เทรนด์คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 กลุ่มทุนเจ้าสัวแข่งอัพราคาขายตารางเมตรละ 1 ล้าน

ร้อนแรงแบบฉุดไม่อยู่จริง ๆ ตลาดคอนโดมิเนียมมหานครกรุงเทพ ราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาท

เจ้าของสถิติทำไว้คนแรกสำหรับโครงการใหม่เป็นของ “ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงค็อก” ทำเลประชิดปากซอยสุขุมวิท 38 ของค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวเมื่อเดือนสิงหาคมปี 2567 จำนวนจำกัด 22 ยูนิต ราคา 500-1,400 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งอาจเป็นปรากฏการณ์เฉพาะตัว ในขณะที่ราคารีเซลตารางเมตรละ 1 ล้านบาท เจ้าของสถิติไม่ใช่ใครที่ไหน โครงการในตำนาน “98 ไวร์เลส” ของค่ายแสนสิริ ที่มีราคาเปิดขาย 3-8 แสนบาท/ตารางเมตร และไต่ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือจนกระทั่งมีราคาห้องชุดมือสองแตะตารางเมตรละ 1 ล้านบาท เป็นรายแรกของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

เทรนด์ 10 ปีคอนโดฯตารางเมตรละ 1 ล้านพรึ่บ

จุดโฟกัสอยู่ที่ตลาดอสังหาฯซูเปอร์หรู มีฐานลูกค้ากำลังซื้อเหนือกาลเวลา ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนานแค่ไหน ถ้าหากมีโปรดักต์ที่พึงพอใจ แพ็กคู่มาพร้อมกับบริการหรูเริ่ดสนองทุกนี้ดของการใช้ชีวิตเหนือระดับ การตัดสินใจซื้อแบบ “ซื้อเงินสด” สามารถปิดการขายได้ทันที ยกตัวอย่าง ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงค็อก ณ วันนี้คอนเฟิร์มแล้วว่ามียอดขาย 3 ยูนิต คูณด้วยราคาเริ่มต้นห้องละ 500 ล้านบาท เท่ากับมียอดขายแล้ว 1,500 ล้านบาทบวกลบ

ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่สำนักวิจัยอสังหาฯข้ามชาติ “คอลลิเออร์ส ประเทศไทย” เพิ่งจัดบิ๊กอีเวนต์ “Q3 2025-Ask The Experts” เปิดข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาฯทุกแง่มุม หนึ่งในไฮไลต์มีการ Round up ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯในรอบ 20 ปี (2549-2568) โดยฟันธงแนวโน้มปี 2569 เป็นต้นไป ราคาหรูระยับคอนโดฯ ตารางเมตรละ 1 ล้านบาท กำลังจะเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด และเป็นหนึ่งในเทรนด์หลักช่วง 10 ปีหน้า (2569-2578) อีกต่างหาก

ยุคโควิด-จุดเปลี่ยนคอนโดฯลักเซอรี่

ผู้บริหารระดับคีย์แมน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการสำนักวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่าในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ มีซัพพลายเปิดขายใหม่สะสม 667,048 ยูนิต มูลค่าสะสมเกิน 2.425 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯไฮไรส์ 434,576 ยูนิต สัดส่วน 65.15% คอนโดฯโลว์ไรส์ 232,472 ยูนิต สัดส่วน 34.85% โดยขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ 663,002 ยูนิต สัดส่วน 99.39% กับขายแบบสิทธิการเช่า หรือลีสโฮลด์ 4,046 ยูนิต สัดส่วน 0.61% เท่านั้น และมีคอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด 1,797 โครงการ จำนวน 3,900 อาคาร ยูนิตสะสม (สร้างเสร็จ) 701,430 ยูนิต

แน่นอนว่าผ่านร้อนผ่านหนาวหลายวิกฤตเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตซับไพรม (2549-2551) เหตุการณ์รัฐประหาร (2553-2557) น้ำท่วมใหญ่ (2554) มาตรการ LTV (บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดฯของ ธปท. (2562) และสถานการณ์โควิด (2563-2564) นั่นหมายความว่าตลาดคอนโดฯ มีความผันผวนอยู่ตลอดเวลา

จุดพีกต้องยกให้ช่วงปี 2559-2561 ซึ่งถือเป็นยุคทองที่มีซัพพลายเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 50,000-60,000 หน่วย จนทำให้มีซัพพลายใหม่ 3 ปีรวมกันสูงกว่า 162,720 ยูนิต และราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักเกิดจากกำลังซื้อลูกค้าจีนทะลักแบบไม่ทันตั้งตัว อาจเพราะรับอิทธิพลจากหนัง Lost in Thailand ใครที่เปิดโครงการได้ยอดขายโควตาต่างชาติ 49% ปิดได้ปั๊บทันที ที่เหลืออีกครึ่งตึกขายลูกค้าคนไทย จนทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายรายมีความว่อกแว่กเข้ามาแข่งขันลงทุน และเปลี่ยนกลยุทธ์ขายลูกค้าคนไทยที่เป็นนักลงทุนซื้อปล่อยเช่ามากขึ้น ปักป้ายบิลบอร์ดซื้อคอนโดฯ การันตีค่าเช่า 6-7% นาน 3-10 ปี ทำให้แบงก์ชาติต้องออกมาแตะเบรกด้วยมาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไร

หลังยุคโควิดในปี 2565-2568 เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะลองโควิด มีปัญหาเศรษฐกิจเติบโตช้า หนี้ครัวเรือนระดับสูง ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70%

Polycentric City เมืองกระจายปลุกอสังหาฯ

ขณะเดียวกัน ในรอบ 20 ปีมีแนวโน้มสำคัญในเรื่องการกระจายศูนย์กลางเมือง (Polycentric City) จากเดิมคอนโดฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD เริ่มขยายออกสู่ชานเมืองตามแนว BTS/MRT เช่น บางนา-ศรีนครินทร์, รัชโยธิน-รามอินทรา, พระราม 9-รามคำแหง และรังสิต ซึ่งตอบโจทย์ทั้งด้านราคาที่เข้าถึงได้และความสะดวกในการเดินทาง ทำให้ขยายฐานเซ็กเมนต์กำลังซื้อกลุ่มแมส-มิดเอนด์ ราคาไม่เกิน 150,000 บาท/ตารางเมตร ครองสัดส่วน 66.0% ของยูนิตทั้งหมด

ส่วนตลาดบนและอัลตราลักเซอรี่แม้มาร์เก็ตแชร์จะบางมาก แต่กลายเป็นเซ็กเมนต์ที่บูมอย่างคงเส้นคงวาในยุคเศรษฐกิจฝืด ณ ราคาขาย 3-5 แสนบาท/ตารางเมตร และแน่นอนว่าบางโครงการและอาจจะหลายโครงการกำลังทำงานเบื้องหลังเพื่อนำไปสู่การตั้งราคาขายตารางเมตรละ 1 ล้านบาท

คาดการณ์แนวโน้ม 10 ปีข้างหน้า ตลาดจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านจำนวน สู่การแข่งขันด้านคุณภาพและนวัตกรรม โครงการใหม่หันมาเน้น Smart Living, Sustainable Design และบริการครบวงจร (One Stop Service) กลุ่มผู้ซื้อหลักคือ Gen Y-Z ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและประสบการณ์การอยู่อาศัยโมเดลใหม่ เช่น Coliving, Serviced Condominium และ Long-term Rental จะเติบโตอย่างชัดเจน

“ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ เป็นภาพสะท้อนการเปลี่ยนแปลงเมืองและพฤติกรรมผู้บริโภค จากซื้อลงทุนและเก็งกำไรสู่ตลาดที่เน้นคุณภาพชีวิตและความยั่งยืน การกระจายศูนย์กลางเมืองและอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในทศวรรษหน้า เป็นเวทีการแข่งขันด้านคุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน ยกระดับกรุงเทพฯในฐานะมหานครแห่งคุณภาพชีวิตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างสมบูรณ์ที่สุด”

เซ็กเมนต์ห้องชุดซูเปอร์หรู “น้อยแต่มาก”

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ซัพพลายเปิดขายใหม่ 667,048 ยูนิต เป็นการพัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ 490,264 ยูนิต สัดส่วน 73.49% มูลค่ารวม 1.830 ล้านล้านบาท ที่เหลือพัฒนาโดยบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 176,784 ยูนิต สัดส่วน 26.51% มูลค่ารวม 595,653 ล้านบาท กลยุทธ์การแข่งขันมีความยืดหยุ่นสูง เน้นทำเลเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)

ทั้งนี้ ในด้านทำเลพบว่า ซัพพลายเปิดขายใหม่ 667,048 หน่วย เกิน 50.12% หรือ 334,349 หน่วย อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก (Suburban Bangkok) ขณะที่พื้นที่ใจกลางเมือง (City Area) มีเพียง 10.88% หรือ 72,595 ยูนิต สะท้อนทิศทางโครงการใหม่ขยายตัวออกจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มาสู่รอบนอกและเขตต่อขยายของเมือง

อย่างไรก็ตาม คอนโดฯทำเลใจกลางเมืองช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ราคาแพงแล้วแพงอีก เพราะข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลงทุนมักเป็นโครงการระดับ Luxury และ Ultra Luxury เจาะลูกค้าระดับบนหรือชาวต่างชาติเป็นหลัก เทรนด์ราคาพบการปรับตัวเกิน 100% และไต่เพดานเปิดขายตารางเมตรละ 1 ล้านบาทดังกล่าว

โดยตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ ขับเคลื่อนด้วยกลุ่มตลาดแมสและมิดเอนด์เป็นหลัก 66.2% ของยูนิตทั้งหมด มีราคาขายไม่เกิน 1 แสนบาท/ตารางเมตร, สัดส่วน 21.5% อยู่ในช่วง 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร, ตลาดระดับบนราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป มีสัดส่วน 8.1% ขณะที่คอนโดฯเริ่ม 5 แสนบาท/ตารางเมตร มีจำนวนไม่ถึง 1,000 ยูนิตทั่วกรุงเทพฯ กระจุกอยู่ในทำเล “สุขุมวิท สาทร สีลม รัชดาภิเษกตอนต้น”

บิ๊กอสังหาฯ-เจ้าสัวปัดฝุ่นแลนด์แบงก์ลงสนาม

ข้อมูลรัว ๆ เกี่ยวกับเทรนด์คอนโดฯตารางเมตรละ 1 ล้านบาท ก่อตัวมาจากการเปลี่ยนแปลงของเมือง ให้น้ำหนักจุดโฟกัสโซน “สวนลุมพินี” ที่มีโครงการ วัน แบงค็อก ใช้เวลาพัฒนา 10 ปี เปิดหน้าดินโครงการซูเปอร์หรูให้กับทำเลโดยอัตโนมัติ ล่าสุดโครงการ นิมิต หลังสวน ของค่ายเพซ ดีเวลลอปเม้นท์ เหลือขาย 20 ยูนิตสุดท้าย ณ วันนี้เปิดราคา 8 แสนบาท/ตารางเมตร ถ้าหากซัพพลายเหลือขายข้ามปี คาดว่าราคาทะลุ 1 ล้านบาทแน่นอน

ล่าสุด กลุ่มทุนเจ้าสัว “ชาลี โสภณพนิช” แห่งแบงก์กรุงเทพ เจ้าของซิตี้ เรียลตี้ เพิ่งปัดฝุ่นแลนด์แบงก์ที่ถือครอง 40 ปี ร่วมทุนกับ สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ จากฮ่องกง พัฒนา 2 คอนโดฯหรูแบรนด์ อัปเปอร์เฮาส์ เรสซิเดนเซส แบงค็อก กับ เดอะ ไวร์เลส เรสซิเดนเซส บาย อัปเปอร์เฮาส์ ชูจุดขายที่ดินฟรีโฮลด์แปลงใหญ่ 8 ไร่ บนถนนวิทยุ อยู่ใกล้ 2 สวน “สวนลุมพินี-สวนเบญจกิติ” ตามแผนคาดว่าก่อสร้างเสร็จและส่งมอบในปี 2572 เบื้องต้นราคาขายแพงคาดว่า 7 แสนบาท/ตารางเมตรบวกลบ และเนื่องจากใช้เวลาพัฒนาเกิน 4 ปี เมื่อถึงตอนนั้นคาดหวังว่าจะดันราคาเกิน 1 ล้านบาท/ตารางเมตร ในอนาคตอันใกล้

อีกโครงการของไพรเวทอีควิตี้ นำโดย “ภูมิ จิราธิวัฒน์” ที่ลงขันกับกัลยาณมิตรไฮโซในนามกลุ่ม CG เปิดขายแบรนเดดเรสซิเดนซ์ “InterContinental Residences Bangkok Asoke” ทำเลสุขุมวิท 16 มูลค่า 5,500 ล้านบาท ตารางเมตรละ 3 แสนบาท ทำเลข้างเคียงกับคอนโดฯหรูแท่งใหม่ค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน โครงการ Still Sukhumvit เริ่มตารางเมตรละ 4 แสนบาท

แต่ที่เด็ดสุดน่าจะเป็นค่ายแสนสิริ ที่ปักป้ายรอเปิดตัวคอนโดฯ ห้องละร้อยล้าน แต่ทางลึกแจ้งว่าแสนสิริอัพเกรดโครงการใหม่เป็นแฟลกชิปอัลตราลักเซอรี่ บนที่ดินแปลงสามเหลี่ยมทำเลทองหล่อ กะจะเปิดขายเพียง 11 ยูนิต ห้องชุด 1 ห้องต่อ 1 ฟลอร์ ราคาเริ่มต้นคาดว่าอยู่ที่ 500 ล้านบาท อยู่ในคอลเล็กชั่นคอนโดฯ ตารางเมตรละ 1 ล้านบาท อีกโครงการในปี 2569

“คอนโดฯกรุงเทพรอบ 20 ปี เซ็กเมนต์เกินตารางเมตรละ 5 แสนบาท มีไม่ถึง 1,000 ยูนิต แต่กลายเป็นว่าขายค่อนข้างดี ยิ่งเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ซัพพลายถือว่าแน่นมาก ทยอยเปิดตัวตั้งแต่ไตรมาส 3/68-4/68 และในปีหน้า โดยมีกำลังซื้อจากลูกค้าเศรษฐี ทายาทเศรษฐี นักการเมือง คนรุ่นใหม่ซื้อ บ่งบอกฐานะและใช้ทำงาน ที่สำคัญซื้อด้วยเงินสดค่อนข้างมาก จึงไม่มีข้อกังวลเรื่องรีเจ็กต์เรต” คำกล่าวของภัทรชัย ทวีวงศ์