ส.บ้านจัดสรร-คอนโดแท็กทีม จี้รัฐกระตุ้นอสังหาฯ ฟื้นยอด Q4/63

เย็นย่ำศุกร์ 18 กันยายน 2563 ที่ผ่านมา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดประชุมประจำปี ตามธรรมเนียมมีการเชิญวิทยากรมาบรรยายในหัวข้อฮอตอิสชูส์ ท่ามกลางแรงกระเพื่อมหลังจากภาคเอกชนตั้งความหวังกับ “3 กันยายนโมเดล” ที่ พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เปิดทำเนียบเชิญดีเวลอปเปอร์ล้อมวงหารือผ่าทางตันวิกฤตเศรษฐกิจภายใต้สถานการณ์โควิด

แบงก์ชาติมอง ศก.ฟื้นตัวปี 2565

“ดร.ดอน นาครทรรพ” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย บรรยายหัวข้อ “ภาวะและแนวโน้มเศรษฐกิจ ปัจจัยที่จะกระทบภาคอสังหาริมทรัพย์” เริ่มต้นฉายภาพวิกฤตเศรษฐกิจในประเทศไทยหลายรอบ อาทิ วิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540, วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ปี 2552 เกิดขึ้นโดยเศรษฐกิจโลกมีเสถียรภาพ แต่สถานการณ์โควิดเจอวิกฤตเศรษฐกิจทั้งโลก

ณ เดือนมิถุนายน 2563 แบงก์ชาติประมาณการเศรษฐกิจปีนี้ -8% ปี 2564-2565 ขยายตัว 5% จะเห็นว่าทำประเมิน 3 ปี 2563-2565 โดยปี 2565 มีโอกาสที่เศรษฐกิจจะกลับมาสู่ภาวะก่อนเกิดโควิด

“ทำไมถึง 2 ปี เรามองมี 2 ตัวสำคัญคือ เศรษฐกิจโลกกับการท่องเที่ยว เศรษฐกิจโลกน่าจะปี 2565 ที่จะฟื้นกลับไปสู่สถานการณ์ก่อนวิกฤต ไทยเป็นประเทศเศรษฐกิจเปิด ถ้าเศรษฐกิจโลกไม่ฟื้น โอกาสที่เราจะฟื้นตัวไวกว่าเศรษฐกิจโลกก็ยาก ส่วนการท่องเที่ยวเราประมาณการการท่องเที่ยวจะเปิดประเทศเต็มรูปแบบ น่าจะปลายปี 2564 ไม่ใช่ปลายปีนี้”

แนะเซฟโซน 2 ปี จากนี้เน้นตุนเงินสด

“ภาวะตอนนี้ต้องบอกว่า ภาคอสังหาฯเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ผมคุยในงานเสวนาสมาคม ต้องบอกว่าแทบจะไม่มีปีไหนเลยที่ภาคอสังหาฯได้ลืมตาอ้าปากจริง ๆ จะว่าไปมีรอดก็ปี 2561 เศรษฐกิจโลกไปได้ดี แต่ปี 2562 เข้าใจว่าเจอเรื่อง LTV ของแบงก์ชาติ อสังหาฯก็หนักพอสมควร มีทั้งเทรดวอร์ กำลังซื้อจากต่างประเทศหาย มี LTV ของแบงก์ชาติ”

ด้านสินเชื่อผู้บริโภคในไตรมาส 2/63 อสังหาฯเป็นภาคเดียวที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น จากการแถลงข่าวของแบงก์ชาติเขียนข้างใต้ว่า การขยายตัวดีเพราะว่ามีอุปสงค์ “…ดูจากภาวะเศรษฐกิจ ผมก็นึกไม่ออกอุปสงค์มาจากไหน ผู้ประกอบการก็มีโปรโมชั่น เพราะถ้าไปดูการเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2/63 หดตัวพอสมควร น่าจะเป็นเพราะผู้ประกอบการช่วยอัดโปรโมชั่นสินเชื่อก็เลยค่อนข้างดี”

อีกตัวที่ทางแบงก์ชาติจะดูคือ เรื่อง NPL มีมาตรการผิดนัดชำระ พักชำระหนี้ โดยภาคอสังหาฯ หนี้ NPL เท่าเดิม แต่ก็ยังสูงที่ 4% ถ้าเทียบกับอย่างอื่นแล้วถือว่าสูง การคาดคะเนของแบงก์ชาติก็คือเพิ่มขึ้นมากกว่านี้

อีกตัวหนึ่งคือกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ได้มีผลกระทบบ้านแนวราบโดยตรง แต่กระทบคอนโดฯพบว่า อุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติขึ้นสูงสุดปี 2561

แต่พอปี 2562 ต่างชาติก็หาย คิดว่าไม่ใช่หายเพราะ LTV เพราะส่วนมากใช้เงินสด มองว่าดีมานด์ต่างชาติกระทบจากเทรดวอร์เป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยบวกอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% ถือว่าต่ำที่สุดตั้งแต่เคยมีมา เทรนด์แบบกอสซิปของแบงก์ชาติ คือ “…โจ๊กนะครับ ท่านผู้ว่าการคนใหม่ (ดร.เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ) ท่านบอกว่าไม่รู้ ธปท.ที่ประชุมระยะต่อไปจะคุยอะไรกันบ้าง เพราะท่านก็มองว่าภาวะอย่างนี้เผลอ ๆ ไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยจนท่านจบวาระ เพราะดูอย่างสหรัฐไม่มีทีท่าจะขึ้น ก็เป็นไปได้ว่า (แบงก์ชาติ) ที่อื่นอาจจะตาม”

“ดร.ดอน” ฝากให้ติดตามใกล้ชิด 4 เรื่อง 1.ซัพพลายคงค้าง 2.ระยะเวลาขายหมด มีเทรนด์สวนทางกันระหว่างบิ๊กแบรนด์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯมีแนวโน้มอัตราดูดซับลดลง ขณะที่ดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กนอกตลาดอัตราดูดซับเพิ่มขึ้น

3.การผิดนัดชำระหนี้หลังจากหมดแคมเปญพักหนี้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2563

และ 4.การออกตราสารหนี้ในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งมีกำหนดครบดีลจำนวนมากภายในต้นปี 2564 เป็นสิ่งที่ต้องบริหารจัดการ โดยให้คาถาการลงทุนว่า “ผมคิดว่าการรักษาสภาพคล่องของกระแสเงินสดในช่วง 2 ปีนี้เป็นสิ่งที่จำเป็น”

สินเชื่อบ้าน 7 แสนล้านรอปี 2568

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อ” โดยไฮไลต์อยู่ที่ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” REIC ตั้งข้อสังเกตว่า ปี 2561 ยอดสินเชื่อแตะ 7 แสนล้านบาท ปี 2563 คาดว่ามีโอกาสเหลือ 5 แสนกว่าล้านบาท คาดการณ์ว่าจะกลับไปแตะ 7 แสนล้านบาท อีกครั้งในปี 2568 “…เรื่องสินเชื่อก็เป็นตัวหนึ่งที่สะท้อนกลับมาในเรื่องของการขายที่อยู่อาศัยเหมือนกันว่า ความรุ่งเรืองจะกลับมาอีกครั้งหนึ่ง ต้องใช้เวลา”

ส.บ้านจัดสรรจี้แก้ LTV-ภาษีที่ดิน

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 2 นายกสมาคมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อให้กลับมาฟื้นตัวได้ภายในไตรมาส 4/63 เริ่มจาก “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอว่า 1.ถ้าต้องการให้อสังหาฯพยุงเศรษฐกิจ รัฐบาลต้องปลดล็อก LTV เพื่อกระตุ้นลูกค้าเรียลดีมานด์ออกมาใช้เงิน

2.ประเด็นภาษีที่ดินซึ่งมีการปรับราคาประเมินรอบใหม่ในปี 2564 เท่ากับต้องจ่ายแพงขึ้น จึงเสนอให้ชะลอหรือยกเว้นอีก 1-2 ปี จนกว่าเข้าสู่ภาวะปกติ 3.การเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯในรูปแบบสิทธิการเช่า ด้วยการเพิ่มคำจำกัดความทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มเข้าไปใน พ.ร.บ.การเช่าเพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม ซึ่งให้เพดานเช่ายาว 50 ปี

ส.คอนโดฯจี้ลดค่าโอน-จำนองทุกราคา 3 ล้านแรก

สุดท้าย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า มีข้อเสนอเพียง 5 ข้อที่สามารถฟื้นอสังหาฯในไตรมาส 4/63 ได้แก่ 1.ลูกค้าคนไทย เสนอลดค่าโอน-จดจำนองทุกราคา จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท สำหรับการโอนราคา 3 ล้านบาทแรก หมายความว่าซื้อราคา 5 ล้านก็ได้รับลดค่าโอน-จำนอง 3 ล้านบาทแรก ส่วนที่เหลือจ่ายตามปกติ เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อตลาดกลาง-บนมีกำลังใจในการซื้อมากขึ้น และมียอดกู้ไม่ผ่านต่ำมาก โดยกำหนดเวลา 1 ปี

2.การติดแบล็กลิสต์ในเครดิตบูโร เดิมเมื่อมีสถานะเป็น NPL จะติดล็อกสินเชื่อ 3 ปี ขอให้ปรับลดเหลือ 1 ปี

3.เสนอให้ปลดล็อกLTV โดยการขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 ใช้เงินดาวน์เหมือนซื้อบ้านหลังแรก เนื่องจากพฤติกรรมการซื้อปัจจุบันซื้อหลังที่ 2 เป็นความจำเป็นในการใช้ชีวิต ไม่ใช่การเก็งกำไร

4.เสนอให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพื่อสนับสนุนผู้ประกอบการให้สามารถประคองการจ้างงานทั้งลูกจ้างประจำและแรงงานจ้างรายวันในภาคก่อสร้าง เนื่องจากเริ่มมีสัญญาณการลดคนในบริษัทอสังหาฯรายใหญ่เกิดขึ้นแล้วในครึ่งปีหลัง 2563

5.ข้อเสนอกระตุ้นลูกค้าต่างชาติ ต่อยอดจากมาตรการให้ต่างชาติพักในเมืองไทย 270 วัน หรือ 9 เดือน เรียกว่า smart visa จึงเสนอดังนี้

5.1 ซื้อห้องชุดไม่เกิน 5 ล้านบาท ได้รับ smart visa คราวละ 1 ปี เป็นเวลา 5 ปี

5.2 ซื้อห้องชุด 5-10 ล้านบาท ได้รับ smart visa คราวละ 1 ปี เป็นเวลา 10 ปี

และ 5.3 ซื้อห้องชุดเกิน 10 ล้านบาท ให้สิทธิได้รับอนุญาตให้ถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือ residence visa

“หากรัฐบาลรับข้อเสนอ พี่มั่นใจว่าจะทำให้อสังหาฯเป็นเครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ทันที เพราะมีซัพพลายพร้อมโอนจำนวนมากในตลาด”