ตลาดคอนโดกรุงเทพฯฝืดเคืองหนัก เทรนด์กำลังซื้อปี’69 ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์

1 มกราคม 2569 ต้อนรับศักราชใหม่ด้วยบิ๊กดาต้าร้อนแรง เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า สรุปยอดปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ 40 โครงการ 17,110 ยูนิตเท่านั้น เป็นสถิติ Low Supply Cycle ในรอบ 17 ปี ลดลง -21.84% เทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมเหลือ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1 แสนล้านบาท ลดลง -38.53% โดยผู้เล่นหลักเป็นบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ 14,323 ยูนิต สัดส่วน 83.71% มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 2,787 ยูนิต สัดส่วน -16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท

ทั้งนี้ ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดฯเปิดขายใหม่รวม 347,650 ยูนิต หรือเฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ดังนั้น สรุปยอดเปิดใหม่ในปี 2568 จึงเท่ากับตลาดหดตัวครึ่งหนึ่ง

2569 คอนโดฯใหม่ทรงตัว

แนวโน้มปี 2569 คาดว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ 15,000 ยูนิตเท่านั้น ลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวม 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์การลงทุนหลักมีการปรับลดจำนวนโครงการลง เลื่อนการเปิดตัวออกไป ในด้านทำเลมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลาง-เล็ก เฟ้นทำเลศักยภาพชัดเจนอย่างแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ รวมทั้งเน้นลงทุนบ้านและคอนโดฯในเมืองท่องเที่ยว จุดโฟกัสอยู่ที่ “EEC-ภูเก็ต”

“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสม ที่จะเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯมีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ปี 2569 มีการแข่งขันดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์กับลักเซอรี่ทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่มีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น เพลินจิต-วิทยุ สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งมีอำนาจซื้อเกินต้านทาน

เทรนด์สำคัญยังรวมถึงจะได้เห็นอีเวนต์เปิดพรีเซลโครงการ ด้วยการกำหนดราคาขายเป็นทางการที่ 1 ล้านบาท/ตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น Rare Item ยูนิตจำกัดจำนวน และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD

ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์

ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ มอง 5 เรื่องด้วยกัน คือ 1.โอกาสคอนโดฯหรูใจกลางเมือง จากซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด เหมาะสำหรับคนที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาว 2.กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า มีกำลังซื้อห้องชุดตารางเมตรละ 8 แสน-1 ล้านบาทได้

3.โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark จากต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์นำเสนอเหมาะกับโครงการ Rare Item, Low Density และ Branded Residence 4.การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ เน้นการออกแบบ บริการหลังการขาย และประสบการณ์การอยู่อาศัย ลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา

5.โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง จากลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats โดยโครงการที่รองรับทั้งอยู่อาศัยและลงทุนช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง

เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง

“ภัทรชัย” กล่าวถึงความท้าทายสำคัญในปี 2569 มีอีก 5 ด้าน ประกอบด้วย 1.ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง จากกำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด 2.ภาคการเงิน จากการพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก กระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ 3.ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นตัวกดดันอัตรากำไรของโครงการ

4.ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล ซึ่งการเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจทำให้นโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ และอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม 5.ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ กรณีเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้น กรณีเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก จึงจำเป็นต้องบริหาร Timing อย่างแม่นยำ

โดยมีข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากคอลลิเออร์ส ประเทศไทยด้วยว่า 1.เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน 2.เน้นตลาดบนและลักเซอรี่ ที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง 3.ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ 4.บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก และ 5.ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น