ขอต้อนรับ “ปีหมูบิน”

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

เทศกาลส่งท้ายปีเก่า 2561 ต้อนรับปีใหม่ 2562

ปีนักษัตรเข้าสู่วงโคจรของปีกุน ซินแสบางสำนักให้คำนิยามว่าเป็น “ปีหมูบิน” ปีแห่งการพุ่งทะยานสู่ความสำเร็จทั้งการงานการเงิน

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักวิจัยในเครือแสนสิริ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ส่งข้อมูลมาประกบว่า สรุปทิศทางการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม ปี 2561 มูลค่าตลาดรวมเติบโตทะยานถึง 29% อยู่ที่ 372,100 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่มีมูลค่าตลาดรวม 288,583 ล้านบาท

ต้องบอกว่าเป็นอัตราเติบโตผิดธรรมชาติ เพราะเฉลี่ยวงการพัฒนาที่ดินเขาเติบโตหลัก 10% บวกลบ แต่มีความร้อนแรงจากลูกค้าซื้อลงทุนกับลูกค้าต่างชาติเข้ามาหนุนนำให้ยอดขายวิ่งฉิว จนทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งกันพัฒนาโครงการใหม่เพื่อตุนยอดขาย

โดยบิ๊กศุภาลัย “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” ค่ายอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในการเปิดขายคอนโดมิเนียมหลายโครงการในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง มองว่า ตลาดคอนโดฯในมหานครกรุงเทพช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ถ้าตัดยอดขายลูกค้าจีนออกไป กำลังซื้อคนไทยและต่างชาติอื่น ๆ แทบจะทรงตัว หรือตลาดไม่ได้เติบโตขึ้นเลย แต่ภาพรวมตลาดร้อนแรงเพราะมียอดขายลูกค้าจีนนี่เอง

กลับมาดูเทรนด์การเติบโตของปี 2562 ไม่สามารถประเมินโดยใช้ตัวเทียบวัดแบบบัญญัติไตรยางศ์ กล่าวคือ ปีจอโต 29% ปีกุนต้องโตมากกว่าของเดิม

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ซีอีโอสินค้าพรีเมี่ยมค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ระบุมี 4 เหตุผลที่ทำให้กำลังซื้ออสังหาฯติดลบ หรือลดลงถึง -20% ในช่วงปลายปีจอ เรียกว่าทุบความมั่งคั่ง หรือทุบเวลท์ (wealth) ให้หายไปจากตลาด

ประกอบด้วย 1 มาตรการ LTV-loan to value จากแบงก์ชาติลดเพดานการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ มีค่าเท่ากับบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในฝั่งผู้ซื้อ เพิ่มจาก 5-10% เป็น 20-30% สำหรับการซื้อหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป

ให้เวลาเตรียมตัวระยะสั้นมาก โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562

ประกอบด้วย 2 แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น แม้หลายคนจะออกมาพยากรณ์ว่า “ดอกเบี้ยนโยบาย” น่าจะขึ้นแค่ 2 ครั้ง

ครั้งละ 1 สลึง (25 basis point) ยังชิว ชิว ก็ตาม

ประกอบด้วย 3 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือภาษีทรัพย์สิน (property tax) วางกำหนดบังคับจัดเก็บจริงวันที่1 มกราคม 2563

ภาษีตัวนี้สำหรับผู้ถือครองทรัพย์สินหนาว ๆ ร้อน ๆ ไปตามกัน ในฝั่งผู้ประกอบการมีค่าเท่ากับเพิ่มต้นทุนพัฒนาโครงการกรณียอดขายอืด ในฝั่งผู้ซื้อก็อาจจะขยาดการซื้อทรัพย์สินก็เลยชะลอการตัดสินใจซื้อเอาดื้อ ๆ

และประกอบด้วย 4 ภาวะตลาดหุ้นดิ่งจาก 1,800 จุด เหลือ 1,500 จุด ทุบกำลังซื้อก้อนโตอีกก้อนของตลาดผู้ซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน

นับเฉพาะ 4 สถานการณ์นี้ ยังไม่ได้ดึงผลกระทบจากเทรดวอร์สงครามการค้าระหว่างยักษ์สหรัฐ-จีนเข้ามาประมวลผลด้วย แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยปีกุนดูท่าไม่ได้สดใสกาววาวอย่างที่ต้องการให้เป็น

หยิบประเด็นเฉพาะเรื่องมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯของแบงก์ชาติ รู้ทั้งรู้ว่าต้องการสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ แต่มาตรการบังคับใช้ก็เหมารวมไปถึงบ้านแนวราบที่ลูกค้าซื้ออยู่จริงเป็นหลัก หรือเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์

มีโอกาสสนทนากับ “ปรีชา กุลไพศาลธรรม” เอ็มดีค่ายเปี่ยมสุข อสังหาฯรายกลางที่ได้รับการยอมรับในวงการ บนหนทางที่ไม่สดใสจำเป็นต้องทำงานหนักกว่าเดิม ปีกุนจึงจะได้เห็นค่ายเปี่ยมสุขที่เป็นเจ้าตลาดแนวราบ ลุกขึ้นมาทำ “คอนโดฯเรียลดีมานด์” เพื่อให้ปีกุนเป็นปีหมูบินให้ได้

ดูเหมือนสูตรสำเร็จที่เคยทำธุรกิจให้เฟื่องฟูในปีจอ จะใช้ไม่ได้อีกแล้วในปีหมู อนาคตจะบินหรือลงเหว ภาคเอกชนต้องช่วยตัวเองครึ่งหนึ่ง

อีกครึ่งหนึ่งฝากความหวังไว้กับนโยบายภาครัฐเข้ามาเป็นตัวช่วยประคับประคองให้ปีกุนเป็นปีหมูบินได้อย่างแท้จริง

เวลานี้ต้องให้กำลังใจซึ่งกันและกัน ขอต้อนรับเข้าสู่นักษัตรหมูบิน ปี 2562 อีกครั้งค่ะ

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!