คลังลุยเก็บภาษีที่ดิน 100% เจ้าสัวแปลงที่ดินพันล้านเป็นสวนมะม่วง

ที่ดิน

หมดโปรฯ คลังลุยเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ปีนี้ หลังให้ส่วนลด 90% มาสองปี เผยรายได้ท้องถิ่นหายปีละ 3 หมื่นล้าน รัฐบาลต้องหาเงินอุดหนุนท้องถิ่น โบรกฯประเมินผลกระทบ “ตระกูลใหญ่” ถือครองที่ดินทรัพย์สินจำนวนมาก “เจ้าสัวเจริญ” แปลงที่ดินข้างสนามกอล์ฟราชพฤกษ์มูลค่าหลักพันล้านเป็น “สวนมะม่วง” ธุรกิจโรงแรมประกาศไม่มีเงินจ่าย ยันขาดทุนไม่มีรายได้เข้ามา 2 ปีแล้ว ชงรัฐบาลขอ “อัตราเฉพาะกิจ” ห้างค้าปลีกร้อง “ต้นทุนเพิ่ม” WHA โอดที่ดินในมือ 10,000 ไร่ ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯกระทบน้อย

คลังปักธงเก็บภาษีที่ดิน 100%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีที่นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยถึงกรณีคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) มีข้อเสนอให้กระทรวงการคลัง พิจารณาขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ออกไปอีก 2 ปี เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้นจากโควิดว่า กระทรวงการคลังยังไม่มีแนวทางขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก หลังจากที่ลดให้ไปแล้ว 2 ปีก่อนหน้านี้ เนื่องจากการลดภาษีที่ดินแต่ละครั้งทำให้รายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ในแต่ละปีหายไปถึง 3 หมื่นล้านบาท ดังนั้นในปีนี้จึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตราที่ 100% คงเดิม

“การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถือเป็นรายได้หลักที่นำเข้าสู่ท้องถิ่น ในการออกมาตรการช่วยเหลือทางภาษีจะต้องดูเรื่องผลกระทบด้านรายได้ของรัฐด้วย เพราะหากมีการลดไปอีก รายได้ของท้องถิ่นจะหายไปจำนวนมาก และยังส่งผลกระทบต่อเงินลงทุน ค่าใช้จ่ายของท้องถิ่นตามมา” นายอาคมกล่าว

ท้องถิ่นขาดรายได้ 3 หมื่นล้าน

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การจะต่อเวลาลดภาษีที่ดิน 90% ตามข้อเรียกร้องเอกชนหรือไม่นั้น เป็นเรื่องการตัดสินใจระดับนโยบาย ขึ้นกับนายกรัฐมนตรี ส่วนกระทรวงการคลังก็เป็นไปตามที่ รมว.คลังระบุ

เนื่องจากการลดภาษี 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ท้องถิ่นได้รับผลกระทบเรื่องรายได้ที่หายไปปีละกว่า 3 หมื่นล้านบาท และรัฐบาลจะต้องจ่ายเงินอุดหนุนให้ท้องถิ่น ซึ่งเพิ่งจ่ายชดเชยของปีงบประมาณ 2563 ไป ส่วนปีงบประมาณ 2564 ยังไม่ได้จ่าย

“ภาษีที่ดินตามประกาศจัดเก็บถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำอยู่แล้ว การเก็บ 100% ไม่ได้ส่งผลกระทบมากนัก นอกจากนี้ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ก็ยังไม่ได้ปรับขึ้น โดยยังใช้ฐานราคาเดิมที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2559 โดยขยายออกไปอีกถึงสิ้นปี 2565 เท่ากับว่ามีผลต่อการปรับขึ้นภาษีเพียงเล็กน้อยเท่านั้น” แหล่งข่าวกล่าว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทั้งนี้ ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะมีหนังสือแจ้งประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในเดือน ก.พ. 2565 และจะมีกำหนดระยะเวลาชำระภาษีไม่เกินวันที่ 30 เม.ย. 2565

กระทบเจ้าสัวถือครองที่ดินมาก

นางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หากไม่มีการลดภาษีที่ดิน 90% เช่นสองปีที่ผ่านมา ภาระของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) จะอยู่ที่การถือครองที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา ซึ่งจะถูกจัดเก็บภาษีอัตรา 0.3% และจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี รวมกันไม่เกิน 3% คิดง่าย ๆ ที่ดินเปล่าราคา 1 ล้านบาท ปีแรกที่ต้องเสียภาษีเต็มจำนวน 3,000 บาท จากเดิมที่มีส่วนลดให้ 90% ทำให้มีจ่ายภาษีอยู่แค่ 300 บาท

“ดีเวลอปเปอร์เกือบทุกรายไม่มีนโยบายในการถือครองที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมากอยู่แล้ว บางรายที่มีที่ดินเปล่าและคิดว่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็จะนำออกมาขาย ดังนั้น ภาระภาษีที่ดินเปล่าไม่น่าจะมีนัยมาก เพราะส่วนใหญ่จะซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการ 1-2 ปี จะไม่ได้เก็บไว้นาน ส่วนคนที่ถือครองที่ดินไว้มาก ๆ มองว่าน่าจะเป็นกลุ่มตระกูลใหญ่ ๆ มากกว่า” นางสาวนวลพรรณกล่าว

ขณะที่ภาระผู้ซื้อ กรณีเป็นบ้านหลังแรก ถ้าราคาบ้านและที่ดินไม่เกิน 50 ล้าบาทก็จะได้รับการยกเว้น กรณีบ้านหลังที่ 2 จะต้องเสียภาษีทุกระดับราคา เริ่มต้นที่ 0.02% คือบ้านราคา 1 ล้านบาท จ่ายภาษี 200 บาท ซึ่งภาระในระดับนี้มองว่าไม่น่าจะมีนัยมาก ในแง่ของการตัดสินใจของคนซื้อบ้าน คงไม่มีผลจากภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย

เจ้าสัวถางที่ดินทำสวนมะม่วง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วง 2-3 ปีก่อนที่จะมีการประกาศบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะพบปรากฏการณ์เศรษฐีมีการนำที่ดินกลางเมืองแปลงเป็นสวนกล้วย สวนมะนาว ที่เรียกเสียงฮือฮาคือมีการนำที่ดิน 24 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษกมูลค่ากว่าพันล้านบาทมาทำเป็นสวนมะนาว

และล่าสุดเมื่อช่วงเดือนธันวาคม 2564 ที่ผ่านมาก็พบว่า ที่ดินโดยรอบสนามกอล์ฟราชพฤกษ์ และนอร์ธปาร์ค ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี จำนวนโดยรวมหลายสิบไร่ที่ปล่อยไว้เป็นที่รกร้างมานานนับสิบปี พบว่าได้มีการนำรถแบ็กโฮเข้ามาทำการปรับปรุงที่ดินรกร้าง แปลงร่างเป็นสวนมะม่วง

แหล่งข่าวกล่าวว่า กรณีดังกล่าวก็อาจเป็นไปได้ว่าเป็นการปรับปรุงที่ดินรกร้าง เพื่อให้เป็นสวนเกษตรเพื่อที่จะทำให้ภาระภาษีลดลง เพราะเมื่อรัฐบาลประกาศจะมาเก็บแบบ 100% ไม่มีส่วนลด 90% แล้ว เจ้าสัวที่มีที่ดินรกร้างจำนวนมากก็ต้องหาวิธีลดภาระภาษี เพราะที่ดินบริเวณสนามกอล์ฟราชพฤกษ์ที่ทำเป็นสวนมะม่วงทั้งหมดก็น่าจะมีมูลค่าหลายพันล้านบาท

ซึ่งตามกฎหมายถ้าเป็นที่ดินรกร้างมูลค่า 200-1,000 ล้านบาท จะเสียอัตราภาษี 0.5% หรือล้านละ 5,000 บาท เช่น ถ้าที่ดินมูลค่า 1,000 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษี 5 ล้านบาท แต่ถ้าเปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 1,000 ล้านบาทจะเสียภาษีอัตรา 0.07% คิดเป็นภาษีเพียง 7 แสนบาท ซึ่งก็จะลดภาระภาษีไปได้จำนวนมาก

ถึงเวลาเก็บภาษีเต็ม

ศาสตราจารย์(พิเศษ) กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ อดีตประธาน บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ มือกฎหมายภาษีธุรกิจ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรณีที่รัฐบาลระบุว่าจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราตามกฎหมายกำหนดในปีนี้ หลังจากให้ส่วนลด 90% มาแล้วสองปี ส่วนตัวเห็นด้วยว่าจะต้องมีการจัดเก็บภาษีเต็มอัตราที่กำหนดแล้ว เพราะที่ผ่านมาโครงสร้างภาษีเหลื่อมไปหมดแล้ว และเวลานี้รัฐบาลก็ไม่มีเงิน ท้องถิ่นขาดรายได้

ซึ่งจากอัตราภาษีในส่วนของประชาชนรากหญ้าหรือชนชั้นกลางก็ไม่กระทบอยู่แล้ว หรือกระทบน้อยมาก ในส่วนของบ้านหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ยกเว้นภาษี ส่วนผู้ประกอบการที่ถือครองที่ดินเชิงพาณิชย์ไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็เสียภาษีล้านละ 3,000 บาท เป็นการจัดเก็บตามมูลค่าทรัพย์สิน

“โรงแรม” ยันไม่มีเงินจ่าย

นางมาริสา สุโกศล หนุนภักดี นายกสมาคมโรงแรมไทย (THA) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ประเด็นการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในส่วนของธุรกิจโรงแรมนั้นไม่สามารถรับไหว เนื่องจากไม่มีรายได้เข้ามา 2 ปีเต็ม ๆ แล้ว ซึ่งจากการเก็บข้อมูลธุรกิจโรงแรมพบว่ารายได้ทั้งระบบหายไปถึงประมาณ 93% ดังนั้น ผู้ประกอบการไม่มีเงินเพื่อนำไปจ่ายภาษีแน่นอน

ที่สำคัญ หลักการคิดอัตราการจ่ายภาษีนั้น รัฐบาลประเมินตามมูลค่าที่ดินและสินทรัพย์ ไม่ได้ประเมินตามเกณฑ์รายได้ ทำให้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกลายเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ของธุรกิจโรงแรม เพราะโรงแรมเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าสินทรัพย์สูงหากเปรียบเทียบกับธุรกิจอื่น

“สมาคมโรงแรมยังคิดไม่ออกว่าจะเก็บได้อย่างไร พวกเราจะเอาเงินที่ไหนมาจ่าย เพราะทุกคนที่กลับมาเปิดให้บริการตอนนี้ส่วนใหญ่มีรายได้เข้ามาไม่ถึง 30% เกือบทั้งหมดยังขาดทุน ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก็สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าวัตถุดิบ ค่าแรง และอื่น ๆ” นางมาริสากล่าว

ที่สำคัญ ด้วยสถานการณ์แบบนี้ ทุกค่ายก็ยังคงเล่นกลยุทธ์ราคาเพื่อดึงกระแสเงินสด ดังนั้นแม้ว่าจะได้อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น แต่ในมุมของรายได้ภายในปีนี้จะยังคงไม่กลับมา

ชงจัดเก็บ “อัตราเฉพาะกิจ”

นางมาริสากล่าวด้วยว่า ประเด็นดังกล่าวนี้สมาคมโรงแรมกำลังรวบรวมข้อมูลและข้อเสนอไปยังรัฐบาลผ่านสภาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (สทท.) และสภาหอการค้าไทย เพื่อขอให้พิจารณาหลักเกณฑ์การจัดเก็บสำหรับธุรกิจโรงแรมเป็นการเฉพาะ และผ่อนปรนและยืดเวลาการจัดเก็บไปอีกอย่างน้อย 2 ปี เพื่อประเมินสถานการณ์ของไวรัสโควิดและการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวอีกครั้ง

“ต้องบอกว่า 100% ของผู้ประกอบการโรงแรมปีนี้ไม่มีใครมีกำไรแน่นอน และกระแสเงินสดที่เข้ามาก็ต้องเอาไปจ่ายเงินเดือนพนักงาน ค่าไฟ ค่าน้ำ ต้นทุนบริหารอื่น ๆ รวมถึงดอกเบี้ยธนาคาร ฉะนั้นสำหรับธุรกิจโรงแรม รัฐควรพิจารณากำหนดอัตราจัดเก็บแยกจากธุรกิจอื่น หรือเป็นอัตราเฉพาะกิจ ถ้ายังยืนยันว่าจะเก็บตามอัตราที่ประกาศไป โรงแรมตายหมด ซึ่งต้องบอกว่าประเด็นนี้รัฐไม่ได้มีการประมวลข้อมูลเพื่อให้สมเหตุสมผลกับภาคธุรกิจโรงแรมเลย” นางมาริสากล่าว

ธุรกิจขนาดกลางกระทบหนัก

แหล่งข่าวในธุรกิจท่องเที่ยวรายหนึ่งกล่าวว่า การจัดเก็บภาษีดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในภาพรวมแน่นอน โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าของสินทรัพย์สูง เนื่องจากตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ รวมถึงถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก โดยมองว่ากลุ่มที่จะได้รับผลกระทบหนักสุดคือ ผู้ประกอบการหรือกลุ่มทุนขนาดกลางที่มีกระแสเงินสดมาพัฒนาต่อยอดที่ดินที่ถือครองอยู่

WHA โอดที่ดินในมือ 10,000 ไร่

นางสาวจรีพร จารุกรสกุล ประธานกรรมการ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เรื่องภาษีที่ดินอาจจะกระทบผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ รัฐบาลควรผ่อนผันไปก่อน เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการให้ประคองธุรกิจและสามารถแข่งขันได้ โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ต้องไปแข่งขันกับต่างประเทศในการดึงดูดการลงทุน รัฐบาลประเทศอื่นต่างก็มีมาตรการมาช่วยเหลือผู้ประกอบการ แต่เราจะมาเรียกเก็บทุกเม็ดทุกบาท แล้วเอาเงินไปแจกควรพิจารณาให้รอบคอบ

ในส่วนของ WHA มีที่ดินเปล่าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 10,000 ไร่ มีทั้งเพิ่งจัดซื้อจัดหามา และที่ดินที่อยู่ระหว่างยื่นขอพัฒนาเป็นเขตอุตสาหกรรม ซึ่งเท่าที่ตรวจสอบขั้นตอนการเรียกภาษีจะเก็บเป็นอัตราขั้นบันได ในระดับที่แตกต่างกันไป จึงมีบางส่วนที่กระทบไม่มาก แต่อย่างไรก็ตาม ต้นทุนนี้จะมีผลต่อราคาค่าเช่าที่ดินในลำดับต่อไป



“มีที่น่าสังเกตว่าปัจจุบันราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ที่ใช้เป็นฐานคำนวณภาษีมีระดับแตกต่างกัน คือที่ดินนอกนิคมอุตสาหกรรมจะมีราคาถูกกว่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม นั่นจึงทำให้อัตราภาษีสูงกว่า และมีผลต่อราคาที่ดินในนิคมที่ต้องไปบวกเพิ่ม”

ห้างค้าปลีกร้องต้นทุนเพิ่ม

นายสมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัทเอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากที่รัฐบาลประกาศจะจัดเก็บภาษีเต็มอัตรานั้น แม้จะส่งผลต้นทุนศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการได้เพราะภาษีไม่ได้สูงและศูนย์การค้าแต่ละแห่งก็ได้เตรียมการรองรับเรื่องนี้ไว้แล้ว

อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวมองว่าเป็นช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจและการระบาดของโควิดยังไม่คลี่คลาย จึงอยากให้รัฐบาลเลื่อนการจัดเก็บออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น

เช่นเดียวกับ นางสาววรลักษณ์ ตุลาภรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มการตลาด บริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีดังกล่าวเป็นต้นทุนของการทำธุรกิจที่เพิ่มขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการก็จะต้องมาบริหารจัดการ อาจต้องลดค่าใช้จ่ายบางอย่างลง หากภาครัฐมองว่าถึงเวลาที่ต้องจัดเก็บแล้ว เดอะมอลล์ก็พร้อมจะปฏิบัติตาม เพราะการจ่ายภาษีถือเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ

อย่างไรก็ดี หากภาครัฐต้องการจะกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้น ทำให้ภาพรวมคึกคักขึ้น ก็ควรขยายเวลาลดภาษีที่ดินออกไปก่อน หากในเร็ววันนี้สถานการณ์ดีขึ้นเศรษฐกิจจะเดินหน้าได้ การจัดเก็บภาษีก็ไม่ใช่ปัญหา แต่หากสถานการณ์ยังแปรปวนก็จะเป็นเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสอบถามไปยังบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ได้รับคำชี้แจงว่า เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน จึงขอไม่แสดงความเห็น ซึ่งขณะนี้ทีมนักลงทุนสัมพันธ์กำลังเร่งศึกษาผลกระทบเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินดังกล่าวอย่างละเอียด ถือเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ

ธุรกิจอสังหาฯ กระทบน้อย

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ประเด็นภาษีที่ดิน ทางคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ฯมีการประชุมครั้งแรกของปี 2565 เมื่อวันที่ 18 ม.ค. 2565 มีการรายงานให้ที่ประชุมรับทราบผลดำเนินการโดย กกร. ส่งหนังสือถึงรัฐบาลเพื่อเรียกร้องให้มีการลดภาษี 90% อีก 1 ปี

ภาคธุรกิจอสังหาฯถือว่าได้รับผลกระทบน้อยกว่าธุรกิจอื่น ๆ เนื่องจากบทบัญญัติของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ส่วนลด90% เป็นเวลา 3 ปีแรกอยู่แล้ว นับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับการก่อสร้างหมู่บ้าน และอาคารชุด

ขณะที่ธุรกิจทั่วไป กฎหมายให้จ่ายภาษี 100% ดังนั้น หากรัฐบาลไม่ลดภาษีที่ดิน 90% ในปีนี้ คนที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือ เจ้าของร้านค้า สถานบันเทิง กิจการโรงงาน โรงแรม กิจการพาณิชย์อื่น ๆ เพราะยังมีผลกระทบจากโอมิครอน และแนวโน้มเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง

“หากรัฐบาลจัดเก็บเต็ม 100% คาดว่าจะเป็นภาระค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินของผู้ประกอบการทั้งระบบ ประมาณ 5-6 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะรายกลาง รายย่อย ซึ่งเสียเปรียบในด้านเงินทุนสู้รายใหญ่ไม่ได้ ทางสภาหอฯจึงได้ออกมาเรียกร้องให้รัฐบาลบรรเทาภาระภาษีให้กับผู้ประกอบการอย่างน้อยอีก 1 ปี” นายอิสระกล่าว

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ