หุ้น-การเงิน

PIER Research เผยที่ดิน Metaverse พุ่ง 300 เท่าหลังเปิดตัว 2 ปี

Metaverse

PIER Research เผยวิจัย 5 ประเด็นเกี่ยวกับ “Metaverse” ชี้ หลังเปิดตัวยอดซื้อขายที่ดินโลกเสมือนพุ่ง 300 เท่า และดัชนีราคาที่ดินที่มีการซื้อขายซ้ำสูง 12 เท่า สูงกว่าที่ดินโลกจริงเสี่ยงเกิดฟองสบู่

วันที่ 20 เมษายน 2565 ผศ.ดร.วรประภา นาควัชระ ผู้ช่วยอธิการบดี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และผู้ช่วยศาสตราจารย์ ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงผลงานวิจัยเรื่อง “Is Metaverse LAND a Good Investment ? It Depends on Your Unit of Account!” ภายใต้ 5 ประเด็นที่น่าจับตามองเกี่ยวกับ “METAVERSE” ว่า

คำว่า “Metaverse” ถูกใช้ครั้งแรกในนิยายเรื่อง Snow Crash ของ Neal Stephenson ตีพิมพ์ในปี 2535 ซึ่ง Metaverse เป็นโลกเสมือนที่ผู้คนเข้าไปสร้างตัวตนและใช้ชีวิตอยู่ โดยในยุคปัจจุบันได้มีความพยายามสร้างโลกเสมือนบนเทคโนโลยี Blockchain ทำให้สร้างระบบเศรษฐกิจในโลกเสมือนนี้ได้

โดยสามารถสร้างคริปโตเคอร์เรนซี (Cryptocurrency) ขึ้นมาใหม่เพื่อเป็นสื่อกลางการใช้จ่ายในโลกเสมือนนี้ ส่วนของใช้หรือสินค้าต่าง ๆ ในโลกเสมือนจะถูกสร้างขึ้นมาในรูปแบบ Non-Fungible Token (NFT) หรือเหรียญที่ไม่สามารถทำซ้ำหรือคัดลอก จึงสามารถแสดงความเป็นเจ้าของในเหรียญนั้น ๆ ได้

อย่างไรก็ดี ในปัจจุบัน นักพัฒนากำลังสร้างโลก Metaverse ขึ้นมาหลายแห่ง เมืองที่เปิดให้เข้าได้แล้วและเป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง คือ “The Sandbox” กับ “Decentraland” ส่วนนักพัฒนาคนไทยก็กำลังสร้างโลก Metaverse ขึ้นเช่นกัน อาทิ Metaverse Thailand, Velaverse, T-Verse, Jakaverse, Translucia เป็นต้น

โดยการซื้อที่ดิน (หรือ Virtual Land) ในโลก Metaverse จะทำให้ผู้ซื้อได้สิทธิในการเปิดร้านใน Metaverse นั้น ๆ ซึ่งการเปิดร้านอาจจะหมายถึงการเปิดร้านขายของที่เป็น NFT การสร้างเกมให้คนเข้ามาเล่น หรือการจัดกิจกรรม PR ต่าง ๆ นอกจากนี้ ผู้ซื้อ Virtual Land อาจซื้อไว้เพื่อขายต่อในราคาที่สูงขึ้นก็ได้

สำหรับภาคธุรกิจอาจใช้ประโยชน์จาก Metaverse ในการ (1) ทำ PR/Marketing เพื่อหาลูกค้าใหม่ ๆ (2) สร้างประสบการณ์ที่ดีขึ้นให้กับลูกค้าที่มีอยู่แล้ว (3) ใช้ประโยชน์จาก Blockchain เพื่อสร้างสินค้าใหม่ ๆ หรือ ทำธุรกิจรูปแบบใหม่ ๆ เช่น

ขาย NFTs (อาทิ เครื่องประดับและวัตถุที่ใช้ในโลกเสมือน งานศิลปะ) สร้างเกม Play-to-Earn ขาย Virtual Land เป็นต้น โดยหากโลก Metaverse เติบโตขึ้นได้จริงน่าจะมีการจ้างงานประเภทใหม่ ๆ ได้อีกมากมาย เช่น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักเศรษฐศาสตร์ นักวิเคราะห์ข้อมูล ผู้จัดงานในโลก Metaverse วิศวกร Blockchain

“ตอนนี้เราเห็นบิ๊กเทคหลายเจ้าเข้ามาสร้างโลก Metaverse เยอะมาก และก็เห็นคนที่เข้าไปซื้อที่ดิน เช่น SCBX ที่เข้าไปสร้างสำนักงานใหญ่ในโลกเสมือนจริง แม้ว่าการเปิดจะง่าย แต่การดึงคนเข้าไปอยู่ในนั้นก็เป็นเรื่องที่ยากกว่าการสร้าง เพื่อให้ได้ประโยชน์จริง ๆ หรือเกิดอาชีพใหม่ ๆ ซึ่งจะเห็นบางทีมีการใช้เซเลบ และมีการขายที่ดินแบบธรรมดาหรือพรีเมี่ยมก็มี แต่เบื้องต้นการจะเข้าถึงจำเป็นต้องมีเครื่องมือและอุปกรณ์ ทักษะในเรื่องของดิจิทัลเช่นกัน”

รศ.ดร.คณิสร์ แสงโชติ คณะพาณิชย์ศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ปัจจุบันการซื้อขายที่ดินในโลก Metaverse ได้รับความสนใจค่อนข้างมาก จากสถิติล่าสุด (เดือนเมษายน 2565) พบว่ามีผู้ซื้อที่ดินในราคาสูงถึง 4.3 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 140 ล้านบาท สำหรับ The Sandbox และ 3.5 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 115 ล้านบาท สำหรับ Decentraland

โดยงานวิจัยได้มีการวิเคราะห์การวัดดัชนีราคาที่ดิน (LAND NFT) ใน The Sandbox โดยใช้ราคาที่ดินทั้งหมด (All-Sales Index) ในช่วงระหว่างเดือนธันวาคม 2562 ถึงมกราคม 2565 พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มสูงถึงกว่า 300 เท่า

นอกจากนี้ งานวิจัยยังได้คำนวณดัชนีราคาที่ดินแบบใช้ราคาของที่ดินผืนที่มีการซื้อขายซ้ำ (Repeat Sales Index) และพบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12 เท่า (ซึ่งแม้จะต่ำกว่าในกรณีของ All-Sales Index ค่อนข้างมาก แต่การเพิ่มของราคาที่ดินถึง 12 เท่าในช่วงเวลา 2 ปี ก็ถือว่าสูงมากแล้วเมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้นของที่ดินในโลกจริง)

แม้พิจารณาจากข้อมูล Land Price Index พบว่าการซื้อที่ดินใน Metaverse เพื่อมาขายต่อในช่วงเวลาที่ผ่านมา น่าจะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ามาก แต่มีข้อสังเกตสำคัญว่าจากข้อมูลที่เผยแพร่เราไม่สามารถทราบได้ว่ามีการปั่นหรือสร้างราคาอันเกินจริงหรือไม่

นอกจากนี้ การเกิดขึ้นของ Metaverse เมืองใหม่ ๆ อาจทำให้ราคาของที่ดินในเมืองที่สร้างมาก่อนปรับลดลง และราคาที่ดินที่สูงเกินไปอาจทำให้มีความเสี่ยงในการเกิดฟองสบู่แตกได้

ขณะที่ปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน (Hedonic Pricing Analysis) แล้วพบว่า โดยเฉลี่ย เมื่อมีการซื้อขายที่ดินใน The Sandbox โดยใช้เหรียญ SAND (คริปโตเคอร์เรนซีที่เป็นสื่อกลางการแลกเปลี่ยนใน The Sandbox) จะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ถูกซื้อขายโดยใช้เหรียญ ETH จึงเป็นที่น่าสนใจว่า สกุลเหรียญที่เลือกใช้ชำระมีความสัมพันธ์กับราคาซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นในโลก Metaverse

ทั้งนี้ ผู้วิจัยมองว่ามีความเป็นไปได้ว่า ความเต็มใจที่จะจ่าย (Willingness to Pay) ในการซื้อที่ดินใน Metaverse ของผู้ที่ถือสกุลเหรียญที่ต่างกันอาจมีความแตกต่างกัน หากพิจารณาจากอัตราแลกเปลี่ยนของ SAND กับดอลลาร์สหรัฐในช่วงเวลาที่ทำการวิเคราะห์ พบว่า SAND แข็งค่าขึ้นสูงสุดประมาณ 135 เท่า ในขณะที่ ETH แข็งค่าขึ้นประมาณ 11 เท่า

ดูเหมือนว่า Metaverse และเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องน่าจะมีศักยภาพในการสร้างโอกาสใหม่ ๆ อีกมากมาย อย่างไรก็ดี จากหลักการของ Gartner Hype Cycle พบว่าเมื่อมีเทคโนโลยีใหม่ ๆ เกิดขึ้น คนจะสนใจและตื่นเต้นกับเทคโนโลยีนั้น ๆ มาก ตลอดจนการสร้างความคาดหวังที่เกินจริง

เพราะในช่วงเริ่มต้นยังไม่มีใครสามารถทราบถึงศักยภาพที่แท้จริงของเทคโนโลยีนั้น ๆ ได้ ต้องรอให้เวลาผ่านไปสักช่วงหนึ่งก่อน ให้เทคโนโลยีนั้น ๆ ได้รับการสร้างและมีการใช้งานจริงไปสักพัก ผู้คนจึงจะเข้าใจว่าแท้จริงแล้วเทคโนโลยีนี้ใช้ทำอะไรได้ดี และใช้ทำอะไรไม่ได้ดี มีโอกาสและความเสี่ยงที่แท้จริงอย่างไร

เมื่อถึงจุดนั้นแล้ว Productivity ที่แท้จริงจึงจะเกิดขึ้นได้ตามความเป็นจริง ซึ่งเมื่อพิจารณาจาก Google Trend การค้นหาคำว่า NFT และ Metaverse ทั้งในไทยและต่างประเทศก็ได้ลดระดับลงมาจากเมื่อปลายปี 2564 ลงมากแล้ว

“Metaverse ในบล็อกเชนสามารถเห็นธุรกรรมซื้อขายที่ดินได้ง่าย แต่ในทุกสินทรัพย์สามารถย่อมเกิดฟองสบู่ได้ ซึ่งคนที่จะเข้าไปในโลก Metaverse เพื่อซื้อขายที่ดิน เมื่อเห็นว่าจะเกิดฟองสบู่จะมี 2 ประเภท คือ คนที่รู้แล้วอยากจะเข้าไป และคนที่ไม่อยากยุ่ง จึงเป็นเรื่องที่ต้องตัดสินใจให้ดี”