บิ๊กเนมแข่งทำเลจรัญไม่สนเรดโอเชียน “สถานีบางยี่ขัน”เห็นวิวแม่น้ำที่ดินแพงวาละ 4.5 แสน

ทำเลจรัญสนิทวงศ์เดือดปุด รับอานิสงส์รถไฟฟ้าสีน้ำเงินเตรียมเปิดบริการกลางปี 2562-ปี 2563 บิ๊กแบรนด์แข่งลงทุนไม่กลัวตลาดเรดโอเชียน เจ้าตลาด “พฤกษา” เตรียมเปิดโครงการที่ 5 เดอะทรี จรัญ-บางพลัด “อนันดาฯ” ปิดการขายแล้ว 2 โครงการ ลุยเปิดไอดีโอ บางพลัด “ศุภาลัย-เอพี-นารายณ์ฯ” ง้างลงทุนโครงการใหม่ “แกรนด์ยูฯ-ชีวาทัย-MBK” ปักหมุดแบรนด์คอนโดฯ ค่ายโฮมโปรขอแจมทำเลจรัญฯ 13 วางแผนเปิดโมเดิร์นเทรดวัสดุปลายปีนี้

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมทำเลแนวรถไฟฟ้าปี 2562 มีความคึกคักมากเป็นพิเศษ รับอานิสงส์เตรียมเปิดให้บริการเส้นทางส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ภายในปี 2562-2563

บิ๊กเนมไม่สนเรดโอเชียน

ผลสำรวจ ณ เดือนมกราคม 2562 ตลอดเส้นทางถนนจรัญฯมีคอนโดฯอยู่ระหว่างขาย 12 โครงการ มูลค่ารวม 22,450 ล้านบาท รวม 6,923 ยูนิต ขายไปแล้ว 4,930 หน่วย สัดส่วน 71% เหลือขาย 1,991 ยูนิต สัดส่วน 29% เทรนด์การลงทุนรองรับเปิดใช้รถไฟฟ้าสีน้ำเงินในปีนี้ คาดว่ามีซัพพลายใหม่แข่งขันเปิดตัวเพิ่ม 2,000 ยูนิต มูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ลงทุนแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,400 บาท เตรียมเปิดเพิ่ม 1 โครงการ แบรนด์ เดอะทรี จรัญ-บางพลัด 720 ยูนิต มูลค่า 1,800 ล้านบาท ภายในช่วงครึ่งปีแรก

บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ปิดการขาย 2 โครงการแบรนด์ไอดีโอ โมบิ จรัญ อินเตอร์เชนจ์ และยูนิโอ จรัญฯ 3 รวมมูลค่า 5,000 ล้านบาท ใช้เวลา 5 ปีกว่าจะปิดการขายทั้งโครงการ ปัจจุบันเตรียมเปิดใหม่ 1 โครงการ ย่านจรัญสนิทวงศ์ 70 แบรนด์ Ideo Bang Plat

บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ วางแผนพัฒนาคอนโดฯทำเลจรัญสนิทวงศ์ 13 แบรนด์ Ciela จรัญฯ 13 สูง 20 ชั้น 360 ยูนิต และ บมจ.ศุภาลัยซึ่งประสบความสำเร็จจากการขายในปีที่แล้ว เตรียมลงทุนเพิ่มอีก 1 โครงการ บริเวณสามแยกไฟฉาย

กลุ่ม MBK Real Estate ตุนที่ดินปากซอยจรัญฯ 7 รอพัฒนาโครงการราคาเฉลี่ย 120,000 บาท/ตารางเมตร เช่นเดียวกับ บมจ.ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13 พัฒนาคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร 184 ยูนิต อีก 1 โครงการ

รวมทั้ง บจ.นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่า 6,000 ล้านบาท เปิดขายอาคาร A เฟสสุดท้ายของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา อีก 542 ยูนิต

บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวแบรนด์ Life Pinklao มูลค่า 3,100 ล้านบาท, บมจ.ศุภาลัยพัฒนาแล้ว 2 โครงการ รวม 3,500 ล้านบาท ล่าสุด บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ สนใจพัฒนาโครงการ De Lapis Charan 81 มูลค่า 2,000 ล้านบาท

โฮมโปรแจมทำเลจรัญฯ 13

อัพเดตการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 5 สัญญาเสร็จแล้ว 100% เหลืองานติดตั้งระบบรถไฟฟ้าและการเดินรถ ตามแผนจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ก่อนสิงหาคม 2562 เร็วกว่ากำหนด 1 เดือน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ คาดว่าเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2563

ก่อนหน้านี้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางถนนจรัญสนิทวงศ์ มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ 20,000 ยูนิต ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่ม 100% ล่าสุด บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) หรือโฮมโปร ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คว้าที่ดินแปลงงามห่างสถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร วางแผนลงทุนโฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดปลายปีนี้

สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชุมชนดั้งเดิม แวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาลชั้นนำ เช่น โรงพยาบาลยันฮี โรงพยาบาลศิริราช ห้างสรรพสินค้า สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็ว ผู้ซื้อจึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่านักศึกษา ม.ศิลปากร ธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนดุสิตและสวนสุนันทา ผู้ซื้อที่น่าสนใจรวมถึงกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ที่ซื้อไว้เก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาว และกลุ่มคนที่เคยอาศัยในพื้นที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ต้องการห้องชุดพักอาศัยมีคุณภาพ มีพื้นที่ส่วนกลางตอบโจทย์การใช้ชีวิต มีผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 5-7% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนน่าสนใจเป็นอย่างมาก

สถานีบางยี่ขันที่ดินแพงสุด

นายภัทรชัยกล่าวว่า ราคาขายเฉลี่ยแล้วจะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 84,000 บาท/ตารางเมตร ทำเลติดถนนใหญ่ราคาเฉลี่ย 90,000-130,000 บาท/ตารางเมตร ทำเลในซอยอยู่ที่ 63,000-89,000 บาท/ตารางเมตร เทรนด์ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5%

ส่วนภาวะราคาที่ดินตามแนวถนนจรัญฯ ทำเลบนถนนสายหลักราคา 220,000-450,000 บาท/ตารางวา แปลงที่ดินในซอยอยู่ที่ 70,000-180,000 บาท/ตารางวา

ทำเลไฮไลต์อยู่ที่ช่วงจรัญฯ 42 ถือเป็นช่วงถนนที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดของถนนจรัญฯ อยู่ระหว่าง 350,000-450,000 บาท/ตารางวา เนื่องจากติดสถานี MRT บางยี่ขัน และตลอดระยะของถนนจรัญสนิทวงศ์ช่วงนั้น เหตุผลเพราะหากนำมาพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์จะสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและสะพานพระราม 8 ได้สวยงาม

ซัพพลายเก่า-ใหม่เพียบ

นายภัทรชัยประเมินว่า มีข้อน่ากังวลเกี่ยวกับซัพพลาย-ดีมานด์ในทำเลสายนี้ เนื่องจากผลของการแข่งขันเปิดคอนโดฯในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มีซัพพลายคงเหลือไม่ต่ำกว่า 2,000 ยูนิต และแนวโน้มมีซัพพลายใหม่เปิดเพิ่มอีก 2,000 ยูนิต ในขณะที่อัตราดูดซับหรืออัตราการขายเฉลี่ยแต่ละโครงการค่อนข้างต่ำ บางโครงการขายได้เพียงเดือนละ 1-2 ยูนิต และหลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีหน่วยเหลือขาย นำโครงการมาจัดโปรโมชั่นลดราคา 20-30% เพื่อระบายสต๊อก

“ผลของการแข่งขันสูง ทำให้ภาพรวมมีอัตราขายได้เฉลี่ย 3.5% ในปี 2561 ส่วนปีนี้อัตราขายได้อาจต่ำลงไปอีก เพราะมีการดูดซับดีมานด์ไปก่อนหน้านี้บ้างแล้ว ดังนั้น โครงการใหม่ควรตั้งราคาขายที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ ไม่ปรับราคาสูงจนเกินไป ดีไซน์รูปแบบโครงการให้น่าสนใจ ก็จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น”

5 ปีเปิด 2,000 หน่วย/ปี

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง พบว่าเส้นทางสายสีน้ำเงินยังคงมีการพัฒนามากที่สุด 34,574 ยูนิต รองลงมาสายสีเขียวเหนือ 23,454 ยูนิต, สายสีเขียวใต้ 19,931 ยูนิต

โฟกัสซัพพลายสะสมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดบนถนนจรัญสนิทวงศ์ มีทั้งหมด 17,392 ยูนิต แนวโน้มปี 2562-2563 มีเข้ามาเติมอีก 4,420 ยูนิต

ในด้านสถิติ 5 ปีย้อนหลัง (2557-2562) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 2,000 ยูนิตต่อปี โดยปี 2558 สูงที่สุดเกือบ 3,500 ยูนิต ส่งผลให้ช่วง 15 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดฯเปิดขายใหม่มากถึง 26,700 ยูนิต

MBK แข่งตุนแลนด์แบงก์

นายเปล่งศักดิ์ ศรีบัว ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารโครงการ 1 บริษัท เอ็มบีเค เรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยว่า MBK ซื้อแลนด์แบงก์ 2 แปลง บนทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน แบ่งเป็นที่ดิน 2 ไร่เศษ ทำเลถนนวุฒากาศ ห่างสถานีรถไฟฟ้า 150 เมตร ไม่รีบร้อนลงทุนคาดว่าเปิดตัวปลายปี 2563-ต้นปี 2564

รูปแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท เจาะลูกค้าคนทำงานที่ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก ราคาเริ่มต้น 90,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ ไซซ์ห้องเริ่มต้น 30 ตารางเมตร หรือห้องละ 2.5 ล้านบาท

อีกแปลงอยู่บนทำเลจรัญฯซอย 7 ซึ่งบริษัทเริ่มซื้อจากแปลงไม่ใหญ่ จากนั้นมีการทยอยสะสมจนรวมแปลงได้ 4 ไร่ จุดเด่นที่สุดมีหน้ากว้างถนน 100 เมตร มองว่าแปลงที่ดินแบบนี้หายากมากบนทำเลจรัญฯ อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13

“แปลงที่ดินจรัญฯ 7 เราล้อมรั้วอยู่ ยังไม่ได้ทำอะไร การลงทุนคงทำย่านวุฒากาศก่อน แล้วค่อยมาลงทุนที่ซอย 7 ตอนนี้เคลียร์ที่ดินไว้เฉย ๆ หน้ากว้าง 100 เมตรหาไม่ได้อีกแล้วบนทำเลนี้ ทางบอร์ดมอบนโยบายให้ทำทีละโครงการ ทำแล้วต้องดีที่สุดเพื่อให้ลูกค้าอยู่แล้วมีความสุข แพตเทิร์นการลงทุนของบริษัทจะต้องได้รับอนุมัติ EIA-รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับได้ตัวพันธมิตรผู้รับเหมาก่อสร้างก่อนจึงเดินหน้าโครงการ” นายเปล่งศักดิ์กล่าว