อสังหาเทขาย 1.8 แสนยูนิต รัฐอุ้มค่าโอน-ภูธรโคม่าเซ่นพิษLTV

อสังหาฯต่างจังหวัดโคม่าเร่ขายยกโครงการ “ชลบุรี-เชียงใหม่-ประจวบฯ-สุราษฎร์” ปักป้ายขาย 100-500 ล้าน “ภูเก็ต” แพงสุด1,000-4,000 ล้าน คลังดันมาตรการกระตุ้นถึง 24 ธ.ค.ปีหน้า ลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% คนซื้อบ้านประหยัดภาษีล้านละ 3 หมื่น เหลือ 300 บาท ศูนย์ข้อมูลฯชี้ราคาต่ำ 3 ล้านรับอานิสงส์ 1.8 แสนหน่วย มูลค่า 2.7 แสนล้านบาท”นายก ส.คอนโด-บ้านจัดสรร” ขานรับ กระตุกยอดขายไตรมาส 4/62 กลับมาคึกคัก

ธุรกิจที่อยู่อาศัยที่เคยบูม 5 ปีติดต่อกัน (2557-2561) จนทำให้แบงก์ชาติออกมาตรการ LTV-loan to value ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562

เวลาผ่านไป 6 เดือนทางผู้ประกอบการทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดได้ร้องเรียนผลกระทบทำให้ยอดขาย-ยอดโอนอยู่ในภาวะตกต่ำเป็นอย่างมาก โดยขอให้ยกเลิกหรือเลื่อนการใช้ LTV ออกไปก่อนจนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะดีขึ้น รวมทั้งเรียกร้องขอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ซื้อ โดยก่อนหน้านี้รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าโอน-จำนองในปี 2558-2559 เป็นเวลา 6 เดือน หรือเท่ากับว่างเว้นนาน 3 ปีเต็ม

ล่าสุด กระทรวงการคลังได้ออกมาขานรับด้วยการออกมาตรการรัฐรอบใหม่ โดยให้สิทธิประโยชน์นานถึง 1 ปีเต็ม

คลังฉีดยาแรงลดค่าโอน-จำนอง

นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/หน่วย โดยมีระยะเวลานับตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ถึง 24 ธันวาคม 2563

นอกจากนี้ยังมีมาตรการสินเชื่อ ธอส.)ปล่อยกู้ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยพิเศษและเงื่อนไขผ่อนปรน โดยคลังเตรียมเงินชดเชยดอกเบี้ยให้ ธอส. 1,200 ล้านบาท ส่วนมาตรการลดค่าโอน-จำนอง คำนวณรัฐสูญเสียรายได้ 2,600 ล้านบาท

“การกำหนดราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทเพื่อช่วยกลุ่มเป้าหมายผู้มีรายได้น้อยถึงรายได้ปานกลาง โดยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ณ เดือนตุลาคม 2562 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มี 34,731 หน่วย คิดเป็น 57% และคาดว่ามีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในปี 2563 อีก 145,269 หน่วย รวมเป็น 180,000 หน่วย” นายอุตตมกล่าว

นายลวรณ แสงสนิท โฆษกกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ครม.กำหนดให้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดำเนินการจนถึงสิ้นปี 2563 เพื่อเน้นให้มีการระบายสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ส่วนการเริ่มต้นต้องรอให้กระทรวงมหาดไทยออกประกาศลดค่าธรรมเนียมก่อน อาจต้องใช้เวลา โดยจะมีการประสานกระทรวงมหาดไทยเพื่อเร่งรัดให้มีผลบังคับใช้โดยเร็วที่สุด

ธอส.แจกดอกเบี้ย 2.5% 3 ปี

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ครม.ได้เห็นชอบมาตรการกระตุ้นให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท ดอกเบี้ยคงที่ 2.50% 3 ปีแรก ปีที่ 4-5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญา สินเชื่อสวัสดิการ MRR-1% สินเชื่อรายย่อย MRR-0.75%กรณีกู้ 1 ล้านบาท เงินงวด 3 ปีแรกเริ่มต้น 3,300 บาท/เดือน เทียบกับดอกเบี้ยสินเชื่อปกติ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท 3 ปีแรก ผู้กู้ประหยัดเงินงวด 80,400 บาท สามารถติดต่อยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมได้ตั้งแต่ 24 ตุลาคม 2562 ถึง 24 ธันวาคม 2563

ซัพพลายกระหึ่ม 2.7 แสนล้าน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนที่คาดว่าได้รับอานิสงส์ ณ ครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายภาพรวมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 140,000 หน่วย อยู่ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล 70,000 หน่วย และภูมิภาคกระจายใน 20 จังหวัด 70,000 หน่วย

ขณะเดียวกันมาตรการกระตุ้นรอบนี้ให้สิทธิประโยชน์ยาวถึง 24 ธันวาคม 2563 คาดว่ามีซัพพลายต่ำสามล้านรวมกัน 180,000 หน่วย เฉลี่ยราคาหน่วยละ 1.5 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่ารวม 270,000 ล้านบาท โฟกัสเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล มีซัพพลายเหลือขายรวม 152,149 หน่วย มูลค่า 669,670 ล้านบาท ราคาต่ำ 3 ล้านบาทสัดส่วน 47% จำนวน 71,706 หน่วย แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 35,085 หน่วย คอนโดมิเนียม 36,621 หน่วย

ห้องชุด-ทาวน์เฮาส์ต่ำ 3 ล้านอื้อ

เมื่อเจาะรายละเอียด พบว่าสินค้าคอนโดฯ 36,621 หน่วยนั้น กลุ่มราคา 2-3 ล้านมีซัพพลายเหลือขายมากสุด 19,337 หน่วย รองลงมา ราคา 1.5-2 ล้านบาท มีจำนวน 7,855 หน่วย ราคา 1-1.5 ล้านบาท มี 5,226 หน่วย และราคาต่ำล้านมี 4,203 หน่วย

ในขณะที่เป็นหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนรวมกัน 17,345 หน่วย แต่อยู่ในเซ็กเมนต์ต่ำ 3 ล้านบาท รวมกัน 13,179 หน่วย สัดส่วน 76%สินค้าทาวน์เฮาส์กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทมีเยอะสุดเช่นกัน จำนวน 23,339 หน่วย ราคา 1.5-2 ล้านบาทมี 7,691 ล้านบาท ราคา 1-1.5 ล้านบาทมี 1,381 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ต่ำล้านมี 72 หน่วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีจำนวนน้อยที่สุด แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวราคา 2-3 ล้านบาทมี 444 หน่วย ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทลงไปไม่มีซัพพลายในตลาด และบ้านแฝดราคา 2-3 ล้านบาทมี 1,191 หน่วย ราคา 1.5-2 ล้านบาทมี 377 หน่วย และราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทไม่มีซัพพลายในตลาด

โดยภาพบ้านแนวราบพร้อมโอนรวมกัน 17,768 หน่วย และอยู่ในเซ็กเมนต์ราคาต่ำ 3 ล้านบาท รวมกัน 5,686 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเพียง 32%

ปริมณฑลสต๊อกบวม 58-64%

เมื่อเอกซเรย์เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ากรุงเทพฯ มีที่อยู่อาศัยต่ำสามล้าน 21,987 หน่วย สัดส่วน 32% จาก 66,885 หน่วยนนทบุรีราคาต่ำสามล้านมี 11,797 หน่วย สัดส่วน 43% จาก 27,226 หน่วย, ปทุมธานีราคาต่ำสามล้านมี 15,006 หน่วย สัดส่วน 62% จาก 24,071 หน่วย, สมุทรปราการราคาต่ำสามล้านมี 14,624 หน่วย สัดส่วน 64% จาก 22,639 หน่วย

และสมุทรสาครราคาต่ำสามล้านมี 4,456 หน่วย สัดส่วน 60% จาก 7,457 หน่วย, นครปฐมราคาต่ำสามล้านมี 2,236 หน่วย สัดส่วน 58% จาก 3,871 หน่วย

นายกบ้าน-คอนโดฯชี้ฟื้น Q4

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นับเป็นข่าวดีที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ช่วยลดภาระผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คาดว่าเป็นตัวช่วยทำให้การโอนในไตรมาส 4/62 และปี 2563 จะกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง หลังจากรับผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่ทำให้ลดทอนกำลังซื้อในช่วงไตรมาส 2/62-3/62

โดยเฉพาะสินค้าห้องชุดมีสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากกว่าปกติ ก่อนหน้านี้มีโปรฯ ฟรีค่าโอน-จำนองคิดเป็นค่าใช้จ่าย 3% อยู่แล้ว ดังนั้นเมื่อภาครัฐออกมาตรการนี้ออกมา แนวโน้มจะมีการแข่งขัน โดยผู้ประกอบการ on top ให้กับลูกค้า นำค่าใช้จ่ายที่ประหยัดจากมาตรการรัฐ 3% มาเพิ่มเป็นส่วนลดหรือของแถม

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการรัฐเป็นข่าวดีและเป็นตัวช่วยสำคัญในการบาลานซ์ซัพพลายให้สมดุลได้เร็วขึ้น เทียบกับไม่มีมาตรการรัฐคาดว่าต้องใช้เวลาดูดซับตลอดปี 2563 ทั้งปี

อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมว่า ยังเหลืออีกฝ่ายคือสถาบันการเงิน อยากให้ผ่อนคลายการพิจารณาสินเชื่อ เนื่องจากปัจจุบันมีการเข้มงวดมากจนทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 30% จากภาวะปกติเฉลี่ยอยู่ที่ 20%

“เราไม่ได้ขอดอกเบี้ยถูก แต่ขอให้การพิจารณาสินเชื่อทำได้คล่องขึ้น” นายวสันต์กล่าว

ชลบุรีเลหลังบนทำเลหลัก

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจความเคลื่อนไหวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด พบว่าส่วนใหญ่ยังไม่มีภาพฟื้นตัวของกำลังซื้อ ส่งผลกระทบต่อยอดขายและรายได้ของผู้ประกอบการกลุ่มทุนท้องถิ่นที่เสียเปรียบการแข่งขันเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ ล่าสุด จากการตรวจสอบข้อมูลในเว็บไซต์ DotProperty.co.th มีการประกาศขายบ้านจัดสรร คอนโดฯ โรงแรม และรีสอร์ต ในจังหวัดเชียงใหม่ ชลบุรี ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และประจวบคีรีขันธ์ ค่อนข้างมาก รวม 83 โครงการ

นายจักรรัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต กระบี่ เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี) เปิดเผยว่า เทรนด์ครึ่งปีหลัง 2562 ธุรกิจอสังหาฯ เศรษฐกิจชะลอตัวมากกว่าช่วงครึ่งปีแรกยอดขายลด 50% กำลังซื้อคนไทยไม่มี ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนเงียบสนิท ทำให้มีการประกาศขายยกโครงการทั้งบ้าน คอนโดฯ โรงแรมทั่วประเทศเกิน 50 โครงการ ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไปถึงหลายพันล้านบาท รูปแบบเสนอขายกันแบบ word of mouth หรือการขายบอกต่อ ไม่ได้ลงประกาศขายเป็นทางการ

“ปี”63 คาดว่ากระทบหนักกว่านี้ ประเมินจากจีดีพีเติบโตเพียง 2% เฉพาะในชลบุรีมีการบอกขายในทำเลหลัก ทั้งอำเภอเมืองชลบุรี บางแสน บางพระ ศรีราชา พัทยา นาจอมเทียน ผู้ประกอบการหมุนเงินชำระหนี้แบงก์กันวุ่นไปหมด”

เชียงใหม่-ภูเก็ตลูกค้าวูบ

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยว่า ตลาดปีนี้ค่อนข้างซบเซามาก ลูกค้า walk-in ลดลง 30% ส่วนใหญ่ประวิงเวลาซื้อไว้ก่อน แบงก์เข้มงวดสินเชื่อทำให้ตลาดรวมยิ่งแย่ลง ผู้ประกอบการชะลอลงทุนโครงการใหม่ ในขณะที่ไซต์ก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นแผนลงทุนเดิม เศรษฐกิจซบเซามาก มีความเป็นไปได้ที่อาจมีการบอกขายโครงการอสังหาฯ

นายวโรดม ปิฏกานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด เจ้าของโครงการ “เดอะ พรอมิเน้นซ์” จ.เชียงใหม่ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมตลาดชะลอตัวมาก กำลังซื้อคนไทยลด 40% ลูกค้าจีนลด 30% เจ้าของโครงการหากใครกู้เงินแบงก์มาลงทุนจะเผชิญศึกหนักแน่นอน

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เปิดเผยว่า ไตรมาส 3/62 บรรยากาศการซื้อขายค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากภูเก็ตพึ่งการท่องเที่ยวเป็นหลัก ลูกค้าต่างชาติรับผลกระทบเงินบาทแข็งค่า ต้องซื้อในราคาแพงขึ้นจึงชะลอการตัดสินใจออกไปก่อน ลูกค้าจีนติดปัญหารัฐบาลจีนเข้มงวดการโอนเงินข้ามประเทศ ปัญหาแบงก์เข้มงวดสินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ รวมถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV