หุ้น-การเงิน

เศรษฐี-ตระกูลดังขนที่ดินตึ๊งแบงก์ ลงทุนนิวนอร์มอลปั้นรายได้

Photo by AFP

แบงก์รุกธุรกิจบริหารที่ดินเศรษฐี แปลงทรัพย์สินที่ดินเปล่า-อสังหาฯเป็นเงินลงทุนหาผลตอบแทน จ่ายภาษีที่ดินและต่อยอดความมั่งคั่ง “เคแบงก์” โชว์ผลงานผลิตภัณฑ์ land loan for investment เติบโต 40% คาดปีนี้ใช้สินเชื่อเต็มวงเงินเป้าหมาย 3 หมื่นล้านบาท เผยล่าสุดมีเศรษฐีกว่า 160 รายใช้บริการ รวมทั้งกลุ่มเศรษฐีเก่า-ตระกูลดังเฉลี่ยวงเงินรายละ 200-300 ล้านบาท “SCB-KKP” ร่วมชิงเค้กชี้โอกาสเติบโตสูง

แปลงที่ดินต่อยอดความมั่งคั่ง

นายจิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์ หัวหน้ากลุ่มไพรเวตแบงกิ้ง ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มการนำทรัพย์สินที่ดินมาแปลงเป็นการลงทุน หรือ land loan for investment ได้รับความสนใจจากลูกค้ามากขึ้นต่อเนื่อง โดยปีนี้มีการใช้วงเงินไปแล้ว 1.2 หมื่นล้านบาท เติบโต 40% จากปีที่ผ่านมา

คาดว่าภายในเดือน ส.ค.-ก.ย.นี้ น่าจะเต็มวงเงินที่ตั้งเป้าไว้ 3 หมื่นล้านบาท โดยเฉลี่ยจะมีลูกค้าเศรษฐีเจ้าของที่ดินเพิ่มเข้ามาไตรมาสละ 20-30 ราย คิดเป็นวงเงินประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาทต่อไตรมาส โดยปัจจุบันมีฐานลูกค้าที่ให้ความสนใจใช้บริการ land loan for investment ของเคแบงก์อยู่ประมาณ 160 ราย

ปัจจัยที่สนับสนุน land loan for Investment ได้รับความสนใจและมีอัตราการเติบโตได้ค่อนข้างดี มาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1.นโยบายภาษีและสิ่งปลูกสร้าง แม้ว่าภาครัฐจะเลื่อนการจัดเก็บและปรับลดอัตราเหลือค่อนข้างต่ำ และ 2.ลูกค้าเริ่มเห็นประโยชน์จากการใช้ทรัพย์สินที่ดินมาสร้างผลตอบแทน (yield)

ซึ่งมองว่าดีกว่าทิ้งปล่อยที่ดินให้อยู่เฉย ๆ ประกอบกับตลาดช่วงนี้เอื้อต่อการลงทุน หากเทียบกับการขายที่ดิน จะเห็นว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้ก็ไม่ซื้อที่ดิน และหากมีการซื้อขายจะได้ราคาค่อนข้างต่ำ ทำให้ลูกค้ากลุ่มไพรเวตแบงก์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้ต้องการเงินสด หันมาสร้างผลตอบแทนผ่านการลงทุนในทรัพย์สินที่ดินที่มีอยู่มากขึ้น

“วงเงินลงทุน” ตามมูลค่าที่ดิน

สำหรับวงเงินเพื่อการลงทุนที่ลูกค้าจะได้ ประเมินตามมูลค่าที่ดิน โดยที่ดินเกรด A จะได้วงเงินประมาณ 70% ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 50% เพื่อบริหารความเสี่ยงและความสามารถการแข่งขันในตลาด ส่วนเกรด B และ C จะลดลงเหลือ 60% และ 50% ตามลำดับ ทั้งนี้ การประเมินจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้ง หากอยู่ในเขตเมือง และในจังหวัดเศรษฐกิจวงเงินจะสูง ซึ่งโดยเฉลี่ยที่ดินที่เข้ามาวางหลักประกันเพื่อการลงทุนกับแบงก์ ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินเกรด A-B

ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากบริการ land loan for investment จะพิจารณาตามพอร์ตและเงื่อนไขการลงทุนของลูกค้า เนื่องจากลูกค้าบางรายไม่ได้ลงทุนกับธนาคาร 100% จึงคิดตามความเสี่ยงของพอร์ตลูกค้าเป็นหลัก แต่โดยเฉลี่ยจะคิดอัตราดอกเบี้ย (effective rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 2.5%

ปั้น “ผลตอบแทน” ที่ดินเปล่า

นายจิรวัฒน์กล่าวว่า พอร์ตการลงทุนของลูกค้า land loan for investment จะแบ่งเป็น 3 กลุ่มตามระดับความเสี่ยงที่ลูกค้ายอมรับได้ เช่น กลุ่มความเสี่ยงต่ำ จะเน้นลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีผลตอบแทนคงที่ และระยะเวลาลงทุนชัดเจน 3-3 ปีครึ่ง เช่น กองทุนตราสารหนี้ ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 3-3.5% เมื่อหักต้นทุนดอกเบี้ยจะเหลือผลกำไร 1-1.5%

กลุ่มรับความเสี่ยงระดับปานกลาง จะจัดพอร์ตผ่าน K-Alpha ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 6-7% และกลุ่มความเสี่ยงสูง จะเน้นเล่นรอบทำกำไรเฉลี่ยผลตอบแทน 8-10% อย่างไรก็ดี คาดว่าภายในครึ่งปีหลังการระบาดของโควิด-19 ปรับตัวดีขึ้น ทำให้ภาพรวมอัตราผลตอบแทนจะเป็นบวก

“ตอนนี้หลายแบงก์ให้ความสนใจมาทำโปรดักต์นี้ ซึ่งก็เป็นเรื่องดี เพราะจะทำให้คนรู้จักโปรดักต์นี้มากขึ้น จากเดิมทำแบงก์เดียว ส่วนเรื่องการแข่งขันคงมีปกติ แต่จะแข่งกันด้วยเงื่อนไขและวัดกันที่ผลงานความสามารถในการสร้างผลตอบแทน คงไม่ตัดราคาสู้กัน เพราะต้องยอมรับว่าทุกแบงก์ต้องกลัวความเสี่ยงหนี้เสียเช่นกัน ซึ่งตอนนี้ทุกคนก็มีลูกค้าที่ต้องช่วยเหลือเยอะพอสมควร”

ที่ดินเศรษฐีเก่า-ตระกูลดัง

นายจิรวัฒน์กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาขอสินเชื่อเพื่อการลงทุน บางส่วนที่เป็นของตระกูลใหญ่เก่าแก่ หรือตระกูลที่มีชื่อเสียง เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีที่ดินจำนวนมาก แต่เป็นที่ดินที่ไม่พร้อมจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม ซึ่งการปล่อยทิ้งไว้จะมีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา ค่าภาษี แม้ว่าไม่สูงและไม่มีปัญหาในการจ่าย

แต่การนำมาลงทุนผ่าน land loan for investment เป็นการสร้างรายได้ดีกว่า ทำให้มีเศรษฐีที่ดินสนใจนำที่ดินมาลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งโดยเฉลี่ยวงเงินกลุ่มนี้จะสูงกว่า 1,000 ล้านบาทต่อราย เทียบกับพอร์ตเฉลี่ยโดยรวมจะอยู่ที่ 200 ล้านบาทต่อราย

SCB ร่วมวงชิงเค้ก

ดร.เมธินี จงสฤษดิ์หวัง รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานไพรเวตแบงกิ้ง ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธนาคารได้เริ่มทำผลิตภัณฑ์ “SCB Property Backed Loan” โดยนำที่ดินเปล่า หรือพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คอนโดมิเนียม มาเป็นหลักประกันในการขอวงเงินเพื่อการลงทุนสร้างผลตอบแทน โดยได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อปลายปี 2563 ซึ่งได้ผลตอบรับค่อนข้างดี ปัจจุบันมีวงเงินที่เบิกใช้แล้วเกือบ 1 หมื่นล้านบาท คาดว่าภายในสิ้นปีจะแตะ 1.5 หมื่นล้านบาท

โดยมองว่า “SCB Property Backed Loan” มีโอกาสขยายตัวได้ดี เนื่องจากประเทศไทยมีประเด็นเรื่องภาษีที่เริ่มมาแรงขึ้นเรื่อย ๆ แม้ว่าปัจจุบันจะมีการลดหย่อนจัดเก็บแค่ 10% ของอัตราที่กำหนด แต่จะเห็นว่ากลุ่มลูกค้าไพรเวตมีที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือสินทรัพย์เยอะ แต่ไม่ได้นำมาก่อให้เกิดประโยชน์ จึงเป็นโอกาสนี้ในการนำมาลงทุนเพื่อหาผลตอบแทน มาจ่ายเงินภาษีและยังเหลือผลตอบแทนเป็นกำไร

เฉลี่ยรายละ 300 ล้าน

สำหรับวงเงินการปล่อยสินเชื่อ ธนาคารจะมีผู้ประเมินราคาที่มีความเชี่ยวชาญซึ่งเป็นจุดแข็งของธนาคารที่ทำสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วจึงค่อนข้างง่าย โดยเฉลี่ยวงเงินที่ให้จะอยู่ที่ราว 50-70% ของมูลค่าหลักประกัน ขึ้นอยู่กับที่ดิน และทรัพย์ประเภทนั้น ๆ โดยบางพื้นที่ทำเลดี ค่อนข้างสวย ธนาคารอาจอนุมัติสูงกว่า 70% โดยวงเงินอนุมัติเฉลี่ยอยู่ที่ราว 150-300 ล้านบาทต่อราย ระยะเวลาผ่อนชำระ 1-3 ปี อย่างไรก็ดี ทรัพย์มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท ธนาคารไม่สนับสนุนให้ทำ เนื่องจากไม่คุ้มกับต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

ขณะที่พอร์ตการลงทุนส่วนใหญ่ ลูกค้าจะลงทุนในหุ้นกู้ที่มีระยะเวลาชัดเจน และล็อกผลตอบแทนให้เฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% เมื่อหักต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจะเหลือผลกำไรเฉลี่ย 1-2% และอีกกลุ่มรับความเสี่ยงสูงขึ้น จะเน้นลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (infrastructure fund) แม้จะมีความผันผวน แต่จ่ายเงินปันผลชัดเจนเฉลี่ยผลตอบแทนคงเหลือ 3-4%

และกลุ่มสุดท้าย จะเน้นลงทุนความเสี่ยงสูงสุด ให้ผลตอบแทนสูงเฉลี่ยระดับ 10% อย่างไรก็ดี ลูกค้าส่วนใหญ่จะไม่นิยมลงทุนในความเสี่ยงสูงสุด เนื่องจากมีความกังวลว่าที่ดินจะหาย เพราะจะเก็บไว้เป็นมรดก

“หากดูอัตราดอกเบี้ยคู่แข่งในตลาดเฉลี่ยใกล้เคียงกันอยู่ที่ 2.5-3.5% โดยตัวตัดสินในการชนะการแข่งขันไม่ใช่เรื่องดอกเบี้ย แต่เป็นเรื่องของความเร็วในการจัดพอร์ตที่จะหนุนให้คนเข้ามาใช้บริการมากขึ้น แต่ต้องยอมรับว่าไม่ใช่ทุกสถาบันการเงินที่จะมาทำโปรดักต์นี้ได้ ซึ่งจะเป็นโปรดักต์ที่มาช่วยเติมเต็มการบริการด้านการลงทุนให้ครบรอบด้าน”

KKP กำลังเจรจา 20 ราย

นายณฤทธิ์ โกสาลาทิพย์ กรรมการผู้จัดการ ประธานสายงานที่ปรึกษาและบริหารการลงทุนลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันบริษัทให้บริการสินเชื่อ Portfolio Property Financing (PPF) โดยลูกค้าสามารถนำอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินทางการเงินที่มี ได้แก่ ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อาคารพาณิชย์

รวมถึงหุ้นในกลุ่ม SET100 Property Fund, REIT มาวางค้ำประกันเพื่อนำเงินไปลงทุนเพื่อหาผลตอบแทน โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินสูงถึง 60% และที่เหลือเป็นทรัพย์สินประเภทอื่น สะท้อนว่าลูกค้ามีที่ดินจำนวนมากที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ และหลังจากมีเรื่องการเก็บภาษีที่ดิน ทำให้ลูกค้าให้ความสนใจมากขึ้น แม้ว่าตอนนี้จะมีการลดอัตราการจัดเก็บ

“ปัจจุบันมีลูกค้าใช้บริการแล้ว 10 ราย วงเงินที่เบิกใช้แล้วกว่า 2,000 ล้านบาท และอยู่ระหว่างเจรจาอีกราว 20 ราย วงเงินประมาณ 3,000 ล้านบาท คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้จะมีลูกค้าให้ความสนใจเพิ่มขึ้นอีก สำหรับวงเงินปล่อยกู้เพื่อลงทุนขั้นต่ำอยู่ที่ 20 ล้านบาท และสูงสุดกว่า 1,000 ล้านบาท แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ราว 400-500 ล้านบาท โดยวงเงินจะไม่เกิน 70% ของมูลค่าหลักประกัน”

สำหรับอัตราดอกเบี้ยที่คิดกับลูกค้าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3% แม้จะสูงกว่าธนาคารใหญ่เกือบ 1% เนื่องจากต้นทุนการเงินของ KKP สูงกว่า อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนจากการลงทุนเทียบกับต้นทุนดอกเบี้ย อย่างกลุ่มลูกค้าที่รับความเสี่ยงได้น้อย ที่ลงทุนแบบหลากหลายกองทุน (open architecture) ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลตอบแทนเฉลี่ย 5-6% เมื่อหักต้นทุนยังคงเหลือกำไร 3%

อย่างไรก็ดี ลูกค้าบางคนก็ไม่อยากเป็นหนี้ บริษัทจึงไม่ได้ตั้งเป้าตะลุยทำ PPF แบบก้าวกระโดด แต่ลูกค้าที่สนใจและมีที่ดินเยอะก็เป็นทางเลือกที่จะได้ผลตอบแทนและสามารถนำผลตอบแทนมาจ่ายค่าภาษีได้ส่วนหนึ่ง