การเคหะชงโมเดลใหม่ผุดบ้านชั้นเดียวราคา3แสน เจรจารัฐเช่าที่ลดต้นทุน-ขายสิทธิการเช่า-ผู้มีรายได้น้อยเฮ

การเคหะฯชง 10 ภารกิจเสนอรัฐบาลประยุทธ์ 2/1 โมเดลใหม่เจรจากรมธนารักษ์-การรถไฟฯขอเช่าที่ดินทำบ้านชั้นเดียว ราคา 3 แสน เดินหน้าบิ๊กโปรเจ็กต์แฟลตดินแดงสร้างใหม่ 35 ตึก ปิดตำนานบ้านเอื้ออาทร ขออนุมัติลดราคาต่ำกว่าทุน เทกระจาดคอนโดฯ 1 หมื่นหน่วย-ที่ดินเปล่า sunk cost 4,000 ไร่ เปิดประมูล PPP 130 ไร่ ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่สร้างที่อยู่อาศัย ราคา 1 ล้านบวกลบ เผย LTV ทุบผู้มีรายได้น้อยถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 50-70% งัดกลยุทธ์กองทุนเช่าซื้อประเดิมก้อนแรก 1,500 ล้าน รับลูกค้าอกหักจากแบงก์

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า กคช.เตรียมแผนงานภารกิจเสนอต่อนายจุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) คนใหม่ มีทั้งภารกิจต่อเนื่องและงานใหม่ เพื่อสนองนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

ลุยแฟลตดินแดง-EEC

“ในส่วนของการเคหะฯรับมอบนโยบาย แนวทางเหมือนเดิม เน้นความอยู่ดีมีสุขของประชาชน โดยเฉพาะคนที่อยู่อาศัยในโครงการของเรา”

ภารกิจเร่งด่วนเรื่องแรก โครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดงถือเป็นโครงการไฮไลต์ กำลังดำเนินโครงการระยะที่ 2 ก่อสร้างเพิ่มเติมอีก 2 อาคาร (อาคาร A-B) สถานะปัจจุบันรอการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ระหว่างนี้ กคช.ดำเนินการสรรหาผู้รับเหมาเรียบร้อยแล้ว ภายใน 1 เดือนหากรายงาน EIA ได้รับอนุมัติก็พร้อมเปิดไซต์ก่อสร้างได้ทันที

หลังจากนั้น เป็นการรันแผนงานระยะที่ 3-4 ตามแผนงานจะมีการทุบทิ้ง 72 อาคาร สร้างขึ้นใหม่ 36 อาคาร จุดสำคัญคือ ของเดิมเป็นอาคาร 4 ชั้น โครงการสร้างใหม่ดันความสูงเป็น 35 ชั้น จึงเป็นโครงการที่มีความสำคัญเพราะในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จจะเป็นแลนด์มาร์กใหม่ เพราะเป็นย่านศูนย์ราชการสำคัญจากการมีที่ว่าการกรุงเทพมหานคร 2 กับกระทรวงแรงงานตั้งอยู่ในพื้นที่

“ปัจจุบันเรารื้อค้าง 3 ตึกเสร็จแล้ว ผมเรียน รมต.เรื่องอีไอเอแล้ว ท่านบอกให้ลิสต์รายการมาเลยจะไปคุยกับรองนายกฯที่ดูแลสิ่งแวดล้อมให้ อันนี้ก็คิดว่าแฟลตดินแดงคงขับเคลื่อนได้ตามกำหนด ตอนนี้ไปสะดุดนิดเดียวตอนเราเปลี่ยนรัฐบาล”

ภารกิจต่อมา เร่งรัดการลงทุนซึ่งแนวโน้มรัฐบาลใหม่เข้ามาขับเคลื่อน EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) แน่นอน โดย กคช.มีหลายโครงการ อาทิ เคหะชุมชนจอมเทียน ห้วยกะปิ บ้านบึง ฯลฯ และทำเลนิคมอุตสาหกรรมใกล้เคียง ซึ่งมีแผนลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ให้เช่า 130 ไร่ “กรุงเทพกรีฑา”

ในมุมของ EEC มียุทธศาสตร์การลงทุนของ กคช.บนทำเลปากประตูสู่ EEC ซึ่งก็คือทำเลถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า การเดินทางสะดวกใช้เวลาเพียง 10 นาทีถึงสนามบินสุวรรณภูมิ และมีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์พาดผ่าน โดย กคช.แบ่งพื้นที่ 130 ไร่พัฒนาโครงการในรูปแบบเปิดให้เอกชนร่วมประมูล PPP

“ทำเลนี้มีเอกชนมาเสนอซื้อเยอะ นโยบายไม่ขายเพราะขายไปกับเราทำเองหรือทำร่วมกับเขาดีกว่า ถ้าทำเองก็เป็นประโยชน์ แต่ถ้าขายไปเอกชนซื้อ เขาก็ทำโครงการไม่ตอบโจทย์เราเพราะต้องขายผู้มีรายได้สูง ซึ่งไม่ใช่ภารกิจเรา แต่ถ้า PPP เราสามารถคุยได้ อย่างน้อยพื้นที่ของเราต้องทำให้คนมีรายได้น้อย-ปานกลาง เราคุมนโยบายได้ รูปแบบขายสิทธิการเช่า”

โมเดลเปิดให้เอกชนประมูลรูปแบบ PPP ถ้าทำสำเร็จจะขยายผลใช้เป็นโมเดลขับเคลื่อนการลงทุนโครงการ กคช.ในอนาคตอีกด้วย

ในส่วนของการประมูล PPP กคช.รับนโยบายร่วมลงทุนกับภาคเอกชนรายย่อยในหัวเมืองภูมิภาค ภายใต้โมเดล joint operation ปีนี้เป้าหมายมีโครงการร่วมทุน 7 โครงการ การประสานงานมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรม คาดว่าสามารถเร่งรัดให้ประกาศแผนลงทุนได้อย่างน้อย 4 โครงการควบคู่กับนโยบาย joint supporting วิธีการ กคช.ทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยงให้กับนักลงทุนที่สนใจพัฒนาโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย

ปิดตำนาน “บ้านเอื้ออาทร”

ดร.ธัชพล กล่าวว่า สำหรับโครงการบ้านเอื้ออาทรซึ่งเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 2546 ผ่านมา 10 กว่าปี เดิมเคยอนุมัติก่อสร้าง 6 แสนกว่าหน่วย ต่อมามีมติ ครม.ปี 2552-2553 ปรับลดเหลือ 2.8 แสนหน่วย ทาง กคช.รันโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันเหลือติดมือ 10,000 หน่วย

แนวทางแก้ไขปัญหาโครงการบ้านเอื้อฯ ตั้งเป้าให้จบหรือยุติโครงการภายในปีนี้ วางการแก้ปัญหา 2 ส่วนทั้งห้องชุดบ้านเอื้อฯ กับที่ดินเปล่ารอพัฒนา หรือ sunk cost

โดยห้องชุดในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 2.8 แสนหน่วย แบ่งการทำงานได้ 3 ระดับตั้งแต่กลุ่มขายง่าย ขายปานกลาง และขายยาก สต๊อกล่าสุดก่อสร้างเสร็จระหว่างปี 2557-2559 จำนวน 20,000 หน่วย เป็นกลุ่มขายง่าย-ขายปานกลาง 10,000 หน่วย จึงเหลือกลุ่มขายยากที่ต้องแก้ปัญหาอีก 10,000 หน่วย

“กำลังเสนอขอให้ปรับลดราคาขายได้ อาจจะต่ำกว่าราคาทุนหรือต่ำกว่าราคาประเมิน เพื่อจูงใจคนอยากมาซื้อ”

ส่วน sunk cost มีทั้งที่ดินเปล่ากับโครงการสร้างค้างรวม 7,000 ไร่ ศักยภาพในปัจจุบันคาดว่าดำเนินโครงการต่อได้ 3,000 ไร่ จึงเหลืออีก 4,000 ไร่ที่กำลังจะขออนุมัติขายในโมเดล “ขายซาก”

“ตอนนี้เราเสนอขอ รมต.จุติต้องใช้หลายกลยุทธ์ ถ้าขายเต็มราคาไม่ได้ก็ต้องตัดราคาต่ำมาก ๆ เช่น ราคาต้นทุนเท่าไหร่ก็หักค่าเสื่อมหรือหักค่าซ่อมไปด้วย ไม่เช่นนั้นเอกชนไม่สนใจเพราะซื้อแล้วเขาต้องมาซ่อมอีก ถ้ายกขายเป็นบิ๊กลอตอย่างน้อยก็ระบายไปได้”

กลยุทธ์ต่อมา มีแนวคิดให้ขายเข้าหน่วยงาน AMC หรือ NPA ต่าง ๆ วิธีการต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลตั้ง AMC ซื้อหนี้ไม่ดีออกไป โดยหน่วยงาน AMC อาจนำไปเปิดประมูลขายถูกให้กับนักลงทุนที่ต้องการที่ดินไปพัฒนาโครงการ ถ้าหากทำได้ตามแนวทางนี้จะทำให้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรได้รับการแก้ไขอย่างเบ็ดเสร็จ

“ปัญหาบ้านเอื้อฯเราก็หวังว่าคงจะแก้ได้อีกไม่นาน เพราะทำเลที่ตั้งผ่านมานาน ศักยภาพเริ่มดีขึ้นมาแล้ว ราคาซากเอกชนอาจไม่มองว่าสำคัญ เน้นซื้อที่ดินเอาทำเลเพื่อลงทุนสร้างโครงการขึ้นใหม่ ผมจะเสนอภายในปลายเดือนกรกฎาคมนี้ เพราะตอนนี้ที่แก้ยาก ๆ มีเหลือ 4,000 ไร่ คงจะแก้ได้”

งัดโมเดลเช่าซื้อแก้ทาง LTV

ผู้ว่าการ กคช.กล่าวถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติในการบังคับเพิ่มเงินดาวน์สำหรับการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในสัดส่วน 20% ว่า มีผลกระทบต่อผู้มีรายได้น้อยเป็นอย่างมาก ในส่วนผู้ขอสินเชื่อซื้อโครงการเคหะชุมชนมียอดกู้ไม่ผ่านหรือรีเจ็กต์เรตสูงถึง 50-70%

แนวทางรองรับปัญหาเครดิตผู้มีรายได้น้อย กคช.เพิ่งได้รับงบประมาณภายใต้กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ วงเงิน 5,200 ล้านบาท โดยช่วงแรกได้รับงบฯประเดิม 1,500 ล้านบาท และเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการสินเชื่อเพื่อผู้มีรายได้น้อย

ขั้นตอนดำเนินการ กคช.เซตหน่วยงานขึ้นมาใหม่ เรียกว่า “ฝ่ายสินเชื่อ” เป็นผู้ดูแล โดยเจ้าหน้าที่ กคช.ทำงานธุรการ ส่วนการพิจารณาสินเชื่อมาจากกรรมการบุคคลภายนอก ส่วนหนึ่งมีนายธนาคารร่วมเป็นกรรมการด้วย

“กรรมการสินเชื่อกลุ่มนี้จะนำสินเชื่อที่ถูกปฏิเสธจากแบงก์มาพิจารณา มีเกณฑ์ผ่อนปรนกว่าแบงก์ เช่น ชื่อติดเครดิตบูโร แต่ถ้าเราตรวจพบว่าเคลียร์หนี้แล้วหรือมีหนี้ค้างชำระเหลืออีกเล็กน้อยก็ผ่อนผันให้ หรือเกณฑ์หนี้สินต่อรายได้หรือ DSR-debt service ratio เดิม ถ้าเครดิตไม่ถึง 1 อาจไม่ปล่อยกู้ แต่ของเราอาจเหลื่อมเครดิตสกอริ่ง 0.8-0.9 ก็พอไหว ซึ่งกรรมการของเราเขาจะใช้เกณฑ์การพิจารณาป้องกันความเสี่ยงด้วย แต่ไม่เข้มงวดเท่ากับแบงก์”

ผุดบ้านชั้นเดียว ราคา 3 แสน

สำหรับเรื่องใหม่ที่เตรียมเสนอรัฐบาลใหม่ กคช.มีแนวคิดสร้างบ้านชั้นเดียว ตั้งราคาขายหน่วยละ 3 แสนบาท เพื่อรองรับผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเองอย่างน้อย 3 กลุ่มด้วยกัน คือ 1.ผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากระบบธนาคาร

2.รองรับผู้บุกรุกริมคลองที่คาดว่ามีความต้องการบ้านอีกจำนวนมาก จากนโยบายจัดระเบียบทางสาธารณะของรัฐบาล ที่ผ่านมาบ้านการเคหะฯหน่วยละ 7 แสนบาทอาจยังมีราคาสูงเกินไป แต่ถ้าหากสามารถลดลงมาเหลือ 3 แสนบาท เท่ากับสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้ออยู่อาศัยได้

3.รองรับกลุ่มคนวัยเริ่มต้นทำงาน กำลังซื้อยังไม่สูง ในอนาคตเมื่อมีรายได้เพิ่มขึ้นก็สามารถขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่านี้ได้

ประเด็นของนโยบายบ้าน ราคา 3 แสนบาท น้ำหนักส่วนใหญ่เป็นการขายแบบลีสโฮลด์หรือขายสิทธิการเช่าระยะยาว เนื่องจากต้นทุนพัฒนาโครงการที่ทำให้บ้านเคหะมีราคาสูงหน่วยละ 7 แสนบาทเป็นเพราะมีต้นทุนที่ดินแพงมาก จึงกดราคาขายลงมาลำบาก แต่ถ้าหากเป็นที่ดินเช่าจะลดภาระต้นทุนได้มาก

“แนวทางบ้าน 3 แสนบาท กคช.จะต้องเจรจาหารือกับกรมธนารักษ์ การรถไฟฯ และหน่วยงานอื่น ๆ ที่มีแลนด์แบงก์จำนวนมาก โดยขอเช่าบางส่วนเพื่อมาพัฒนาบ้าน ราคา 3 แสนบาทให้กับผู้มีรายได้น้อย ถ้าหากได้รับการสนับสนุน กคช.มีความพร้อมทำบ้านราคานี้ได้ตั้งแต่หลัก 10,000 หน่วยจนถึงเป็นหลัก 100,000 หน่วย เพราะมีความเชี่ยวชาญในการทำโครงการแต่ขาดแคลนที่ดิน”