ต่างชาติกุมอสังหา6แสนล้าน โปรเจ็กต์ร่วมทุน”จีน-ญี่ปุ่น”ทะลักตลาด

บิ๊กพฤกษาฯชี้เทรนด์ธุรกิจอสังหาฯเปลี่ยนทั้งฝั่ง “ดีมานด์” และ “ซัพพลาย” ต่างชาติ โดยเฉพาะจีนเข้าเป็นผู้เล่นหลักทั้งคนซื้อ-คนขาย เผยบริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้น แห่ผุดโปรเจ็กต์ร่วมทุนต่างชาติทะลัก 6 แสนล้าน หวั่นเปิดช่องบริษัทร่วมทุนลูกก่อหนี้เกินตัว 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา-พรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวในงานสัมมนาสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อ 7 สิงหาคม 2561 หัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม…ยุค 4.0” ว่า อสังหาริมทรัพย์เข้าสุ่ยุค The biggest change of Thai real estate business บิ๊กเชนจ์สำคัญคือ 1) ดีมานด์ เปลี่ยนแปลงจากการหลั่งไหลของลูกค้าจีนในตลาดคอนโดมิเนียม โดยปี 2560 มียอดโอนลูกค้าต่างชาติ 71,000 ล้านบาท คิดเป็น 27% ของตลาดรวม ลูกค้าหลักคือจีนกับฮ่องกง ส่วนที่เหลือ สิงคโปร์ อังกฤษ อเมริกา ไต้หวัน ญี่ปุ่น

โดยประเมินว่าลูกค้าจีนซื้อและโอนคอนโดฯเมืองไทยปีละ 5-7 หมื่นล้านบาทสำหรับลูกค้าจีนซื้ออสังหาฯราคาสูงกว่าลูกค้าไทย 20% ซึ่งตลาดยังมีลอตใหญ่ที่กำลังสร้างและรอโอนปลายปีนี้ถึงปีหน้า

ขณะที่ผลกระทบจากดีมานด์ลูกค้าจีนเป็นปัญหาด้านจิตวิทยา ซึ่งกฎหมายอาคารชุดยังไม่ได้ดูแลเรื่องนี้ ยังไม่นับรวมการซื้อลงทุนปล่อยเช่าที่สร้างปัญหากระทบกระทั่งระหว่างเจ้าของห้องคนไทยกับลูกค้าห้องเช่าคนจีน เริ่มเห็นในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา ซึ่งเรื่องนี้เริ่มเกิดขึ้นในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา

นายประเสริฐกล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงอีกฝั่งคือ 2) ซัพพลาย เดิมโครงการมูลค่า 2 พันล้านบาทถือว่าใหญ่ แต่วันนี้ถือว่าเป็นโครงการจิ๋ว เพราะเกิดโครงการขนาดใหญ่มูลค่าแสนล้านจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพราะราคาที่ดินสูงขึ้น นอกจากนี้โครงสร้างภาษีและกฎหมาย เอื้ออำนวยต่อโครงการขนาดใหญ่

จากสถิติมีโครงการลงทุนมิกซ์ยูสปี 2017-2022 จำนวน 33 โครงการ มูลค่ารวมกัน 1,117,900 ล้านบาท ซึ่งพบอีกว่า เป็นโครงการร่วมทุน ซึ่งเดิมญี่ปุ่นเป็นผู้เล่นหลัก ล่าสุดปีที่แล้วมีโครงการร่วมทุน 34 บริษัท มูลค่ารวม 618,805 ล้านบาท มีกลุ่มจีนกับฮ่องกงมากสุด 19 บริษัท มูลค่ารวม 334,400 ล้านบาท บริษัทร่วมทุนญี่ปุ่น 10 บริษัทมูลค่า 252,100 ล้านบาท และร่วมทุนสิงคโปร์ 5 บริษัท มูลค่า 31,585 ล้านบาท รวมถึงกลุ่มทุนใหญ่ของไทยขยายไลน์เข้ามาลงทุนอสังหาฯมากขึ้น อาทิ ซี.พี., เจ้าสัวเจริญ, บีทีเอส, เซ็นทรัลกรุ๊ป

“รูปแบบ joint venture เป็นทางเลือกระดมทุน แต่ขณะที่บริษัทแม่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯต้องแสดงรายการทุกอย่าง แต่บริษัทลูกจากการร่วมทุนไม่ต้องโชว์บัญชีการลงทุน ซึ่งอาจซ่อนการก่อหนี้เกินตัว เพราะโชว์เฉพาะกำไร ไม่ได้แสดงงบดุลหรือหมายเหตุงบการเงิน จึงเป็นช่องว่างให้บริษัทขนาดเล็กและขนาดกลางใช้ช่องทางการตั้งบริษัทร่วมทุนมากขึ้น จึงเสนอว่าให้แสดงบัญชีบริษัทลูกที่เป็นจอยต์เวนเจอร์ด้วย”

นายประเสริฐกล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับกลุ่มกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ราคาน้ำมันและค่าแรงงานขั้นต่ำขาขึ้น ส่วนตลาดกลาง-บน แม้แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นแต่อัตราดอกเบี้ยยังเป็นอัตราระดับต่ำ เพราะสภาพคล่องการเงินที่มีมากในระบบ แม้ว่าดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฯผันผวนไปบ้าง แต่กระทบน้อยกว่า

“หลายสิบปีที่ผ่านมา จุดที่ทำให้อสังหาฯเติบโตไม่หยุดคือเงินกู้ ยิ่งถ้ากู้ได้ 100% ยิ่งทำให้ตลาดเติบโตในอัตราเร่งแน่นอน ตัวอย่างในอดีตดาวน์ 5 หมื่นกู้ได้ 5 ล้านบาท ทำให้ตลาดกลาง-ล่างถูกกลไกการเงินเข้ามาสนับสนุนให้เติบโต”

สำหรับข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาฯครึ่งปีแรกพบว่าโต 17% แบ่งเป็นตลาดคอนโดฯโต 18% โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทโตถึง 40% โดยตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์จากกรมที่ดิน 5 เดือนแรก ในแง่ยูนิตโต 37% มูลค่าโต 39%