ส่องรถไฟฟ้าสายสีชมพู คู่จิ้นรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ราคาที่ดิน 9 ปีดัชนีพุ่ง 200%

2565 ปีชื่นมื่นกับการเปิดบริการรถไฟฟ้าสายใหม่ “สีชมพู แคราย-มีนบุรี”

หน่วยงานต้นสังกัด “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ประกาศเป็นทางการถึงแผนเตรียมความพร้อมเปิดบริการรถไฟฟ้าสายใหม่ “สายสีชมพู”

โดยเฟสแรกคาดว่าเปิดให้บริการกลางปี 2565 พร้อมกันหรือใกล้เคียงกับการเปิดบริการสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

ชมพูคู่จิ้นสีเหลือง

อัพเดตล่าสุด “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า โครงการรถไฟฟ้า “สายสีชมพู ช่วงแยกแคราย-มีนบุรี” ออกแบบเป็นรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (straddle monorail) ที่เป็นทางยกระดับตลอดเส้นทาง ระยะทางให้บริการ 34.5 กิโลเมตร จำนวน 30 สถานี

โดยบอร์ด รฟม.กำหนดให้ทยอยเปิดบริการรถไฟฟ้าสายสีชมพ 3 เฟส ได้แก่ เฟสแรกช่วง “มีนบุรี-ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ” ระยะทาง 21 กิโลเมตร วางแผนเปิดบริการเดือนมิถุนายน 2565

เฟส 2 ขยายเส้นทางไปถึง “กรมชลประทาน” รวมเป็นระยะทาง 29 กิโลเมตร กำหนดเปิดบริการเดือนสิงหาคม 2565

เฟส 3 เปิดบริการเต็มรูปแบบตลอดเส้นทางจนถึง “ศูนย์ราชการนนทบุรี-สี่แยกแคราย” เดือนกรกฎาคม 2566

รถไฟฟ้าสายใหม่เส้นทางนี้ เชื่อมต่อการเดินทางย่านมีนบุรีกับย่านแคราย ซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางสำคัญในจังหวัดนนทบุรี ผ่านทำเลของกรุงเทพฯและนนทบุรีหลายจุด เชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้าอีก 4 สาย

ประกอบด้วย 1.สายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ 2.สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต 3.สายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่ และ 4.สายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี ในอนาคตเมื่อเปิดใช้บริการจะเชื่อมต่อการเดินทางให้ชานเมืองใกล้ชิดในเมืองแบบไร้รอยต่อ

ความสำคัญของสายสีชมพูจึงมีท่วงทำนองเดียวกันกับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่มีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าตามแนวเส้นทาง 4 สายเช่นเดียวกัน

เปิดแนวเส้นทาง 34 กม.

สำหรับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู จุดเริ่มต้นอยู่บนถนนรัตนาธิเบศร์บริเวณระหว่าง “ศูนย์ราชการนนทบุรี-แยกแคราย” จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง จากนั้นแนวเส้นทางเลี้ยวซ้ายเข้าถนนติวานนท์ มุ่งหน้าจนถึงแยกปากเกร็ด แล้วเลี้ยวขวาเข้าถนนแจ้งวัฒนะ ผ่านเมืองทองธานี แจ้งวัฒนะ

เมื่อแนวเส้นทางผ่านศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ผ่านแยกหลักสี่ เป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ตลิ่งชัน-รังสิต จากนั้นแนวเส้นทางลอดใต้ทางยกระดับอุตราภิมุข (ดอนเมืองโทลล์เวย์) และผ่านวงเวียนอนุสาวรีย์พิทักษ์รัฐธรรมนูญหรือแยกวงเวียนหลักสี่เดิม ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต

จากนั้นแนวเส้นทางเลาะตามถนนรามอินทรา ยกระดับข้ามทางพิเศษฉลองรัชบริเวณแยกวัชรพล จนถึงแยกมีนบุรี แล้วแนวเส้นทางมุ่งหน้าเข้าเมืองมีนบุรีตามถนนสีหบุรานุกิจ ข้ามคลองสามวา

เลี้ยวขวาข้ามคลองแสนแสบผ่านพื้นที่ว่างและข้ามเข้าถนนรามคำแหง (สุขาภิบาล 3) มาสิ้นสุดบริเวณทางแยกร่มเกล้า ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี

คลุม 4 เขต 2 อำเภอ

“ดร.วิชัย” ระบุด้วยว่า ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีเส้นทางพาดผ่านพื้นที่ 6 เขตในกรุงเทพฯ ได้แก่ 4 เขตของกรุงเทพมหานคร (กทม.) “เขตมีนบุรี-คันนายาว-บางเขน-หลักสี่” กับ 2 อำเภอของจังหวัดนนทบุรี “อำเภอเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด”

ข้อสังเกตคือตลอดแนวเส้นทางดังกล่าว มีความหนาแน่นของชุมชนพักอาศัยที่สำคัญ และมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง

ไลเซนส์คับ “บางเขน-มีนบุรี”

จากข้อมูล REIC ณ สิ้นไตรมาส 3/64 พบว่าพื้นที่ทั้ง 4 เขต+2 อำเภอ มีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรจำนวน 11 โครงการ จำนวนรวม 2,007 หน่วย

ซึ่งมีการขยายตัวลดลง ทั้งจำนวนโครงการ -42.1% และจำนวนหน่วย -5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563

ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ “เขตบางเขน” โดยมีการขอใบอนุญาตจัดสรรในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า “สถานีมัยลาภ-วัชรพล-รามอินทรา 40” เป็นส่วนใหญ่ กับ “เขตมีนบุรี” โดยขอใบอนุญาตจัดสรรกระจายตัวครอบคลุมโซนระหว่าง “สถานีบางชัน-สถานีมีนบุรี”

“ตารางเมตรจัดสรร” ลดลง

ทั้งนี้ REIC นำเสนอข้อมูลเจาะลึก “พื้นที่ตารางเมตร” ตามที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างในช่วง 9 เดือนแรก 2564 โดยแยกเป็นพื้นที่ตามประเภทที่อยู่อาศัย

ได้แก่ “อาคารชุด” มีสถิติใบอนุญาตจัดสรรจำนวน 62,020 ตารางเมตร ขยายตัวลดลง -24.5% รองลงมาเป็น “บ้านแนวราบ” จำนวน 608,257 ตารางเมตร ขยายตัวลดลง -19.2%

ทั้งนี้ อาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ “เขตคันนายาว-อำเภอปากเกร็ด” ส่วนโครงการบ้านแนวราบส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ “อำเภอปากเกร็ด-เมืองนนทบุรี”

ส่องรัศมี 1 กม.สถานีรถไฟฟ้า

รักษาการผู้อำนวยการ REIC กล่าวด้วยว่า ล่าสุดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยสะสม ณ มกราคม-มิถุนายน 2564 ในรัศมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูไม่เกิน 1 กิโลเมตร พบว่ามีจำนวน 28 โครงการ รวม 4,497 หน่วย มูลค่า 12,054 ล้านบาท

โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัย “เปิดตัวใหม่” เป็นอาคารชุด 1 โครงการ จำนวน 988 หน่วย มูลค่า 2,856 ล้านบาท

โดยแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีชมพูมีหน่วยเหลือขายรวม 3,829 หน่วย มูลค่า 10,195 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด 3,611 หน่วย สัดส่วน 94.3% กับทาวน์เฮาส์ 169 หน่วย สัดส่วน 4.4% ของที่อยู่อาศัยทุกประเภท

ยอดขายสะสม-คอนโดฯนำ

สำหรับยอดขายสะสมจากหน่วยที่อยู่อาศัย 6,253 หน่วย มูลค่า 18,592 ล้านบาท พบว่าส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด 5,577 หน่วย สัดส่วน 89.2% กับทาวน์เฮาส์ มี 396 หน่วย สัดส่วน 6.3%

โดย “อัตราขายได้” สินค้าอาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ในทำเล “สถานีรามอินทรา 83” หรือรามอินทรา กม.9 ระดับราคาขายได้กลุ่มหลักอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท กับบ้านจัดสรรกลุ่มหลักอยู่ในทำเล “สถานีเศรษฐบุตรบำเพ็ญ” โดยสินค้าขายได้ดีเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท

อัพเดต 5 สินค้าเหลือขาย

ข้อมูล “ที่อยู่อาศัยเหลือขาย” ยังพบด้วยว่า ซัพพลายโครงการอาคารชุดเหลือขายอย่างน่าสนใจ

รายละเอียดได้แก่ “อาคารชุด” เหลือขายมากสุดในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 3,003 หน่วย สัดส่วน 83.2% มูลค่าเหลือขายรวม 6,983 ล้านบาท

รองลงมา “บ้านเดี่ยว” เหลือขายมากสุดในกลุ่มบ้านแพงราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 24 หน่วย สัดส่วน 88.9% มูลค่า 506 ล้านบาท

“บ้านแฝด” เหลือขายมากสุดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 16 หน่วย สัดส่วน 88.9% มูลค่า 72 ล้านบาท

“ทาวน์เฮาส์” เหลือขายมากสุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 133 หน่วย สัดส่วน 78.7% มูลค่า 365 ล้านบาท

และ “อาคารพาณิชย์/โฮมออฟฟิศ” มีเพียงกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 4 หน่วย มูลค่า 22 ล้านบาท

คอนโดฯ 2-3 ล้านโอนเฟร่อร์

หนึ่งในไฮไลต์ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู จำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัยได้ดังนี้

“อาคารชุด” มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 6,345 หน่วย มูลค่ารวม 12,257 ล้านบาท โดยกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทโอนกรรมสิทธิ์ 2,130 หน่วย สัดส่วน 33.6% มูลค่า 5,260 ล้านบาท

“บ้านเดี่ยว” โอนกรรมสิทธิ์จำนวน 2,514 หน่วย มูลค่ารวม 20,364 ล้านบาท โดยกลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท มีจำนวน 748 หน่วย สัดส่วน 29.8% มูลค่า 4,651 ล้านบาท

“บ้านแฝด” โอนกรรมสิทธิ์จำนวน 348 หน่วย มูลค่ารวม 1,678 ล้านบาท โดยกลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์ 122 หน่วย สัดส่วน 35.1% มูลค่า 786 ล้านบาท

“ทาวน์เฮาส์” มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3,237 หน่วย มูลค่ารวม 9,588 ล้านบาท โดยกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์ 1,143 หน่วย สัดส่วน 35.3% มูลค่า 4,399 ล้านบาท

“อาคารพาณิชย์/โฮมออฟฟิศ” มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 371 หน่วย มูลค่ารวม 1,579 ล้านบาท

โดยกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์ 82 หน่วย สัดส่วน 22.1% มูลค่า 326 ล้านบาท

9 ปีที่ดินราคาพุ่ง 200%

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู พบว่าราคาที่ในบริเวณเส้นทาง สถิติตั้งแต่ปี 2555-ไตรมาส 3/64 เพิ่มขึ้น 218.8%

ซึ่งจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ถึงไตรมาส 4/64 เหตุผลเพราะเป็นช่วงเวลาที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีความชัดเจนที่จะเริ่มพัฒนา

แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าการก่อสร้างเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าสายสีชมพูมีผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ