โบรกฯชี้ ระยะสั้นธุรกิจใหม่ถ่วงกำไร CPAXT ระยะยาวยังท้าทาย

บล.เอเซีย พลัส ชี้ระยะสั้นธุรกิจใหม่ถ่วงกำไร CPAXT ระยะยาวยังท้าทาย คาดผลกระทบเชิงลบจากซื้อโครงการ Happitat ต่อกำไรปี 2568 ราว 2-3% ปรับคำแนะนำจาก “Outperform” เป็น “Neutral”

นางสาวปิยะธิดา สนธิสมบัติ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ได้เข้าลงทุนทางอ้อมใน บจ.แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ (Happitat) ผู้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) และอยู่ระหว่างก่อสร้างห้างสรรพสินค้า 3 อาคาร อยู่ติดกับถนนบางนา-ตราด ซึ่ง CPAXT ใช้เงินลงทุนไปแล้วราว 8 พันล้านบาท โดยกู้ยืมเป็นหลัก

เรายังคงประมาณการกำไรปี 2567-2568 ไว้ที่ 1.06 หมื่นล้านบาท +23% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และ 1.26 หมื่นล้านบาท +20% YOY โดยคงราคาเป้าหมายปี 2568 ที่ 40 บาท (อิง PER 32.9 เท่า) เพราะคาดผลกระทบเชิงลบจากโครงการ Happitat ต่อกำไรปี 2568 เพียง 2-3% แต่ปรับคำแนะนำจาก “Outperform” เป็น “Neutral” หลังมีความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น จากการลงทุนในธุรกิจใหม่ ที่ใช้เวลา 4-5 ปี จึงจะสร้างกำไรได้ โดยราคาเป้าหมายมีโอกาสปรับลดลงในอนาคต หากธุรกิจใหม่ไม่เป็นไปตามแผน

ซื้อ Happitat เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน

โดยปลายสัปดาห์ก่อน (13 ธ.ค. 2567) CPAXT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯว่า บริษัทได้ดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยคือ บจ.แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส (Axtra Growth Plus) ด้วยทุนจดทะเบียน 8.39 พันล้านบาท พาร์ 10 บาท เพื่อดำเนินธุรกิจการลงทุน โดย CPAXT เป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 95% (ราว 797 ล้านหุ้น) อีก 5% ถือโดย บจ.เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น (บริษัทในกลุ่ม MQDC) ซึ่ง CPAXT ได้ใช้เงินลงทุนไปราว 7.97 พันล้านบาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม (ดอกเบี้ยต่ำกว่า 3.8%)

ทั้งนี้ บจ.แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส ได้เข้าไปลงทุนถือหุ้นใน บจ.แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ (Happitat) ที่มีทุนจดทะเบียน 8.39 พันล้านบาท พาร์ 10 บาท ในสัดส่วนเกือบ 100% โดยยกเว้นการถือหุ้น 1 หุ้น (ถือ 838.999999 ล้านหุ้น) โดยการลงทุนในครั้งนี้ทำให้ CPAXT เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ทางตรงใน บจ.แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส และผู้ถือหุ้นใหญ่ทางอ้อมใน Happitat ในสัดส่วนราว 95%

สำหรับ Happitat เป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ “The Happitat” ที่อยู่ภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ชื่อ “The Forestias” (บางนา-ตราด กม.7)

โครงการ “The Happitat” เป็นโครงการห้างสรรพสินค้า 3 อาคาร ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งมีความคืบหน้าไปแล้วราว 80% และจะต้องใช้เวลาก่อสร้างอีกราว 12-18 เดือน จึงจะเริ่มเปิดโครงการได้ในช่วงปลายปี 2568 ซึ่งอาคาร 3 หลัง จะประกอบไปด้วย

– Lotus’s ในรูปแบบใหม่ ภายใต้พื้นที่ 5,000 ตารางเมตร
– พื้นที่ให้เช่าแก่ผู้ประกอบการร้านค้าต่าง ๆ รวม 43,000 ตารางเมตร ซึ่งมีแผนจะจัดกิจกรรม (อีเวนต์) ตลอดทั้งปี
– สำนักงาน 10 ชั้น พื้นที่รวม 24,000 ตารางเมตร ซึ่งจะตั้งอยู่ด้านบนอาคาร 1 ใน 3 หลัง

ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการ “The Happitat” คือ กลุ่มผู้พักอาศัยในโครงการ “The Forestias” ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ในระดับไฮเอนด์ที่มีทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และบ้านพักสำหรับผู้สูงอายุ รวมทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยว เนื่องจากโครงการนี้อยู่ติดถนนบางนา-ตราด และใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ โดยอยู่ด้านหน้าของโครงการ “The Forestias”

การลงทุนกระทบกำไรระยะสั้น เป้าหมายกำไรยังท้าทาย

เบื้องต้นประเมินการลงทุนครั้งนี้ของ CPAXT ภายใต้สมมุติฐานดังนี้ 1.หลังจาก CPAXT ได้ใช้เงินราว 7.97 พันล้านบาทไปแล้ว สำหรับการลงทุนในโครงการที่ก่อสร้างไปราว 80% ของงานก่อสร้างทั้งหมด คาดจะใช้เงินอีกไม่ต่ำกว่า 2-3 พันล้านบาท สำหรับอีก 20% ที่เหลือหรือคิดเป็นงบฯลงทุนรวมราว 1.0-1.1 หมื่นล้านบาท โดยที่เงินลงทุนเริ่มแรก 7.97 พันล้านบาท CPAXT ได้มาจากการกู้ หากมองอย่างอนุรักษนิยมโดยอิงอัตราดอกเบี้ยที่ 3.8%

2.คาดเปิดให้บริการได้ในอีก 12-18 เดือนนับจากนี้ โดยหากกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ในราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่มองอัตราการเช่าพื้นที่โครงการเป็น 2 กรณีคือ 1.กรณีดีสุด (กรณีเปิดให้บริการได้เร็วสุดภายใน 12 เดือน หรือภายในไตรมาส 4/2568) และอิงตามเป้าหมายของบริษัทที่ตั้งเป้าจะมีอัตราการเช่าสำหรับร้านค้า (Mall) 85% ในปีแรก โดยจะขยับเป็น 90% ในปีที่ 4 ส่วนพื้นที่สำนักงานจะมีอัตราเช่า 40% ในปีแรก และขยับเป็น 100% ในปีที่ 3 และ 2.กรณีแย่สุด (มองอย่างอนุรักษนิยม คาดจะเปิดโครงการใน 18 เดือน นับจากปัจจุบัน หรือเปิดภายในไตรมาส 3/2569) โดยกำหนดอัตราการเช่าพื้นที่สำหรับ Mall ที่ 70% ในปีแรก และ 25% สำหรับโซนสำนักงาน

3.เนื่องจาก CPAXT จะต้องบันทึกภาระดอกเบี้ยจ่ายจากการกู้เพื่อนำเงินมาลงทุนตั้งแต่ 13 ธ.ค. 2567 ดังนั้น CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นมาอย่างน้อยราว 303 ล้านบาท/ปีทันที แต่ทั้งรายได้และค่าใช้จ่ายจากโครงการ จะยังเข้ามาไม่เต็มที่ในช่วงแรก โดยในกรณีดีสุดรายได้และค่าใช้จ่ายจะเริ่มเข้ามาในไตรมาส 4/2568 ส่วนในกรณีแย่สุดจะยังไม่มีรายได้เข้ามาในปี 2568 เลย ทำให้ผลกระทบต่อกำไรในปี 2568 ยังไม่มาก เราจึงประเมินว่าโครงการนี้จะกระทบกำไรและราคาเป้าหมายปี 2568 ของ CPAXT ให้ลดลง 2-3% จากประมาณการปัจจุบัน

คงประมาณการกำไร แต่ปรับคำแนะนำลงเป็น Neutral

เนื่องจากมองว่าผลกระทบต่อคาดการณ์กำไรสุทธิสำหรับปี 2567-2568 ยังไม่มากนัก เราจึงยังคงประมาณการไว้ตามเดิมที่ 1.06 หมื่นล้านบาท +23% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และ 1.26 หมื่นล้านบาท +20% YOY) ไว้ตามเดิม โดยกำไรมีแนวโน้มจะโตเร่งตัวขึ้นในไตรมาส 4/2567 ที่เป็น High Season ของธุรกิจ เช่นเดียวกันกับปีก่อน ๆ โดยเรายังคงราคาเป้าหมายสำหรับปี 2568 ไว้ที่ 40 บาท (อิง PER 32.9 เท่า, ค่าเฉลี่ย 7 ปีย้อนหล้ง)

แม้ระยะสั้นมีปัจจัยบวกจากกำไรในไตรมาส 4/2567 ที่จะเดินหน้าสู่จุดพีกของปีนี้ ซึ่งทำให้คาดว่ากำไรโดยรวมทั้งปี 2567 มีแนวโน้มจะโตดีกว่าหุ้นกลุ่มพาณิชย์อื่น ๆ ที่ฝ่ายวิจัยศึกษา อย่างไรก็ตาม คาดราคาหุ้นระยะสั้นน่าจะถูกกดดันจากการที่บริษัทเข้าไปลงทุนในธุรกิจใหม่ (โครงการ Happitat) ที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 4-5 ปีในการสร้างกำไร

นอกจากนี้ บริษัทมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในธุรกิจใหม่ (อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน) จึงมีโอกาสที่จะต้องปรับลดราคาเป้าหมายลงในอนาคต หากธุรกิจใหม่ไม่เป็นไปตามแผน จึงแนะนำปรับคำแนะนำ “Outperform” เป็น “Neutral”