อสังหาสงขลากระอักสต๊อกล้น ชงตั้ง “กองทุนประกันเสี่ยงคนอยากมีบ้าน”

สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา ชงรัฐบาลตั้ง “กองทุนประกันความเสี่ยงคนอยากมีบ้าน” พร้อมดันออกมาตรการพิเศษใหม่ ให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านคงที่ 1% ระยาว 3-5 ปี วอนภาครัฐสนับสนุนคนอยากมีบ้าน พร้อมดันต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯต่อทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดทะเบียนจำนอง กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม

นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2568 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสงขลามีแนวโน้มชะลอตัวลงมาก อาจจะไม่เกิดการลงทุนใหม่หรือมีจะน้อยมาก เนื่องจากตลอดปี 2567 อสังหาริมทรัพย์ภายในพื้นที่จังหวัดสงขลาชะลอตัวมากกว่า 20% ปริมาณยอดโอนบ้านน้อยมาก

โดยเฉพาะบ้านระดับราคาประมาณ 2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 30-40% แต่กลุ่มบ้านระดับราคา 8-10 ล้านบาท ยังพอไปได้ดี เนื่องด้วยกลุ่มนี้เป็นระดับบนมีศักยภาพมีเงินออม ส่งผลกระทบต่อการลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 เพราะมีสต๊อกบ้านตามโครงการต่าง ๆ ค้างสต๊อกอยู่ประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันยังระบายออกไม่หมด เป็นอุปสรรคต่อการขับเคลื่อนในการลงทุนใหม่ และส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทั้งระบบทั้งร้านขายวัสดุก่อสร้าง ร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านเครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ

“บางโครงการจดทะเบียนจัดสรรจำนวน 50 ยูนิต แต่สร้างและขายได้เพียง 20 ยูนิต ยังคงค้างสต๊อกอยู่จำนวน 30 ยูนิต บางโครงการจดทะเบียนจัดสรรจำนวน 150 ยูนิต สร้างขายได้เพียง 50 ยูนิต คงเหลืออีก 100 ยูนิต ซึ่งยังไม่ได้สร้างเป็นพื้นที่โล่งว่าง ไม่มีการเคลื่อนไหว ส่วนที่ลงทุนสร้างเสร็จแล้วก็ยังเป็นตึกแถวอยู่ ทั้งหมดเป็นผลกระทบต่อการลงทุน เช่น ซื้อที่ดิน สร้างรั้ว สร้างถนน ไว้แล้วไม่ได้สร้างต่อ บางรายมีการไปเจรจาซื้อวัสดุกับร้านขายวัสดุก่อสร้าง ร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านเครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ไว้ แต่ไม่ได้สร้างต่อ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทั่วถึงกันหมด และในปี 2568 จึงมีแนวโน้มว่าไม่น่าจะเกิดการลงทุนโครงการใหม่ หรือจะเกิดก็ปริมาณที่น้อยมาก” นายวรัชญ์กล่าว

นายวรัชญ์กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วง 2-3 ปีมานี้เปลี่ยนไปจากเมื่อหลายปีก่อนมาก ซึ่งขณะนั้นจะมีการลงทุนโครงการต่าง ๆ แต่ละปีไม่ต่ำกว่า 1,000 ยูนิต และโดยเฉพาะในช่วงโควิด-19 อสังหาริมทรัพย์มีการลงทุนสร้างกันมาก เพราะทุกคนอยากมีบ้านอยู่อาศัยทั้งสิ้น เพราะเป็นปัจจัย 4 ด้วย

แต่ด้วยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นถึงปัจจุบันส่งผลให้มีบ้านค้างสต๊อกกว่า 3,000-4,000 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันก็ยังระบายออกไม่หมด ดังนั้นในปี 2568 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาจะดีกว่าหรือต่ำกว่าปี 2567 ต้องดูนโยบายและมาตรการจากภาครัฐที่จะสนับสนุน เพื่อกระตุ้นคนอยากมีบ้านที่จะสามารถซื้อบ้านได้ เนื่องจากหลายมาตรการกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์หมดอายุไปเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2567 เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนจำนอง 1% เหลือ 0.01%

นอกจากนี้ รัฐบาลต้องออกมาตรการครอบคลุมไปถึงบ้านระดับราคา 4-5 ล้านบาท ด้วยดอกเบี้ยพิเศษอัตราคงที่ 1 % ระยะยาว 3-5 ปี ซึ่งผู้ที่มีความพร้อมอยากมีบ้านจะสามารถพิจารณาตัดสินใจได้เพราะมีมูลเหตุจูงใจ เนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น การจ่ายดอกเบี้ยที่ไม่สูง จึงจะสามารถใช้จ่ายเงินต้นได้ตามศักยภาพที่มี รวมถึงรัฐบาลน่าจะออกนโยบายตั้ง “กองทุนประกันความเสี่ยงคนอยากมีบ้าน” ไว้ด้วย จะเป็นการกระตุ้นที่ดีมาก เพราะสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงที่ไม่สูงมากนัก เพื่อเป็นของขวัญปีใหม่ปี 2568 รัฐบาลต้องนำมาตรการทั้งหมดมาประกาศใช้ใหม่เพื่อกระตุ้นสินเชื่อให้กับคนอยากมีบ้าน เพราะสถานการณ์กลุ่มระดับกลาง กลุ่มระดับล่างกำลังซื้ออ่อนตัวลงมาก ซึ่งมาตรการจะเป็นการลดภาระคนอยากมีบ้าน

“การกระตุ้นสินเชื่อสำหรับคนอยากมีบ้าน ในเชิงความเสี่ยงโดยเฉพาะสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงที่ไม่สูง เพราะราคาบ้านจะเท่ากันกับสินเชื่อ หรือบ้านจะสูงกว่าสินเชื่ออีก เพราะผู้ซื้อต้องเข้าไปต่อยอดเติมอุปกรณ์สิ่งของต่าง ๆ เพิ่มขึ้น และเจ้าของบ้านก็มีประกันความเสี่ยง แต่น่าจะเพิ่มเติมศักยภาพให้คนอยากมีบ้าน คือรัฐบาลน่าจะออกนโยบายตั้งกองทุนประกันความเสี่ยงคนอยากมีบ้านไว้ด้วยก็จะเป็นการดีมาก จะเป็นการกระตุ้นที่ดีด้วย” นายวรัชญ์กล่าว