อสังหาฯชลบุรี “ห้วยใหญ่-หนองปรือ” ทำเลดาวรุ่ง หวังเมืองใหม่ดันดีมานด์พุ่ง

REIC รีวิวตลาดอสังหาฯชลบุรีชะลอตัวแยกแผง จากซัพพลายหนาแน่น ชู 2 ทำเลมีโอกาสโต สต๊อกยังน้อย คาดเมืองใหม่ห้วยใหญ่ สร้างเสร็จดันดีมานด์เพิ่ม แนะพัฒนาโครงการเจาะนิชมาร์เก็ต

งานเสวนาภายใต้หัวข้อ “เจาะลึกสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC วิเคราะห์โอกาสใหม่ปี 2569” สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯอีอีซีว่า ในไตรมาส 4/68 จำนวนหน่วยเหลือ 2,971 หน่วย ลดลง 43% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) และมูลค่าเหลือ 12,329 ล้านบาท ลดลง 46% (YoY)

เจาะลึกไปยัง”จังหวัดชลบุรี” พบว่า หน่วยการขายในไตรมาส 4/68 ลดลงในอสังหาฯทุกประเภททำให้หน่วยเหลือขายประมาณ 42,812 หน่วย เพิ่มขึ้น 21.9% (YoY) มูลค่า 212,174 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.6% (YoY) ทำให้อัตราดูดซับจาก 3.1% ลดลงเหลือ 1.5% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่บอกว่า มีการดูดซับที่ช้าลง คาดว่าจะขายหมดภายในเฉลี่ย 64 เดือน สะท้อนว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ชลบุรีเริ่มแผ่วลง

ส่วนซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 3,146 หน่วย สูงกว่าไตรมาสก่อนหน้าแต่ลดลงเมื่อเทียบ YoY ยอดขายมีการชะลอตัวลง และยอดขายแบ่งเป็นบ้านจัดสรร 7 โครงการ 98 หน่วย ขายได้ 30 หน่วย คิดเป็น 31% คอนโดเปิดใหม่ 4 โครงการ 1,474 หน่วย ขายได้ 162 หน่วย คิดเป็น 11% และวิลล่า 4 โครงการ 50 หน่วย ขายได้ 2 หน่วย คิดเป็น 4% โดยภาพรวมแล้วขายได้มากกว่าไตรมาสก่อนหน้า และไตรมาสเดียวกันกับปีก่อนหน้า แต่น้อยกว่าไตรมาส 1/68

“ยอดขายของชลบุรีชะลอตัว ทั้งคอนโดที่ Slow down ยอดขายแย่กว่าบ้าน ส่วนบ้านจัดสรรหน่วยเหลือขายก็สูงขึ้นจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อแล้วนำกลับมาขายใหม่ อย่างไรก็ตามหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนทั้งจังหวัด 13,504 หน่วย เป็นคอนโดระดับราคา 1-2 ล้านบาท และทาวเฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สำหรับตลาดระดับแรงงาน”

ห้วยใหญ่-หนองปรือ 2 ทำเลดาวรุ่ง

ขณะที่การขอใบอนุญาตก่อสร้าง 9,737 หน่วย ลดลง 43% (YoY) ทำให้ซัพพลายจะเข้ามาใหม่ในตลาดมีแนวโน้มลดลง เมื่อเจาะลึกไปยังแต่ละทำเล พบว่า ความหนาแน่นของบ้านจัดสรรสูงในทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม, นิคมฯบ่อวิน,สัตหีบ-อู่ตะเภา,บางแสน-หนองมน-บางพระ และเขาไม้แก้ว เนื่องจากเป็นทำเลที่มีความหนาแน่นของซัพพลายแล้ว

รองลงมาคือ นิคมอมตะนคร-บายพาส,ศรีราช-หนองขาม,บ้านบึง,โรงโป๊ะ-หนองปลาไหล ส่วนทำเลยังพอไปได้ ได้แก่ แหลมฉบัง-บางละมุง และบ้านสวน-หนองข้างคอก

ทั้งนี้ มี 2 ทำเลน่าสนใจที่ยังไม่มีการกระจุกตัวของซัพพลายและดีมานด์ คือ “ห้วยใหญ่,หนองปรือ-มาบประชัน” ในไตรมาส 4/68 โดย”ห้วยใหญ่”มีหน่วยขายใหม่ 90 หน่วย เหลือขาย 419 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.9% และจำนวนที่คาดว่าจะขายหมด 14 เดือน และ”หนองปรือ-มาบประชัน”มีหน่วยขายใหม่ 65 หน่วย เหลือขาย 443 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 4.3% และจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด 20 เดือน ซึ่งถือเป็น 2 ทำเลที่มีอัตราการดูดซับต่ำและเดือนที่คาดว่าจะขายหมดต่ำที่สุด

“2 ทำเลนี้น่าสนใจมาก ห้วยใหญ่นี่ทำ TOD ได้เลย มีการซื้อขายที่ดินหนาแน่น สามารถทำเป็นมิกซ์ยูสที่น่าจะทำราคาได้ ดีมานด์น้อย ซัพพลายน้อย คือสถานะยังเขียวอยู่ แถมยังมีทิศทางการขยายตัวจากดีมานด์พัทยาและบางแสน ปีนี้ขายได้มากกว่าปีที่แล้ว ตลาดยังเล็กเข้าไปเจาะนิชมาร์เก็ตได้ หนองปรือนี่ยังไงก็มาแน่ในอนาคต ส่วนเมืองใหม่สมาร์ทซิตี้ที่ไปห้วยใหญ่เริ่มก่อสร้างปลายปีนี้ และสร้างเสร็จประมาณปี 73-74 ก็เป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของทำเล ส่วนโซนอื่น ๆ ยังไม่เห็นแววลงทุนอะไรใหม่ เป็นตลาดชะลอตัว”