ยอดพรีเซลต่ำสุดรอบ 5 ปี LTV ทุบอสังหาฯนอกตลาด-ชานเมืองเดี้ยง

ครึ่งปีแรก 2562 อาจกล่าวได้ว่า ยังไม่มีข่าวดีสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรับผลกระทบอย่างน้อย 3 เด้งที่เป็นปัจจัยกดดันในภาพใหญ่ ประกอบด้วย 1.ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง 2.ผลกระทบจากตลาดโลกโดยเฉพาะสงครามการค้าหรือเทรดวอร์ และ 3.เรื่องใกล้ตัวจากมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา

โดยผลกระทบ 3 เด้งดังกล่าวทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง หนึ่งในตัวชี้วัดคือดูจาก “ยอดพรีเซล” ซึ่งเป็นยอดขายของโครงการเปิดตัวใหม่ ความสำคัญของยอดพรีเซลคือเป็นยอดซื้อที่ผู้ซื้อผูกพันตัวเองว่าต้องการได้รับสินค้า โดยในระหว่างก่อสร้างผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินดาวน์จนกว่าจะครบสัญญา ดังนั้นยอดพรีเซลช้าหรือเร็ว สูงหรือต่ำจึงเป็นดัชนีสะท้อนภาวะเศรษฐกิจได้อีกทางหนึ่ง

ล่าสุด อัพเดตยอดพรีเซลไตรมาส 2/62 พบว่าต่ำสุดในรอบ 5 ปี ไฮไลต์ของสถิติแบบนี้อยู่ที่เป็นสถานการณ์จริงที่เกิดขึ้นหลังจากมาตรการ LTV เพิ่งมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 เดือน “ประชาชาติธุรกิจ” เอกซเรย์ข้อมูลทำเลรุ่ง-ร่วง กลุ่มราคารุ่ง-ร่วง และผู้ประกอบการดาวรุ่ง-ดาวร่วง จากสถานการณ์ยอดพรีเซลตกต่ำในรอบนี้ทำเลริมเจ้าพระยาตัวช่วยพยุงยอดขาย

โดยมีพันธมิตรซัพพอร์ตบิ๊กดาต้ามาจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย แจกแจงผลสำรวจซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครไตรมาส 2/62 มีทั้งหมด 26 โครงการ จำนวน 9,632 ยูนิต มูลค่ารวม 74,870 ล้านบาท

โดยมียอดพรีเซลเฉลี่ย 38% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ของปี 2557-2561 ซึ่งทำสถิติพรีเซลได้ถึง 57-65% รวมทั้งเปรียบเทียบกับยอดพรีเซลรายไตรมาสย้อนหลัง 5 ปี ก็ยังทำได้สูงกว่า อยู่ที่ 46-65%

เมื่อพิจารณาแยกรายทำเล พบว่าเขตนอกเมืองด้านทิศตะวันตกหรือโซน “กรุงธนบุรี-กัลปพฤกษ์” มีอัตราการขายคอนโดฯเปิดตัวใหม่ในช่วงพรีเซลสูงที่สุด 46.4% เพราะมีโครงการคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดกำลังซื้อให้ไหลเข้าพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกร่วงระนาวเหลือ 16.5%รองลงมาเขตรอบเมืองด้านทิศตะวันออกโซน “สุขุมวิท” สามารถทำยอดพรีเซลอยู่ที่ 37.9% เขตรอบเมืองด้านทิศเหนือโซน “รัชดาฯ, พหลโยธิน” มียอดพรีเซลไล่เลี่ยกันอยู่ที่ 37.7%พื้นที่เมืองชั้นในโซน “สาทร สีลม สุขุมวิทตอนต้น” มียอดพรีเซลในระดับ 33.6% ในจำนวนนี้มี 2 พื้นที่ซึ่งยอดพรีเซลหลุดเป้าจากกรอบ 30% ประกอบด้วยเขตรอบเมืองด้านทิศใต้โซน “พระราม 3 นราธิวาสราชนครินทร์” มียอดพรีเซล 25% และเขตกรุงเทพฯชั้นนอกเป็นโซนที่มียอดพรีเซลน้อยที่สุด 16.5%

เศรษฐี-ลูกค้าเป๋าหนักซื้อไม่เลิก

หากพิจารณาในด้านราคาพบว่า กลุ่มราคา 150,001-200,000 บาท/ตารางเมตร มียอดพรีเซลมากที่สุด 59.7% เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ลูกค้าระดับบนจนถึงไฮเอนด์ กำลังซื้อสูง ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ

ถัดมาเป็นกลุ่มราคา 200,001-250,000 บาท/ตารางเมตร มียอดพรีเซล 31.3% และกลุ่มราคา 250,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไปมียอดพรีเซลอยู่ที่ 28.3%

เมื่อถอยกลับมามองในภาพรวมจะพบว่าทั้ง 3 กลุ่มราคาไล่เรียงตั้งแต่ 150,000-เกิน 250,000 บาท/ตารางเมตร เป็นกลุ่มตลาดบน-ลักเซอรี่ สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ลูกค้าระดับนี้ไม่ได้รับผลกระทบ ในขณะที่กลุ่มราคา 50,001-100,000 บาท/ตารางเมตร มีกำลังซื้อสัดส่วน 27.7%

อสังหาฯนอกตลาดพรีเซลแป้ก

สำหรับซัพพลายห้องชุดเปิดขายใหม่ในไตรมาส 2/62 จำนวน 26 โครงการ 9,632 ยูนิต มูลค่า 74,870 ล้านบาทนั้น พบว่าเป็นสถิติการเปิดตัวใหม่ที่เพิ่มขึ้น 14.1% จำนวน 1,189 ยูนิต เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 และเพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาส 2/61 จำนวน 1,121 ยูนิต คิดเป็น 13.2% ส่งผลให้ช่วงครึ่งปีแรก 2562 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่ารวม 120,302 ล้านบาท ซึ่งลดลง -19.9% หรือลดลง 4,486 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2561

สำหรับภาพรวมยอดพรีเซลช่วง 5 เดือนแรก (มกราคม-พฤษภาคม 2562) ที่มียอดพรีเซลเฉลี่ย 38% ถือว่าเป็นทิศทางขาลงต่อเนื่อง หรือลดลง -8% เทียบกับไตรมาส 1/62 อาการหวาดเสียวมีมากขึ้น เมื่อพบว่าลดลงถึง -27% เทียบกับไตรมาส 2/61

เจาะลึกเจ้าของโครงการพบว่าไตรมาส 2/62 เป็นโครงการคอนโดฯที่พัฒนาโดยบริษัทมหาชน 5,931 ยูนิต สัดส่วน 61.6% กับโครงการพัฒนาโดยบริษัทจำกัด หรือผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 3,701 ยูนิต หรือ 53.9% ในจำนวนนี้คอนโดฯของบิ๊กแบรนด์ยังคงทำยอดพรีเซลมากที่สุด 42% เทียบกับบริษัทจำกัดที่มียอดพรีเซล 26.2% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนยังคงเชื่อมั่นในคุณภาพของโครงการที่พัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์เป็นหลัก

ทำเลรถไฟฟ้าใกล้เปิดบริการเด้งสุด

ชุดข้อมูลยังรวมถึงราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ ในไตรมาส 2/62 อยู่ที่ 148,365 บาท/ตร.ม. ปรับขึ้นจากไตรมาส 1/62 จำนวน 45,889 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 44.8% และเพิ่มขึ้น 9.9% จำนวน 13,365 บาท/ตารางเมตร เทียบกับไตรมาส 2/61

เหตุผลหลักมาจากสัดส่วน 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน หลายโครงการขายสูงกว่า 200,000 บาท/ตารางเมตรนั่นเอง แนวรถไฟฟ้า “สายสีน้ำเงิน” ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดฯมากที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา พัฒนาแล้วกว่า 35,858 ยูนิต คิดเป็น 26% ซึ่งตามแผนจะเริ่มทดลองใช้ในช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ในเดือนสิงหาคมนี้

และเปิดอย่างเป็นทางการในช่วงปลายปี 2562 ในขณะที่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์จะมีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี 2563

พลัสฯเชียร์ซื้อลงทุนสุขุมวิทตอนกลาง

“สุวรรณี มหณรงค์ชัย” รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือแสนสิริ ระบุตลาดคอนโดฯโซนสุขุมวิทตอนกลางอย่าง “พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง-อ่อนนุช”

มีความคึกคักสูง

โดยช่วงครึ่งปีหลัง 2561 เปิดตัวใหม่ 19 โครงการ 5,796 ยูนิต ราคา 250,000-400,000 บาท/ตารางเมตร

ถัดมาทำเลสุขุมวิท 63-71 ขายดีที่สุดในกลุ่มราคา 80,000-150,000 บาท/ตารางเมตร โครงการเปิดใหม่ราคาเฉลี่ย 128,000 บาท/ตารางเมตร มีอัตราผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ย 7%

“ทำเลสุขุมวิทตอนกลางซื้อลงทุนให้เช่ามีผลตอบแทน 6-7% ราคาจับต้องได้ ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค”