‘ศุภาลัย’ เปิดเกมบุกปี’69 ลงทุน ‘คอนโดฯ’ สวนตลาด-กำลังซื้อซบ

“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บนเวทีแถลงข่าวเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท

“ไตรเตชะ” ยอมรับว่า แม้จะเป็นปีที่ยากมาก แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนทำโครงการที่อยู่อาศัย และเรียนรู้จากกรณีตัวอย่างผู้ประกอบการรายอื่นว่า บริษัทต้องเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว รักษาสถานะทางการเงินให้ดี เพราะแม้จะเผชิญหน้ากับสถานการณ์ยากลำบาก ยังพัฒนาโปรดักต์ในราคาที่ดีได้ ด้วยการปรับตัวให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการที่เปลี่ยนแปลง

“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”

มั่นใจตลาดคอนโดฯฟื้น

สำหรับปี 2569 “ซีอีโอศุภาลัย” มั่นใจว่า ตลาดอสังหาฯไทยจะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 ที่เผชิญหน้ากับเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้ตลาดหยุดชะงักกินเวลาถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้จะดีกว่าในปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน

“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”

ในปี 2569 ศุภาลัย ตั้งเป้าหมายเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการคอนโดฯไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดฯสะสมในพอร์ต 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดฯสร้างเสร็จอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นต้นไป

ประเดิม “ลอฟท์ ท่าพระ”

สำหรับโครงการใหม่ในปีนี้ ศุภาลัยประเดิมโครงการแรกด้วยการเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท คอนโดฯติด MRT สถานีท่าพระ ในรัศมี 150 เมตร ชูจุดขายที่ว่าเป็นโครงการติดสถานีแรก ๆ และสูงที่สุดในย่าน นับจากสามย่านที่สามารถทำคอนโดฯไฮไรส์ได้แบบไม่โดนจำกัดเรื่องความสูง

รายละเอียดโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ มีจำนวน 2 อาคาร ประกอบด้วย อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนห้องพักอาศัย 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 33-67.5 ตร.ม. พร้อมครัวปิดเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อ ตร.ม.

ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย และ Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยับขยาย และนักลงทุน ซึ่งท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อลงทุนปล่อยเช่ายังเติบโตในระยะยาว

“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”

จึงเป็นที่มาการหาที่ดินทำเลติด MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มพื้นที่ห้องให้มากกว่า 1 ห้องนอน มีขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งมองว่าซัพพลายคอนโดฯที่มียูนิตขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอน หมดลงเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะราคา 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.ที่มีอย่างจำกัด

“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”

“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ท้าทาย

แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดฯปีนี้ จะมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงมีความกังวลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% ซึ่งยังเป็นปัจจัยหลักท้าทายตลาด เนื่องจากทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ

“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”

แนะรัฐเร่งรถไฟฟ้า-ผังเมืองใหม่

จากปัญหารีเจ็กต์เรตที่กระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาฯ “ไตรเตชะ” ฝากถึงรัฐบาลใหม่แก้ปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงผู้บริโภคที่ยังคงมีความต้องการบ้านเข้าสู่ตลาดอสังหาฯมากขึ้น พร้อมฝากการบ้านไว้ 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน 1.แก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมด้วยการสานต่อรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้ครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงเร่งเดินหน้ารถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอสำหรับการเดินทางในกรุงเทพฯ เนื่องจากการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาฯมากกว่า

และ 2.เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกการก่อสร้างให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้มากมาย ซึ่งโอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอไปแล้วเป็นเวลากว่า 3 ปี