ เมื่อออกก็จะไปอยู่ในแพลตฟอร์มเดียวกัน กรมที่ดินเอาไปใช้ได้ นำไปเป็นฐานการจัดเก็บภาษีที่ดินได้ กรมธนารักษ์ต้องเป็นกลางมากที่สุด เวลาอุทธรณ์จะสามารถตอบได้ว่าตัวเลขคิดมาจากฐานข้อมูลอะไร”

เบื้องต้นแนวโน้มราคาประเมินยังใกล้เคียงกับของเดิม โดยเฉพาะพื้นที่ย่านเศรษฐกิจสำคัญ เช่น สีลม ที่ราคาประเมินล่าสุดตารางวาละล้านบาท ตามแนวโครงการลงทุนภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า ซึ่งกรมจะใช้ฐานราคาประเมินจากการซื้อขายหรือมีการโอนจริง ที่ไปจดทะเบียนจากกรมที่ดิน มาจัดทำฐานราคาประเมินตามหลักสากล เช่น ย่านสยาม ที่ราคาประเมินอยู่ที่ตาราวาละ 7 แสนบาท แต่มีการซื้อขายโอนจริงอยู่ราว 3.5 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมีข้อมูลการซื้อขายเปลี่ยนมืออยู่ที่ปีละ 3.4 แสนแปลง จากช่วงก่อนโควิดที่ 7 แสนแปลง


ส่วนโครงการแลนด์บริดจ์ที่ภาคใต้ รัฐบาลกำลังผลักดัน ทั้งการเจรจาการลงทุนจากต่างชาติ ที่จะวางแผนการก่อสร้าง ต้องประเมินว่า ใช้ที่ราชพัสดุจำนวนเท่าใด ดูว่าก่อสร้างโครงการใดบ้าง ทั้งท่าเรือ ศูนย์กระจายสินค้า อาคารพาณิชย์ จุดพักริมทาง ตั้งอยู่จุดใด ยอมรับว่า ราคาที่ดินอาจขยับเพิ่มตามความเจริญในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในแต่ละพื้นที่