JLL ประเมินตลาดซื้อขายโรงแรมในไทยปี’68 มูลค่าท่วม 20,000 ล้านบาท

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหารฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล (JLL) เปิดเผยว่า คาดการณ์ภายในสิ้นปี 2568 ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยยังคงมีสภาพคล่องสูง ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนภายในประเทศ

ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก 2568 ที่ผ่านมา มีการปิดดีลซื้อขายมูลค่า 301 ล้านดอลลาร์ คาดว่า ณ สิ้นปีนี้ การการซื้อขายจะมีมูลค่ารวมทั้งสิ้นมากกว่า 650 ล้านดอลลาร์ หรือราว 2 หมื่นล้านบาท โดยกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นหัวเมืองที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงสุดในประเทศไทย”

ขณะที่นายนิฮาท เออร์แคน ประธานกรรมการบริหารภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการลงทุนซื้อขายโรงแรมเกิดขึ้นในเอเชียแปซิฟิก รวมมูลค่าทั้งสิ้น 4,700 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือกว่า 152,750 ล้านบาท

โดยกลุ่มนักลงทุนเน้นเลือกลงทุนในตลาดหลัก สะท้อนให้เห็นได้จากมูลค่าการซื้อขายส่วนใหญ่ที่กระจุกตัวอยู่ใน 5 ประเทศ ซึ่งรวมกันคิดเป็น 84% ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในภูมิภาค

ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีการลงทุนซื้อขายโรงแรมรวมมูลค่าสูงสุดในภูมิภาคที่ 1,500 ล้านดอลลาร์ ตามมาด้วยจีน (744 ล้านดอลลาร์) ออสเตรเลีย (664 ล้านดอลลาร์) สิงคโปร์ (546 ล้านคอลลาร์) และเกาหลีใต้ (504 ล้านดอลลาร์)

ประเทศอื่นๆ ที่เหลือ มีการซื้อขายเกิดขึ้นคิดเป็นมูลค่ารวมกัน 758 ล้านดอลลาร์ หรือ 16% ของทั้งภูมิภาค ในจำนวนนี้ เป็นการลงทุนซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยรวมมูลค่า 301 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 9,800 ล้านบาท

เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2567 พบว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่าลดลง -23% สะท้อนให้เห็นบรรยากาศการลงทุนที่มีการใช้ความระมัดระวังมากขึ้น ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกในระดับมหภาคที่กำลังดำเนินอยู่

นอกจากนี้ นักลงทุนได้เน้นเลือกลงทุนในตลาดที่มีความเสี่ยงต่ำ อีกทั้งยังใช้เวลานานในการตัดสินใจลงทุน ในขณะเดียวกัน ส่วนต่างของราคาที่ผู้ขายคาดหวังกับราคาที่ผู้ซื้อประเมิน ได้ขยายกว้างขึ้นด้วยเช่นกัน

โดยผู้ขายยังคงยึดมั่นในราคาที่คาดหวังไว้ ในขณะที่ผู้ซื้อมีการตรวจสอบและวิเคราะห์ด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ต้องใช้ระยะเวลาในการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่ยาวนานขึ้นสำหรับทั้งสองฝ่าย

“ระดับการลงทุนที่ชะลอตัวลง หลังจากการขยายตัวสูงในปีที่แล้ว ชี้ให้เห็นถึงตลาดการลงทุนที่มีการใช้ความระมัดระวังมากขึ้น และกำลังเกิดการปรับเปลี่ยนสัดส่วนของนักลงทุนประเภทต่างๆ ในตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมด้วย”

ทั้งนี้ แม้นักลงทุนสถาบันจะยังคงเลือกลงทุนด้วยความระมัดระวัง แต่นักลงทุนบุคคลกำลังเดินหน้าเต็มที่ ในการเข้าซื้อโรงแรมชั้นดี ที่มีกระแสรายได้มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโต ซึ่งน่าจะส่งผลให้มีกิจกรรมการลงทุนซื้อขายโรงแรมเพิ่มสูงขึ้นในปีนี้ต่อเนื่องไปถึงปี 2569

การวิเคราะห์ของเจแอลแอล ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มบริษัทที่ลงทุนซื้อสินทรัพย์ หรือซื้อบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ (private equity firms) ได้เพิ่มการจัดสรรเงินลงทุน ให้กับสินทรัพย์ในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว โดยมีการปรับเพิ่มขึ้นแล้ว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

การเปลี่ยนแปลงนี้แสดงถึงการวางกลยุทธ์เพื่อใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ตลาดที่ไม่แน่นอน และสินทรัพย์ที่อาจมีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริงในตลาด โรงแรมของเมืองศูนย์กลางหลัก

นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนรายบุคคลที่มีสินทรัพย์สูงในภูมิภาคนี้ ได้กลายมาเป็นนักลงทุนซื้อที่มีความเคลื่อนไหวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยนักลงทุนกลุ่มนี้แสวงหาโอกาสกระจายพอร์ตการลงทุนด้วยการซื้อโรงแรม ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเพิ่มเงินลงทุนในโรงแรมขึ้น 54% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

แนวโน้มธุรกิจโรงแรมในภูมิภาคยังคงสดใสในระยะยาว ด้วยแรงขับเคลื่อนจากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในเอเชียแปซิฟิกในไตรมาส 1/68 ขยายตัวเพิ่มขึ้น 12% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ส่งผลให้รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวสูงขึ้น ผลประกอบการที่ดีขึ้นดังกล่าว ช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนได้มากยิ่งขึ้นต่อกระบวนการฟื้นตัวของภาคธุรกิจโรงแรม

ผลการดำเนินงานของโรงแรมเมืองศูนย์กลางหลัก ส่วนใหญ่พบว่าค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันสูงกว่าระดับก่อนช่วงโควิดไปแล้ว เช่น โตเกียวมีอัตราการเข้าพัก 80% ซึ่งน้อยกว่าช่วงก่อนโควิดเล็กน้อยแต่สูงขึ้นจากปีที่แล้วในช่วงเวลาเดียวกัน ในขณะที่ค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันสูงกว่าระดับก่อนช่วงโควิด และยังคงสูงขึ้นจากปีที่แล้ว

สิงคโปร์มีอัตราเข้าพักไม่ต่างจากปีที่แล้ว ค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันแม้ว่าจะสูงกว่าปี 2562 ที่เกิดโควิด แต่ลดลงจากปีที่แล้ว

ซิดนีย์มีอัตราการเข้าพักเกือบ 80% ในขณะที่ค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันยังคงที่เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ส่วนกรุงเทพฯ ผลการดำเนินงานของภาคธุรกิจโรงแรมแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลง โดยค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันทำสถิติใหม่ สูงทิ้งห่างจากสถิติครั้งก่อนๆ แม้จำนวนนักท่องเที่ยวในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้ จะลดลงไป 6.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ส่วนเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวอย่างเป็นทางการล่าสุดอยู่ที่ 35.5 ล้านคน

เจแอลแอล คาดว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกสำหรับทั้งปี 2568 นี้ จะมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 12,800 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจากปี 2567 ราว 5% อิงจากธุรกรรมซื้อขายที่กำลังอยู่ระหว่างดำเนินการและคาดว่าจะเสร็จสิ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

นอกจากนี้ ประเทศหลักๆ ที่จะมีการลงทุนซื้อขายมูลค่าสูง คาดว่าจะยังคงเป็นกลุ่มเดิม ได้แก่ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย จีน สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ส่วนตลาดอื่น เช่น เวียดนามและมาเลเซีย คาดว่าจะได้รับประโยชน์จากการเติบโตและการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของภาคการท่องเที่ยว

“ช่วงครึ่งปีหลังนี้ นับเป็นช่วงเวลาที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่ต้องการเร่งใช้เงินทุน คาดว่ากองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์ (private equity fund) สำนักงานครอบครัว (Family Offices) และผู้ประกอบการโรงแรมในภูมิภาคที่สามารถเข้าถึงเงินทุนในภาคเอกชน

จะกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีบทบาทมากที่สุด เนื่องจากนักลงทุนกลุ่มนี้มองเห็นโอกาสจากการลงทุนในสินทรัพย์ที่ต้องการความเชี่ยวชาญด้านการดำเนินงาน ในการเข้ามาช่วยสร้างมูลค่าสูงสุดให้กับสินทรัพย์นั้นๆ” นายนิฮาทกล่าวสรุป