3 กันยายนโมเดล ไร้ทางออกถ้าไม่เปิดใจ

คอลัมน์ สามัญสำนึก
เมตตา ทับทิม

อย่าหลอกให้อยากแล้วจากไป

ไม่ใช่คำพูดของคนอกหัก แต่เป็นความรู้สึกของตัวแทนภาคธุรกิจที่ทำเนียบรัฐบาลมีหนังสือเชิญเข้าประชุมร่วมกับ พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2563 ที่ผ่านมา

โฟกัสธุรกิจที่อยู่อาศัย ดูเหมือนจะมีความแปลกแยกและแตกต่างอยู่บ้าง กับเทียบเชิญของนายกฯประยุทธ์ เพราะในวงการมีอยู่ 3 สมาคมเสาหลักซึ่งแบ่งบทบาทกันชัดเจน

1.สมาคมบ้านจัดสรร ดูแลประเด็นการพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งได้แก่การสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์

2.สมาคมอาคารชุดไทย รับผิดชอบประเด็นของการพัฒนาโครงการแนวสูงซึ่งก็คือคอนโดมิเนียม

และ 3.สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ชื่อนี้ดูจะครอบคลุมไปหมด แต่จริง ๆ แล้วบทบาทช่วงหลัง ๆ จะเน้นน้ำหนักไปที่การคลุกคลีกับกลุ่มหรือชมรมดีเวลอปเปอร์ในตลาดต่างจังหวัดทั่วประเทศเป็นหลัก ทำหน้าที่คล้าย ๆ เป็นสมาคมพี่เลี้ยง อะไรทำนองนั้น เหตุผลอาจเป็นเพราะตลาดหลักยังกระจุกตัวอยู่เขต กทม.-ปริมณฑล ซึ่งมี 2 สมาคมดูแลประเด็นปัญหาอยู่แล้ว

ปรากฏว่า 3 กันยายน 2563 การเชิญ 3 สมาคมเสาหลักวงการพัฒนาที่ดินมีการส่งหนังสือเชิญในลักษณะที่คนวงการเม้าท์กันให้แซดว่า “เชิญผิดฝาผิดตัวหรือเปล่า” เพราะไปตัดโควตา “สมาคมบ้านจัดสรร” ที่ตอนนี้มี “วสันต์ เคียงศิริ” เป็นนายกสมาคม และโควตา “สมาคมอาคารชุดไทย”ซึ่งมี “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” เป็นนายกสมาคม

ในที่นี้ ละไว้ในฐานที่เข้าใจว่าหนังสือเชิญแมตช์สำคัญหวยไปลงกับสมาคมโนเนมอย่างสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้นึกถึงสุภาษิตวงการธุรกิจญี่ปุ่นมีคำพูดกลัดกระดุมเม็ดแรกผิด ส่วนที่เหลือของงานย่อมรวนไปด้วย ไม่มากก็น้อย

วกกลับมาดูข้อเสนอแนะเพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเมินเป็นรายละเอียดน่าจะไม่ต่ำกว่า 20 ข้อ

ไฮไลต์ที่สุด เป็นข้อเสนอแรก ๆ หนีไม่พ้นขอให้แบงก์ชาติปลดล็อกมาตรการ LTV-loan to value เพราะออกมาสกัดนักเก็งกำไร ยอดขายห้องชุดปี 2562 ปักหัวทิ่มทั้งตลาด เจอสถานการณ์โควิดในปี 2563 แทบจะต้องหามเข้า CCU (หอผู้ป่วยวิกฤต อาการหนักกว่า ICU)

เอกชนเสนอขอให้ปลดล็อกวันที่ 3 กันยายน ยังไม่ทันได้ลุ้นออกหัวออกก้อย แบงก์ชาติออกมาประกาศวันที่ 10 กันยายน 2563 คง LTV ตามเดิมทุกประการ อ้างอิงสถิติสินเชื่อที่อยู่อาศัย Q2/63 โต 4.4% เทียบกับ Q1/63 แสดงว่า LTV ไม่ได้กระทบอะไร อสังหาฯยังสบายดี แถมทวงบุญคุณอีกว่าที่ผ่านมา แบงก์ชาติปลดล็อกให้แล้ว 2 ครั้ง (เรื่องสินเชื่อโต 4.4% ดีเวลอปเปอร์เถียงหัวชนฝาว่า ยอดขายลด ยอดสินเชื่อจะโตได้ยังไง แต่โตเพราะแบงก์ทำสงครามแย่งลูกค้ารีไฟแนนซ์ต่างหาก)

ทำให้ต้องย้อนกลับไปดูไทม์ไลน์ มาตรการ LTV เริ่มเปิดตัวตุลาคม 2561 จากนั้นให้เวลาเตรียมตัว 6 เดือน แล้วบังคับจริง 1 เมษายน 2562 มีการร้องคัดค้านเป็นระยะ แบงก์ชาติปรับปรุงเกณฑ์ให้เมื่อเดือนมกราคม 2563

หยิบมาคุยเน้น ๆ “ปลดล็อก” ให้การกู้ซื้อบ้านหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน กู้ได้ 110% (ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซื้อประกัน ฯลฯ) กับผู้กู้ร่วม ซึ่งในสัญญาเงินกู้มีสถานะเป็น “ผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์” ถ้าไปซื้อบ้านตัวเองให้ถือเป็นบ้านหลังแรก ดาวน์ 5% ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์แพงในฐานะบ้านหลังที่สอง 20%

ดีเวลอปเปอร์มองต่าง…เพราะการกู้ 110% หลักใหญ่ใจความเพื่อเปิดทางให้ลูกหนี้กู้มาทำประกันภัยวงเงินกู้กับแบงก์ได้ ส่วนการกู้ร่วม ทางเจ้าหน้าที่แบงก์จับมัดมือเซ็นให้ผู้กู้ร่วมรับสภาพหนี้ ในฐานะ “ผู้กู้ร่วมแบบมีกรรมสิทธิ์” เพราะเวลาทวงหนี้ตามกฎหมายทำได้เต็มที่เทียบเท่าผู้กู้หลัก

รอบนี้การยกเลิกหรือชะลอมาตรการ LTV ออกไป โดยที่รัฐบาลไม่ต้องควักเงินเลยสักบาทเดียว เอกชนเขาบอกว่าจะเป็นทางลัดกระตุ้นการซื้อการโอน กระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง

มาตรการ LTV คำตอบยังมีทางออก แค่เพียงผู้คุ้มกฎเปิดใจ