กทม.-ปริมณฑลทำเลฮอต ต่างชาติช้อปคอนโดเฉียด 3 หมื่นล้าน แนะเก็บภาษีสูงสกัดเก็งกำไร

AREA สำรวจตลาดต่างชาติ ซื้อคอนโดฯในกรุงเทพ-ปริมณฑลปี‘68 กว่า 6 พันหน่วย มูลค่าเฉียด 3 หมื่นล้าน ลดลงจากปี‘67 เหตุเศรษฐกิจโลกถดถอย แต่ซื้อราคาแพง แนะรัฐเก็บภาษีสูงกว่าคนไทย สกัดเก็งกำไร เปิดกิจการโรงแรม

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) เปิดเผยว่า ผลสำรวจการขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่กำลังเปิดขายเกือบ 2,000 โครงการ พบสิ้นปี 2568 คนต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 6,160 หน่วยและเป็นบ้านมือหนึ่ง จากบริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สูงสุดตั้งแต่เกิดโควิด-19 เมื่อปี 2563

โดยซื้อคิดเป็นสัดส่วน 23.5% ในแง่ของจำนวนหน่วยขายห้องชุดในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2568 และมีมูลค่าการขายโดยรวม 29,793 ล้านบาท หรือ 26.6% ของมูลค่าห้องชุดที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการและขายได้ปี 2568

ก่อนโควิด-19 ต่างชาติซื้อห้องชุดมากกว่าในปัจจุบัน โดยปี 2562 มีจำนวน 6,558 หน่วย และมูลค่าสูงถึง 30,516 หน่วย มากกว่าปี 2568 แต่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 12.1% และ14.6% ของมูลค่าห้องชุดที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการขายได้ในปีดังกล่าว และห้องชุดขายให้แก่คนต่างชาติยังไม่สูงมาก เพราะช่วงนั้นเศรษฐกิจยังไม่ได้ตกต่ำลงเช่นในปัจจุบัน

แต่หลังโควิดตั้งแต่ปี 2563 ต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 1,017 หน่วย ลดลงมหาศาล เหลือเพียง 16% และปี 2564 สถานการณ์ยังไม่ดี คนต่างชาติซื้อเพียง 1,243 หน่วย มาเริ่มคลี่คลายปี 2565 ที่เพิ่มขึ้นเป็น 4,203 หน่วย และปี 2566-2568 เป็น 5,036 หน่วย 5,748 หน่วย และ 6,160 หน่วยตามลำดับ รวมถึงมูลค่าก็เพิ่มขึ้น ในทำนองเดียวกัน

ขณะที่ปี 2568 มูลค่าการซื้อห้องชุด 29,793 ล้านบาท กลับน้อยกว่าที่ซื้อปี 2567 มูลค่า 39,640 ล้านบาท สาเหตุจากเศรษฐกิจโลกถดถอย ทั้งในยุโรป รัสเซีย รวมทั้งประเทศจีน โดยเฉพาะจีนควบคุมการนำเงินตราออกนอกประเทศเป็นพิเศษ ยิ่งกว่านั้นมีสาเหตุจากการเกิดแผ่นดินไหวในวันที่ 26 มีนาคม 2568

นอกจากนี้ยังเป็นที่สังเกตว่า คนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่สูงกว่าคนไทย อย่างปีล่าสุด 2568 ต่างชาติซื้อในราคา 4.836 ล้านบาท แต่คนไทยซื้อเฉลี่ยในราคา 4.087 ล้านบาท หรือสูงกว่า 18% ถือว่ายังไม่มากนัก

อย่างไรก็ดีควรมีการกำหนดให้คนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าคนไทย เพื่อป้องกันไม่ให้คนต่างชาติมาซื้อแข่งกับคนไทย การแข่งขันแบบนี้จะทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้น เพราะมีอุปสงค์มากขึ้น ทำให้คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น อย่างเช่นประเทศมาเลเซีย ให้คนต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคา 16 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงกัวลาลัมเปอร์ หรือในอินโดนีเซีย ให้ซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท

ปัจจุบันถ้าไม่มีคนต่างชาติซื้อห้องชุด ธุรกิจการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยคงจะตกต่ำ ทรุดโทรมกว่านี้อีก แต่เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนโดยรวม ควรมีมาตรการสำคัญ คือ มาตรการด้านภาษี
โดยต้องให้ต่างชาติต้องเสียภาษีซื้อ เช่น 20% ของมูลค่า เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.5%-1.0% ตามราคาตลาดที่แท้จริง เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ 20% ของส่วนที่เป็นกำไร

เช่น ซื้อมา 6 ล้านบาท ขายต่อได้ 10 ล้านบาท ส่วนที่เป็นกำไร 4 ล้าน ต้องเสียภาษี 20% เป็นเงิน 800,000 บาท เป็นต้น เก็บภาษีมรดกตามราคาตลาดที่แท้ กำหนดจำนวนที่สามารถซื้อได้ เช่น 1 หน่วย ไม่ปล่อยให้ซื้อเก็งกำไรหรือเปิดกิจการโรงแรมในอาคารชุด คุณสมบัติของผู้ซื้อ มีถิ่นพำนักในไทย หรือพำนักในไทยแล้ว 1 ปี