“นราทร ธานินพิทักษ์” เจาะลึก อสังหาฯโคราชปรับตัวแข่งเดือดทุนใหญ่

สัมภาษณ์

การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญสะท้อนการเจริญเติบโตของหัวเมืองภูธร โดยเฉพาะเมืองหน้าด่านภาคตะวันออกเฉียงเหนืออย่างจังหวัดนครราชสีมา ยิ่งเมื่อรัฐบาลทุ่มงบประมาณในการทำโครงการระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ทั้งระบบราง ระบบถนนพาดผ่าน ทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นเป็นเงาตามตัว แม้ช่วงปีที่ผ่านมาภาวะเศรษฐกิจซบเซา ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการ LTV มากำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้ทำให้ความคึกคักของธุรกิจอสังหาฯในโคราชชะลอตัว “ประชาชาติธุรกิจ” มีโอกาสสัมภาษณ์ “นราทร ธานินพิทักษ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา มาฉายภาพถึงทิศทางของอสังหาริมทรัพย์โคราชในปี 2563

ปรับตัวแข่งเดือดทุนใหญ่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ต้องมีความระมัดระวัง ต้องวิเคราะห์ข้อมูลข่าวสาร วิเคราะห์ลูกค้า หรือแม้แต่ปี 2563 เอง ยังคงต้องวางแผนในการทำธุรกิจด้วยความรอบคอบมากขึ้น โคราชเองมีข้อได้เปรียบเป็นปัจจัยในด้านบวกคือ การลงทุนของภาครัฐ เช่น การก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง โครงการรถไฟทางคู่ ถนนมอเตอร์เวย์กำลังจะแล้วเสร็จ สิ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์คาดหวังจากระบบสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ คือการเดินทางสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น จะทำให้คนต่างถิ่นเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยในโคราชมากขึ้น

เหตุผลนี้ ทำให้มีนักลงทุนจากส่วนกลางเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนครราชสีมาเพิ่มขึ้นเช่นกัน ในอนาคตนักธุรกิจอสังหาฯในโคราชจะไม่ได้แข่งกันเอง แต่ต้องแข่งกับบริษัทใหญ่ระดับประเทศ ต้องมีการวางแผน ต้องมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ต้องมีการศึกษาวิจัยก่อนทำโครงการ ต้องพัฒนาตัวเองตลอดเวลา ยุคนี้เป็นยุคที่ต้องเปิดกว้าง คนต่างถิ่นจากทุกที่สามารถเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยได้หมด ถ้าโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ การเดินทางสะดวกมากขึ้น เราอาจจะต้องเป็นห่วงว่าคนจีนจะเข้ามาแย่งงานคนโคราชหรือไม่ เราต้องเตรียมตัวรับมือ ส่วนปัจจัยบวกในด้านอื่น ๆ เช่น ดอกเบี้ยขาลง จะส่งผลดีต่อการกู้เงินเพื่อการลงทุน

หลากกฎหมายคุมเข้มธุรกิจ

ส่วนปัจจัยด้านลบ เช่น ค่าเงินบาทที่แข็งตัว ซึ่งแน่นอนถ้าค่าเงินบาทแข็ง การส่งออกได้รับผลกระทบ ส่วนปัจจัยด้านลบที่มาจากภาครัฐเอง เช่นการออกกฎระเบียบหรือกฎหมายที่มีความเข้มงวดขึ้น ซึ่งจะมาควบคุมผู้ประกอบการมากขึ้น เช่น เรื่องของกฎหมายจัดสรร กฎหมายผังเมือง กฎหมายที่เกี่ยวกับสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งผู้ประกอบการธุรกิจต้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น แต่ยังมีธุรกิจหลายอย่างที่บูมมากในช่วงนี้ เช่น Grab, Food Panda ซึ่งผู้ประกอบการเองต้องปรับตัว ใช้เทคโนโลยีเหล่านี้เป็นประโยชน์ จะส่งผลให้มียอดขายเพิ่มขึ้นได้

“แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนก็ต้องใช้ความรอบคอบ ผมจะไม่แนะนำว่าอะไรควรลงทุนอะไรไม่ควรลงทุน เพราะบางทีเราวิเคราะห์เพียงแค่ว่าอะไรน่าลงทุนอะไรไม่น่าลงทุน บางทีธุรกิจที่ประเมินว่าไม่ดี แต่มันเป็นการประเมินในลักษณะของภาพรวม แต่ความจริงแล้วอาจจะมีสักพื้นที่หนึ่ง สักจังหวัดหนึ่งที่ไปได้ดีก็ได้”

จี้ปลดล็อก LTV บ้านภูธร

เรื่องมาตรการของรัฐออกมาคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (loan to value ratio : LTV) คือมาตรการป้องกันการซื้อเพื่อเก็งกำไร กำหนดให้บุคคลที่จะซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องมีเงินดาวน์ 10% ในกรณีที่ผ่อนเกิน 3 ปีแล้ว และต้องดาวน์ 20% ในกรณีผ่อนยังไม่ถึง 3 ปี) ที่ออกมาควบคุมการเก็งกำไรคอนโดฯในกรุงเทพฯ แต่พฤติกรรมการซื้อบ้านที่ต่างจังหวัดไม่เหมือนที่กรุงเทพฯ ยกตัวอย่าง ที่จังหวัดนครราชสีมา บ้านเดี่ยวไม่มีการเก็งกำไร ดังนั้นจะใช้มาตรการ LTV กับบ้านเดี่ยวหลังที่ 2 ที่โคราช ว่าเป็นการลงทุน-เป็นการเก็งกำไร จึงไม่เหมาะสมนัก และส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการซื้อบ้านยากมากขึ้น

ซึ่งเราพยายามนำเสนอเรื่องนี้กับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และทางแบงก์ชาติว่ามาตรการ LTV ไม่เหมาะกับภูมิภาค ซึ่งจะสังเกตยอดการเข้ามาชมบ้านของลูกค้าจะลดลงในปีที่แล้ว แต่กลับมียอดตัวเลขการยื่นขอเช็กเครดิตการกู้ซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น นั่นแสดงให้เห็นว่าลูกค้าเกิดความไม่มั่นใจว่าตัวเองจะกู้ผ่านหรือไม่ เราคาดหวังจากภาครัฐว่าจะได้มาตรการที่เป็นบวก ที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค มาตรการที่ควบคุมกำกับเข้มเกินไป อยากให้ผ่อนคลาย เช่น มาตรการ LTV, มาตรการการเงินสินเชื่อต่าง ๆ ส่วนมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง ถือว่าเป็นผลดีต่อผู้บริโภค

ในด้านตลาดแรงงาน ผมมองว่าคน 1 คนจะมีความรู้ความสามารถเพียงด้านเดียวนั้นทุกวันนี้ถือว่าไม่เพียงพอ จะต้องแสวงหาความสามารถเพิ่มขึ้นในอีกหลาย ๆ ด้าน เราจะเห็นอาชีพใหม่ ๆ ซึ่งต้องใช้ทักษะเพิ่ม 2-3 อย่าง เรียกว่าข้ามศาสตร์เลยก็ว่าได้ ยกตัวอย่างเช่นวิศวกร อาจจะต้องรู้เรื่องการจัดซื้อ-การบริหาร ขณะที่สถาปนิกเองก็จะต้องรู้เรื่องการตลาดมากขึ้น รู้ว่าออกแบบบ้าน อย่างไรให้ตรงใจผู้บริโภค ด้านพนักงานฝ่ายขายต้องมีความรู้เรื่องการสกรีนเครดิตของลูกค้า เพื่อเอาชนะคู่แข่งในการสมัครงานในการหางาน

ราคาที่ดินพุ่ง-แห่ลงทุนชานเมือง "จอหอ-บึงทับช้าง-หัวทะเล" บูม

ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนครราชสีมา ที่เป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นรายเก่า เป็นสมาชิกอยู่ในสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฯกว่า 60 โครงการ ซึ่งบริหาร demand กับ supply ที่คำนวณได้ค่อนข้างแม่น ในการคาดการณ์ปริมาณลูกค้าในแต่ละโซน ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯในโคราชจะสร้างบ้านในปริมาณที่พอเหมาะ จะไม่สร้างขายครั้งละมาก ๆ เช่น 300-500 ยูนิต แต่จะสร้างเฉพาะที่สามารถบริหารจัดการได้ภายใน 1 ปี หรือ 2 ปีเท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบการสามารถทำธุรกิจไปได้และขายได้ดี ที่ต้องเหนื่อยบ้างคือขายบ้านได้แล้ว แต่ต้องมาห่วงเรื่องว่าลูกค้าจะกู้ผ่านหรือไม่

โคราชมีการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ออกไปยังเขตชานเมือง ด้วยเหตุผลคือที่ดินในตัวเมืองมีมูลค่าสูงขึ้น แต่การขยายถือว่าเป็นผลดี คือทำให้เมืองมีการขยายตัว แต่เป็นห่วงเรื่องความไม่เพียงพอของสาธารณูปโภค ซึ่งทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือการประปาส่วนภูมิภาค ต้องเตรียมความพร้อมรับมือการขยายตัวของเมืองด้วย รวมถึงการจัดการขยะหรือสิ่งแวดล้อมในด้านต่าง ๆ

การขยายตัวของอสังหาฯโคราช มีเพิ่มมากที่สุดคือ บริเวณโซนจอหอ-บึงทับช้าง จากปี 2561 มี 8 โครงการ ปี 2562 เพิ่มขึ้นเป็น 11 โครงการ มีหน่วยขายรวมอยู่กว่า 2,000-3,000 ยูนิต รองลงมาคือโซนหัวทะเลที่มีการเติบโตสูงมากเช่นกัน มีผู้ประกอบการรายใหญ่ระดับประเทศลงมาแชร์ตลาดหลายราย หลังจากโครงสร้างคมนาคมแล้วเสร็จ หลาย ๆ คนมองว่า โคราชจะเป็นเหมือนเมืองโอซากา ประเทศญี่ปุ่น เพราะถ้าเราสามารถเดินทางไปกรุงเทพฯได้ในเวลา 1 ชั่วโมง การเดินทางโดยสายการบินที่โคราชจะมีโอกาสมากขึ้น จะทำให้โคราชเป็นศูนย์กลางการบินระหว่างประเทศ ตามที่หอการค้าพยายามผลักดันจะสำเร็จได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อเราดึงดูดต่างชาติให้เดินทางเข้ามาที่เมืองเรามากขึ้น ซึ่งเมืองโคราชจะเติบโตขึ้นในอนาคต เป็นไปได้ว่าเราจะมีคนต่างพื้นที่เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าเป็นคนกรุงเทพฯหรือคนต่างประเทศ หรือคนจังหวัดอื่นที่จะมาประกอบธุรกิจที่นี่

“โลกเปลี่ยนไปเร็วหมุนเร็ว ผู้ประกอบการเองต้องเตรียมตัวรับมือการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น แต่ก่อนที่เราคิดว่า 5-10 ปี เราถึงจะปรับตัวเปลี่ยนแปลง 1 ครั้ง ปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลง ทำให้เราต้องปรับแผนธุรกิจทุก 6 เดือนหรือทุกไตรมาส ต้องปรับตัวพร้อมที่จะเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ต้องตามข่าว ต้องตามโลกโซเชียล เพราะปัจจุบันนี้ทุกอย่างอยู่ในโลกออนไลน์ จากยุค 4.0 กำลังจะก้าวไปสู่ยุค 5.0 ซึ่งทุกอย่างเปลี่ยนแปลงรวดเร็วมาก”