ศูนย์ข้อมูลมองอสังหาฯ 2569 โปรเจ็กต์ ‘มิกซ์ยูส-ซีเนียร์ลิฟวิ่ง’ ได้ไปต่อ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ถอดรหัสอสังหาฯปี 2569 แม้ภาพรวมตลาดทรงตัว แต่ “ตลาดผู้สูงวัย-มิกซ์ยูส” 2 โหมดหลักยังบูมต่อเนื่อง ไฮไลต์ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัยพบดีมานด์เติบโตมากกว่าซัพพลาย ส่วนโครงการมิกซ์ยูสแข่งลงทุนทะลัก 139 โครงการ “คอนโดฯ-ออฟฟิศ-รีเทล” ในมิกซ์ยูส มีอัตราเช่าและขายดีกว่าตั้งแบบสแตนด์อะโลน

นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ถอดรหัสภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ในมุมมองของ REIC มีเทรนด์ใหญ่ในเรื่องสังคมประชากรผู้สูงวัย ณ เดือนกันยายน 2568 ไทยมีผู้สูงวัยอายุเกิน 60 ปี 13.99 ล้านคน สัดส่วน 21% ของคนไทยทั้งประเทศ ทำให้เราเป็นสังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ แนวโน้มในปี 2574 เพิ่มสัดส่วนเป็น 28% มีผลทำให้ไทยเป็น Super Aged Society หรือสังคมผู้สูงวัยระดับสุดยอด จึงเป็นดีมานด์ภาคบังคับ และเป็นโอกาสทางธุรกิจอสังหาฯ

สูงวัย-ดีมานด์โตกว่าซัพพลาย

สถิติข้อมูลสำรวจ แบ่งที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือ Senior Residence เป็น 2 กลุ่ม 1.Nursing Home การดูแลผู้สูงวัยที่มีภาวะพึ่งพิง ต้องพึ่งบริการทางการแพทย์ ส่วนใหญ่ผู้ลงทุนมาจากแพทย์และพยาบาล 2.Senior Complex ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม

โดยเนิร์สซิ่งโฮมภาพรวมมีการลงทุนลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ปี 2567 ซัพพลายเปิดให้บริการ 23,362 เตียง ปี 2568 ลดลง -25.7% เหลือ 17,349 เตียง (ข้อมูล ณ กันยายน 2568) มีซัพพลายให้เช่าไม่เกินเดือนละ 1 หมื่นบาท สูงสุดที่ 92% 6,291 เตียง, ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาท 4,506 เตียง และค่าเช่า 2-3 หมื่นบาท 2,037 เตียง เท่ากับกำลังการเช่าไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน มีดีมานด์สูงสุด

ภาพสรุปตลาดเนิร์สซิ่งโฮมกำลังเข้าสู่ขาขึ้นในปี 2568 อัตราการเช่าจาก 71% ในปี 2566 เพิ่มเป็น 81% ในปี 2568 โดยค่าเช่า 1-2 หมื่นบาท มีดีมานด์สูงสุดเพราะแมตช์กับกำลังซื้อคนไทยส่วนใหญ่

ส่วนที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย หรือซีเนียร์ลิฟวิ่ง (มีการโอนกรรมสิทธิ์) พบว่า ซัพพลายบูมในปี 2566 จำนวน 4,175 หน่วย ขายได้ 3,426 หน่วย, ปี 2567 เพิ่ม 29.9% 5,422 หน่วย ขายได้ 3,992 หน่วย และปี 2568 เพิ่มถึง 51.9% จำนวน 8,235 หน่วย ขายได้ 6,753 หน่วย แสดงให้เห็นถึงดีมานด์เติบโตเป็นเงาตามตัว ไม่มีภาวะซัพพลายล้นตลาด

ในด้านระดับราคาพบว่า ตลาดแมสไม่เกิน 3 ล้านบาท ใหญ่สุด โตเร็วมาก รองรับกำลังซื้อระดับกลาง, กลุ่มกลาง-บน ราคา 3-7.5 ล้านบาท ขายดีและมีกำไรสูงกว่าตลาดแมส ผู้พัฒนาต้องเพิ่มดีไซน์-ฟาซิลิตี้-มาตรฐานเวลเนส, กลุ่มไฮเอนด์ 7.5-20 ล้านบาท เข้าสู่โซนตลาดนิชมาร์เก็ต มีความเสี่ยงเพราะอัตราการขายลดลงแรง แต่การพัฒนาต้องเพิ่มบริการทางการแพทย์+เวลเนส+บริการระดับโรงแรม 5-6 ดาว โดยต้องพึ่งลูกค้าต่างชาติมากขึ้น

ไฮไลต์อยู่ที่ “ตลาดเช่า” เติบโตเร็วกว่าการซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ จากดีมานด์ขยายตัวเร็วกว่าซัพพลาย โดยตลาดเช่าเติบโตเฉลี่ยปีละ 8-15% ในช่วงปี 2566-2567 โมเดลธุรกิจที่ขายดีคือ เป็นที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ+กิจกรรม+บริการพยาบาล 24 ชั่วโมง ที่เรียกว่า Community+Care

ในมิกซ์ยูสขายดีกว่าตั้งเดี่ยว

นางสาวสิทธิเพ็ญกล่าวว่า ปีหน้าโครงการมิกซ์ยูสมีความโดดเด่น โดยเฉพาะออฟฟิศบิลดิ้งหรือสำนักงานให้เช่าที่อยู่ในมิกซ์ยูส มีอัตราการเช่าและค่าเช่าดีกว่าตั้งเดี่ยว ๆ หรือสแตนด์อะโลน จากการสำรวจโครงการสูงเกิน 23 ชั้น พื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป พบว่า ภาพรวมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มี 139 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างรวม 20.6 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ขายและให้เช่า 9.8 ล้าน ตร.ม. มีอัตราขายหรือให้เช่า 81% ซึ่งถือว่าสูง จำนวน 7.01 ล้าน ตร.ม.

รูปแบบมิกซ์ยูสมีส่วนผสมโครงการอสังหาฯ 5 ประเภท ได้แก่ ออฟฟิศบิลดิ้ง, พื้นที่ค้าปลีก, คอนโดฯ โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวม 322 โครงการย่อย จุดโฟกัสอยู่ที่ดีมานด์ยังแข็งแรงมากใน 3 ประเภทหลัก จากการมีอัตรารอขายหรือเหลือเช่า 19% ในกลุ่มของออฟฟิศ ค้าปลีก และคอนโดฯ

เปรียบเทียบกับออฟฟิศบิลดิ้งแบบสแตนด์อะโลน มีจำนวน 94 โครงการ มีพื้นที่ขายและเช่ารวม 3.59 ล้าน ตร.ม. มีอัตราเช่าแล้ว 2.59 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 72% ต่ำกว่าออฟฟิศในโครงการมิกซ์ยูสที่มีอัตราการเช่า 81% แนวโน้มปี 2569 อาคารสร้างเสร็จใหม่หรืออาคารที่มีการรีโนเวตมีมาตรฐานอาคารเขียวระดับ LEED, ESG, Green และส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลเกรด A สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้มากกว่า อาคารเก่าอายุ 20-30 ปีที่ไม่ได้อัพเกรดอาคาร อีกทั้งส่วนใหญ่ตั้งในทำเลเกรด B-C

ถัดมา พื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูสมี 115 โครงการ พื้นที่ขายและเช่า 2.17 ล้าน ตร.ม. มีสัญญาเช่าแล้ว 1.78 ล้าน ตร.ม. เป็นพื้นที่รอเช่าเพียง 18% และมีอัตราการเช่า 82% ถือว่าตลาดแข็งแรงมาก โดยเฉพาะทำเลไพรมและชุมชนหนาแน่น

ด้านคอนโดฯในโครงการมิกซ์ยูส มี 59 โครงการ 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย อัตราขายได้ 88% สูงมาก แสดงว่ากำลังซื้ออยู่เหนือภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งทำเลอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ายิ่งเพิ่มแรงดึงดูดกำลังซื้อ โดยแนวโน้มคอนโดฯในมิกซ์ยูสประเมินว่าสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้อีก เนื่องจากมีดีมานด์การซื้อจากลูกค้าต่างชาติ และคนทำงานรุ่นใหม่ และแน่นอนว่าโครงการที่เสี่ยงมากกว่าเกิดจากทำเลไม่ติดรถไฟฟ้า

โรงแรมในมิกซ์ยูสมี 53 โครงการ จำนวนขายหรือเช่า 16,761 ห้อง เหลือขาย 5,890 ห้อง หรือมีอัตราขายหรือเช่าต่ำสุดเทียบกับประเภทอื่น ๆ ที่ 65% โดยเทรนด์ปีหน้ามีโอกาสฟื้นตัวเร็วจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะฝากความหวังไว้กับการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน

สุดท้าย เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในมิกซ์ยูส มีเพียง 1 โครงการ 163 หน่วย เหลือขาย 29 หน่วย คิดเป็นอัตราขายได้ 83% ป้อนลูกค้าชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย และเน้นทำเล CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ